固定利率房貸即将出爐 市場預期依舊一片茫然

　　浦發表示利率約6.5%，各家銀行利率短期有差别，長期将統一；提前還款違約金約2%

　　在央行提出可以“試點固定利率房貸”之後，相關固定利率房貸産品的開發已經進入實質性操作階段。昨天，浦發銀行個人金融部相關人士向記者透露，浦發銀行的5年期固定房貸利率将定在6%-7%區間，而光大銀行，建行相關産品的利率水平也基本類似，但具體的利率還要以最後正式公布的結果為準，但他透露，這個水平應該在6.5%左右。

　　固定利率貸款推出進入最後準備階段

　　目前，浦發、光大、建行三家銀行的固定利率房貸方案已經獲央行批準，正處于銀監會的報備階段，一旦銀監會表示“同意備案”相關産品就可以很快進入市場。

　　浦發銀行人士透露，“因為這是房貸産品基礎産品的創新，不需要銀監會批準，只需要備案。”因此，在他看來，固定利率房貸正式獲批只是個時間問題。

　　該人士還表示，“預計推出時間會很快，目前整個準備工作已經進入最後階段，一些人員的培訓已經開始。

　　預計很快推出的原因在于央行的支持态度，以及該産品在創新上並不算特别大，相關風險也相對容易管理。”固定利率房貸之所以在央行剛一提議就得到各大銀行的積極響應，業内人士看來，這在很大程度上是由于今年各家銀行個人按揭貸款增長緩慢。

　　經過3·17央行房貸新政之後，上海、北京等各家銀行的個人按揭貸款都發生了嚴重的縮減。工行北京分行有關負責人告訴記者“到目前我們已經連續幾個月負增長了，據我所知，四大行在北京市場上都是負增長，沒有一個例外。”

　　上海自4月以來，央行加息效應和上海房貸嚴控使得按揭貸款連連下跌。據上海銀監局的數據顯示，7月份上海中資商業銀行自營性房地産貸款和個人住房貸款呈負增長态勢，分别比上月減少4.61億元和8.86億元。而相關數據更顯示，8月份之後，上海個人房貸依然難以阻止下滑趨勢，8月房貸余額減少了18億元，是7月份的2倍。

　　提前還款熱催生固定利率房貸

　　銀行房貸新增業務難以開展及房貸余額連續下降的最主要原因就是央行加息之後，提前還款的人非常之多，“不但吃進了增量，連存量也搭進去了”。相關人士介紹。

　　在這種情況下，固定利率房貸出台讓各家商業銀行看到了希望。由于固定利率房貸的利率是在簽訂合同時客戶和銀行商定的，不再随央行的調息發生改變，因此在商業銀行看來，這将在很大程度上避免提前還款的威脅。

　　從目前所知的情況來看，各家拟推出固定利率房貸的銀行都對提前還款做出了重罰。浦發銀行上述人士表示，如果利率走勢和客戶當初的預計發生偏離，客戶提前還貸将使得利率風險完全由銀行來承擔，在此情況下，銀行自然會制定相應違約金來避免類似情況出現。

　　該人士還透露，目前浦發銀行浮息的違約金一般是一個月的利息，以年利率5%計算，也就在千分之四左右，而固定利率房貸違約金的總體水平将有所提高，如果還款早罰息肯定更大一點，在1%-2%之間。

　　推出五年固定利率房貸是因有對沖風險産品

　　浦發銀行人士透露，目前三家銀行的方案中，浦發和光大銀行的産品基本類似，都是5年期的固定利率産品，而建行的方案将結合其資産證券化方案配合進行。

　　另一位直接參與産品研發的浦發銀行人士表示，從商業銀行的角度來看，最重要的就是如何對沖可能的利率風險。他表示，之所以推出的是5年期的短期産品，除了因為期限短利率水平更容易預測外，另外一個重要的原因就是5年期擁有相應的金融産品可以對沖風險。

　　他舉例說，浦發銀行和光大就可以通過5年期國債産品，包括5年期定期存款進行風險匹配，保證一定的收益。而在他看來，建行擁有資産證券化這一利器之後，将更加有利于其固定利率産品的開發，“将固定利率房貸證券化之後将形成更穩定的收益，在市場上的銷售也将更加有保證”。

　　據悉，相關産品在5年到期後将給客戶一個選擇權，選擇繼續采用固定利率或者采用傳統的浮動利率。

　　不過該人士表示，作為産品的開發者，他希望到時候可以有20年，甚至30年的固定利率産品，“而這取決于金融市場中是否有可以對沖風險的工具。”

　　購房者說

　　逾八成人接受6%以下固定利率

　　截至10月26日下午4點，搜房網推出的“固定利率網上調查”結果顯示，對銀行推出固定利率貸款歡迎的人占六成，兩成多的人認為沒有必要推出固定利率房貸，近兩成的人認為與自己關繫不大。超過八成的人認為固定利率在6%以下可以接受，僅有一成多的人表示可以接受6%-7%的利率。

　　由此可見，雖然大部分購房者對銀行推出此項新産品很歡迎，但能接受6%-7%利率的人並不多。購房者鄭先生說：“根據今年的兩次加息政策和目前房價還未止住攀升，我對未來加息的預期非常高，因此希望銀行推出固定利率，但是6%-7%的固定利率比目前五年以上5.51%的利率要高，所以不知道如何選擇”。目前有這種心态的購房者並不占少數。

　　泰躍地産營銷總監季滿如則稱，在他所開發的項目中，3-5年還清貸款的客戶占較高比例，他們不會選擇利率較高的固定利率。對于選擇10年以上還貸的客戶，對長遠利益的關注程度大于短期利益的關注。另外，從目前購房者的專業水平和未來房貸利率的不确定性來看，選擇哪種利率可能會讓部分購房者猶豫。因此還無法預計固定利率是否受歡迎。

　　預測

　　銀行下注利率市場玄機大

　　如果市場需求大，工行表示也會跟進

　　固定利率房貸是否能推出的懸念已經不多，但從商業銀行到學者他們最大的擔憂仍然是固定利率房貸的市場前景。北京師範大學金融研究中心教授鐘偉表示：“未來3-5年内中國将進入降息通道，固定利率房貸很可能不會被市場接受。”

　　部分銀行人士則對普通消費者是否可以接受這一新型的産品表示了擔憂，“由于涉及到對市場利率的判斷，絕大多數消費者因為缺乏這方面的能力，所以産品推出來之後能否被消費者接受還不能确定。”一位資深觀察人士表示。除了目前這三家銀行以外，包括工行在内的多家銀行也都在研究相關産品的開發，“目前市場前景難以預料，大家都在看市場反應，如果市場确實有比較大的需要，我們也會推出。”工總行一位中層表示。

　　浦發銀行該産品研發人員表示，雖然固定利率剛推出時，各家銀行也許會有利率的差别，但從長遠來看，利率将基本統一。因此，在銀行下注利率的情況下，老百姓是否能占到便宜實在難說。

　　在這一産品開發過程中，由于銀行擁有最終的定價權，並且銀行擁有對宏觀經濟更加專業的判斷能力，因此在利率上，消費者仍然處于一個弱勢的地位。

　　開發商說

　　房産銷售受此影響不明顯

　　業内認為如果固定利率較低會促進銷售

　　銀行推出固定利率房貸的消息傳出後，大部分開發商認為對自身影響並不大。

　　泰躍地産營銷總監季滿如表示，将來央行上調利率超過固定利率，那麼購房者受益，反之銀行受益。固定利率是銀行在房地産市場“遇冷”時的一種促進手段，可以為銀行盈利，但其和開發商就沒什麼關繫了，對房地産市場的銷售促進作用不明顯。不過，讓購房者多了一種選擇，倒不失為一件好事。

　　一直關注房地産市場的金融信托專家孫飛認為，如果利率定得比較低，對購房者有利，也會不同程度地促進房地産市場的銷售。如果定得高，對房地産市場則不會有太大的影響，因此，對于銀行來說，利率這個“點”需要找好。但最終他建議購房者最好還是随行就市選擇浮動利率。

　　(文張誠葉保秀)