只做不說　建設部調控細則為何悄悄地幹活？

　　于是，建設部樓市結構調控細則，一波三折、輾轉反復的過程，就給了人們這樣一種印象——只做不說，悄悄地幹活。

　　業内外人士翹首企足、盼望以久的建設部樓市結構調控細則，終于遮遮掩掩地浮出了水面。此次建設部《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》（建住房［2006］165号）内容的公開，真可謂是一波三折，令人大跌眼鏡。建設部調控細則的面世，之所以如此輾轉反復，難以順利地“破繭而出”。有媒體披露，只是因為“建設部對此文件有意見，即只執行，不做宣傳”。由此，人們不禁要問，只做不說，建設部樓市結構調控細則的面世，為何悄悄地幹活？

　　一波三折艱難面世的結構調控細則

　　7月3日，《上海證券報》記者于兵兵發表了引發市場軒然大波、此後衆多媒體紛紛予以跟進的報道——《“90平米”基本敲定為建築面積》。

　　《“90平米”基本敲定為建築面積》一文的核心内容，是援引了一位房地産業内權威人士7月2日在博客上的透露：建設部将在最近幾天下發關于樓市調控“九部委十五條意見”房地産調控細則的補充意見——套型建築面積将大體回歸為通常講的建築面積，70%的比例限制可視地方具體情況定為單個項目控制或者城市總量控制。

　　據該人士博客内容透露，文件全名為《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》(以下簡稱《意見》)，甚至連文件編号都已經明示，即“建住房(2006)154号文件”。

　　不過，該消息随即遭到了建設部宣傳處的堅決否定。

　　據新民網報導，新民網3日下午致電建設部宣傳處核實這條消息時，宣傳處一位工作人員明确表示，網上的這條新聞她沒有聽說過，而新聞中提到的建住房154号文件，她堅稱目前沒有接到任何文件，也沒有聽說建設部存在這個編号的文件。當新民網詢問“90平米”究竟為建築面積還是居住面積是否已有定論時，該工作人員表示，目前還沒有發布文件明确這一點，如果建設部确實有相關文件下發，消息會首先發布于建設部的網站及新華社，決不可能通過地方報紙發出消息。

　　但是，出乎人們意料的是，率先對建設部樓市結構調控細則進行正式報導的恰恰是地方媒體。

　　7月12日，《潇湘晨報》發表文章披露，長沙市政府昨日已經收到建設部7月6日出台的《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》（建住房［2006］165号）。據該意見的規定，90平方米套型建築面積明确為單套住房的建築面積，而70％比例将針對各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。

　　但是，讓人大跌眼鏡的是，此時的建設部宣傳處和相關部門對此文件，居然依舊是“一問三不知”。

　　據《中華工商時報》7月13日報導，當該報記者7月12日向建設部宣傳處工作人員求證“建住房［2006］165号”文件是否出台時，建設部宣傳處工作人員明确答復，該處沒有得到有關文件和相關消息。記者又向建設部相關部門詢問，也沒得到有關165号文件出台的确實消息。

　　該報記者幾經努力，才從北京市建委得到了一個令人費解的答案。據市建委有關人士印證，建設部是向市建委下發了一個文件，該文是落實此前出台政策的實施性文件，屬于各地方政府在操作環節上需要把握的。但該人士透露，建設部對此文件有意見，即只執行，不做宣傳。

　　紙最終是包不住火了。

　　7月13日晚上19:40:29，建設部總算通過新華網正式公布了《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》，明确了90平方米的套型建築面積是指單套住房的建築面積，關于70％的比例，《意見》則提出了總量與項目結合的原則。

　　“國六條”庶民的勝利“結構調控細則”誰的勝利？

　　“國六條”和“國六條細則”即“十五條”出台後，青年經濟學家趙曉，曾撰寫文章《庶民的勝利：“國六條細則”引致中國住房發展模式的轉變》。

　　趙曉在文章中說，如果說18号文曾經意味着少數利益集團的勝利的話，那麼《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》（即“國六條細則”）的出台，一定程度上不妨看作是庶民的勝利吧！

　　他說，筆者從來不反對利益集團對合法利益的追求，但無疑更關注庶民的勝利。因為庶民的勝利不同于小利益集團的勝利，它也是追求社會福利最大化的經濟學法則的勝利。說到底，經濟學和政府的公共政策真正要關注的並非增長，而是全社會福利的最大化。如果增長不能帶來全社會福利的增進，如果大多數人無法分享繁荣，那麼無論表面上的經濟增長速度有多快，無論城市形象工程搞得有多漂亮，無論“城市化”與“市場化”的口号多麼動聽、就統統都是假象，實質上經濟發展的模式早已偏離正道了！

　　雖然，趙曉在文章中，從“國六條”和“國六條細則”帶來的中國房地産發展理念與發展方向的轉變、房地産調控理念與調控方向的轉變以及房地産發展模式（遊戲規則）與利益分配的轉變，這“三大轉變”中，得出了“國六條細則”代表着“庶民的勝利”。但是，他卻沒有分析，“庶民的勝利”究竟從何而來？

　　他只是在文章結束時滿懷信心地說，如果說，前一輪房地産調控雷聲很大、方法多多卻無損房地産發展的遊戲規則，無改“街市依舊太平”的局勢，如果說“新國六條”雖然給人們帶來了新的希望但大家對于政府是否真的能痛下決心改變遊戲規則仍是将信将疑的話，那麼，在“國六條細則”之後，這些疑慮都可以消失。相比于98年以來任何文件、條例、政策，大多數的中國百姓從來沒有象今天這樣有希望從中國房地産的發展中分享收益，為此，我們怎麼能不打開香槟酒，象歡慶中國國家足球隊出線一樣歡慶一下庶民的勝利呢！

　　如果說，“國六條”和“國六條細則”是“庶民的勝利”？那麼，建設部的樓市結構調控細則，即“建住房［2006］165号”文件，又該算是誰的勝利呢？

　　在市場經濟中，公共政策的出台，其實質就是市場各方利益博奕的結果。

　　“國六條”和“國六條細則”是“庶民的勝利”，趙曉說得确實沒錯。可惜的是，趙曉沒有多花費筆墨給我們進一步分析，這種勝利究竟來自于何方？

　　從政治學的角度來講，所謂的權利博弈與均衡，本質就是一種利益表達的過程。“庶民”之所以能夠在“國六條”和“國六條細則”上取得“勝利”，關鍵在于“庶民”利益訴求渠道的“暢通”。

　　3月14日10時，溫家寶總理與采訪十屆全國人大四次會議的中外記者見面。在這次記者招待會上，溫家寶總理在記者提問前首先說，我從人民網等幾十萬條網友留言里，感受到大家對于政府的期待和鞭策，也看到了一種信心和力量。

　　在那次記者招待會上，溫家寶總理在回答香港文匯報記者時說，我覺得最痛心的問題是在我這三年的工作中，還沒能夠把人民最關心的醫療、上學、住房、安全等各方面問題解決得更好。

　　因為，“庶民”的利益訴求渠道，能夠通過網絡“暢通”地直達溫家寶總理；因為，“中南海的大門是面向廣大群衆的”；……這才有了趙曉所說的“國六條”和“國六條細則”是“庶民的勝利”。

　　然而，建設部樓市結構調控細則，在醞釀的一個多月中，在開發商通過“暢通的渠道”頻頻向建設部提出意見的同時，我們何曾看到過，在房地産市場博弈的另一主體——購房者，表達渠道的“暢通”？

　　溫家寶總理日理萬機，尚且親自在國務院小禮堂主持召開第三場座談會，征求基層群衆代表對《政府工作報告（征求意見稿）》和“十一五”規劃綱要草案的意見。但是，建設部官員，組織過一次面向購房者的意見征求會嗎？建設部官員工作再忙，難道比總理還忙？

　　在市場經濟中，公共政策的出台，其實質就是市場各方利益博奕的結果。從政治學的角度來講，所謂的權利博弈與均衡，本質就是一種利益表達的過程。

　　“國六條”和“國六條細則”是“庶民的勝利”。那麼，建設部樓市結構調控細則出台，又是誰的勝利呢？

　　只做不說結構調控細則為何悄悄地幹活？

　　此前，在“國六條細則”即“十五條”中，争議最大的就是與建設部有着直接聯繫的90平方米和70%這兩個數據。而在這兩個數據中，其實最為關鍵的，對房地産市場調控力度最大的，應該是70%比例是項目控制還是總量控制。

　　拖延了一個多月之久，建設部樓市結構調控細則，現在總算正式出來了。可為何建設部這個調控細則的制訂和公開過程，如此遮遮掩掩、一波三折？甚至是準備只做不說，悄悄地幹活？

　　應當說，絕大多數人對“十五條”的理解，70%比例針對的是項目控制而非總量控制。從已出台細則的城市來看，成都、深圳、西安、大連等地，無不明确“70%”是按項目計算而不是按照總量計算的。

　　這說明，70%比例是項目控制而非總量控制，這些城市不光是這麼理解的，而且認為是完全可以操作的。

　　當然，不少房地産開發商和部分專家在接受媒體采訪時也提出，“70%”這個指標應用于單個項目，将會在一定程度上抹煞樓盤與樓盤之間的差異性，導致樓盤消費者定位趨同。但是，這種“樓盤消費者定位趨同”，恰恰是廣大消費者最為歡迎的，因為，這種“趨同”将會導致競争，從而改變目前開發商“話語權”過大的弊端，有利于穩定房價；更有專家認為，總量70%的伸縮性、可發揮的空間太大，地方政府的自由裁量權過大，最終會導致權力尋租空間的增大。

　　不過，以上所分析的，應該不會是建設部“只做不說、悄悄地幹活”的最主要原因。那麼，最主要的原因應該是什麼呢？

　　最主要的原因恐怕在于，一旦某個城市明确了70%是按照總量計算，而非按照項目控制的話，那就意味着在中國的這個城市，“貧富分區而居”的序幕，将會因此而正式拉開了。

　　從前面所說的，一波三折，建設部樓市結構調控細則艱難面世的出台過程來分析，可以判斷，《上海證券報》當時的報導應當說是真實的。只是文号由原來《上海證券報》報導中的“建住房(2006)154号”推遲到了現在的“建住房［2006］165号”，在這一“推遲”過程中，90平方米指的是“建築面積”沒變，變的只是有關“70%”的——

　　原來《上海證券報》報導中的“建住房(2006)154号”文件規定：“70%的比例限制可視地方具體情況定為單個項目控制或者城市總量控制”；現在“建住房［2006］165号”文件關于70％的比例，提出的是“總量與項目結合的原則”，並且針對普通商品房選址越來越遠離市中心的情況，《意見》提出，各地要充分考慮中低收入居民家庭生活對交通設施條件的要求，合理安排普通商品房的區位布局，方便居民工作和生活。

　　90平方米依然指的是“建築面積”，有關“70%”的内容則有了上述的變化。這說明了什麼，這說明了“庶民”的又一次“勝利”。

　　如果“70%的比例”可以選擇“單個項目控制”或者“城市總量控制”，我相信，許多城市政府出于地方财政收入考慮，會選擇“城市總量控制”，将區位條件好的地段全用來蓋高檔住宅，而将偏遠的區位條件不好的地段用來蓋中低檔住宅。這樣，即便造成了“貧富分區而居”的局面，也很難追究地方政府的責任，同時，也難以追究建設部的責任。因為，制訂規則者是建設部，具體操作者是地方政府，在推卸責任時，兩者都能找出足夠的理由“踢皮球”。

　　但從“單個項目控制或者城市總量控制”改變到“總量與項目結合的原則”之後，如果造成“貧富分區而居”的後果，那責任就全在地方政府了。那些實施細則尚未出台的城市政府，在監察部的監察下，有多少政府官員敢去冒讓老百姓“貧富分區而居”以及“權力尋租”那種“瓜田李下”的風險呢？我估計，絕大多數實施細則尚未出台的城市，最終還是會如同成都、深圳、西安、大連等地一般，最後還是傾向于項目控制。

　　“庶民”為什麼會又一次取得“勝利”？

　　關心時政的朋友，應該不會忘記，在建設部7月6日正式出台《關于落實新建住房結構比例要求的若幹意見》之際，就在７月６日那一天，新華社發布了這麼一個消息——

　　中共中央日前在中南海召開黨外人士座談會，就改革收入分配制度和規範收入分配秩序聽取各民主黨派中央、全國工商聯領導人和無黨派人士的意見。

　　當收入分配制度改革大幕将啟，縮小貧富差距成為共識之際，有可能導致“貧富分區而居”的樓市結構調控細則，還會有可能出台嗎？

　　于是，建設部樓市結構調控細則，一波三折、輾轉反復的過程，就給了人們這樣一種印象——只做不說，悄悄地幹活。