物業稅還要“空轉”多久？

　　雖然目前全國已經開始對物業稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉”階段，如果調研和準備工作比較充分，明年有望在一兩個城市進行“實轉”，試點成熟後再向全國推廣。

　　物業稅“實轉”試點

　　近日，中央财經大學财政與公共管理學院劉桓教授在廣州市地稅局舉辦的“新時期納稅服務理論與實踐研讨會”上表示，2007年我國的物業稅可能會在一些小城市試點開征。通過開征物業稅，可以讓多占住房資源的人多付費，來遏制炒房行為。

　　目前，全國有6個城市和地區開始對物業稅征收進行試點，但試點仍處于“空轉”階段，有關部門物業稅“實轉”試點城市的選擇正在進行當中。作為試點城市，雖然前期已經做了大量調研和試點工作，由“空轉”變“實轉”比較有優勢，但是由于物業稅開征争議比較大，各地對物業稅“實轉”持不同看法，因此有關方面在試點城市選擇過程中會充分考慮其積極性，甚至不排除“實轉”地點選擇在首批6個試點城市之外。

　　據了解，目前北京、深圳、南京、重慶等6個城市已經進行模拟調研和課題研究，采用不同的改革方案試點。财政部門前期選擇試點城市時，考慮到了試點範圍的覆蓋度和代表性。前期試點是數據“空轉”，其目的是讓這幾個試點城市拿出方案。

　　按照房地産評估值征稅是國際通行而規範的辦法。現行房地産稅征收辦法是按計稅房産余值征稅，比如按照房地産原值減除30%後，剩下70%按照1.2%征收房産稅。但因為北京的房屋産權結構比較復雜，很多房子沒有原值，由于地段不同，房産可能升值，必須要按評估值征收。因此試點改革的思路是由原來按房地産原值征稅改成按評估值征稅。

　　一位地稅局官員解釋，試點的基本思路是在稅負不增加的情況下，按評估值征稅。假設某套房産剛購進是100萬元，按照原值征稅就是減除30萬元以後剩下70萬元按照1.2%征稅，即8400元；試點辦法是，如果經評估後房産升值到200萬元，但是稅負還是8400元，那麼實際稅率就比較低。現在所謂要“實轉”，就是看能不能在一些地區把這個方法實際操練一下。

　　劉桓認為，物業稅“實轉”城市的特點應該是：首先，規模不要太大，否則牽涉利益太多；其次，已經有前期準備，比如房地産權屬劃定等問題比較清晰；最後，當地政府和稅務機關要有積極意願。有關專家透露，前期選擇試點城市最少要6個，估計會有10多個城市參與，試點城市的選擇很可能在東部、中部和西部地區同時展開。由于物業稅是地方稅種，中央也不參與分享，因此财政部只會出台一些傾向性意見，具體征收細則和試點方案主要由地方确定。

　　物業稅最終可能會實行以代扣代繳、代收代繳方式為主，自主申報為輔的制度。對單位統管房，由單位代扣代繳；有物業公司管理的，由物業公司代收代繳；對其他建築，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結合的方式。另外，為了減少物業稅開征的阻力，在物業稅開征初期，減免稅的範圍可能适當放寬。分析人士認為，目前物業稅的實行對于個人也不會有太大影響。因為現在對于個人房地産的價值評估以及征稅時的扣除標準等都沒有一個合适的標準，現在理論界和實際操作部門仍在讨論之中。

　　物業稅開征尚需時日

　　目前，輿論界對于開征物業稅的預期過于樂觀，低估了這一法規出台的難度以及物業稅開征環境上的不足。事實上，物業稅開征的讨論早已開始，在十六屆三中全會對此已有說法：“在條件具備時對不動産開征統一規範的物業稅”。

　　有關專家表示，開征物業稅必須具備四個條件。首先，就是物業稅征收要求各種産權清晰。現在我國土地産權有兩種形式：一是國有，二是集體所有。目前問題比較突出的是集體土地，随便占用農民的土地，随便改變土地用途的現象十分突出，産權不清晰。第二，要理順各種産權關繫。現在從土地使用形式上看，有出讓和劃撥兩種，這兩種不同形式最終在房地産産品價值體現上差别很大，兩種形式混雜對于征稅工作難度更大。第三，要有公平、公正的評估機構。第四，房地産稅費體繫要完整。

　　“物業稅開征将對目前房地産市場存在的問題起到根本性治理作用，但目前要開征物業稅可謂困難重重。”一位房地産專家這樣評價。開征物業稅的四個條件之一就是進行土地産權合並。這涉及到國家土地制度的改革，難度很大。另外，開征物業稅，首先要對不動産進行評估，但當前面臨的問題是：誰來評估？評估費誰來出？

　　當前開征物業稅涉及到範圍很廣的各個領域，不論是在理論上還是在實踐上，都将遇到相當多的問題，這将阻礙物業稅的改革進程。雖然物業稅開征的大方向已定，但要真正落實，還是長路漫漫，需要等待，需要改革。有關專家表示，物業稅是一種更合理的稅收制度，遲征不如早征，然而由于新稅種的開征要經過立法程序，由全國人大審批。“因此在我看來，要開征物業稅，至少還需要2到3年的時間”。

　　開征物業稅勢在必行

　　“市場經濟有一個原則，有資産就要征稅”。建設部政策研究中心主任陳淮指出，物業稅的首要功能就是，當超過必要限度，住大房子占有了優質資源，浪費了社會能源，就需要多付出代價。物業稅用以調整資源在不同人群中的分配比重，限制、甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通老百姓生活必需的消費。

　　此外，物業稅另一個作用是促進資源充分優化利用，提高它的流動性。我國城鎮居民現在人均住房達到了26平方米，但有一部分存量的房屋被閑置了，閑置的成本很低。而迫使這部分閑置資源投入使用的好辦法，就是對持有環節提高稅負，減輕流轉環節的稅負。“如果把閑置房屋動員出來，在租賃市場充分流轉，就不會有這麼多老百姓沒有房子住，”陳淮說。

　　事實上，目前世界上絕大多數成熟的市場經濟國家都實行物業稅方式，而大批發展中國家也已經開始采用這種做法。所謂物業稅，主要針對土地、房屋等不動産，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會随着其市值的升高而提高。

　　專家指出，開征物業稅，不但可以大幅度擠出土地出讓金的泡沫，減少房地産投資開發風險，均衡各方稅負，增加國家稅收，而且還能降低城市居民的購房“門檻”，增強百姓改善住房的機會和能力。但其将産生的許多新情況、新問題，也應引起社會的密切關注。

　　據透露，目前物業稅的稅賦水平雖尚未确定，但基本原則是科學測算現行的房地産稅和房地産開發建設環節收費總體規模，令物業稅與之基本相當。業内人士分析，從試點到全國統一實施，物業稅真正面向普通市民，可能還有相當一段路要走，但“開征物業稅仍是大勢所趨”。