國務院金融研究所發表 地産三需求差異分析

　　不論是從投資額，還是從房産價格分析，房地産在我國經濟中的地位越來越重要，因此在未來相當長時期内應将房地産作為宏觀調控的監測對象。但房地産的長期需求與短期需求，自住房需求與非自住房需求，當地需求、國内需求與國際需求存在顯著差異。

　　房地産是一種特殊的産品，這是因為一定時期，土地供給是有限的，房地産供給受土地供給的約束較為明顯。雖然可以通過不斷擴大城市化(城鎮化)，不斷提高建築高度等手段，調整土地供給的瓶頸，但總的來說，一定時期的房地産供給是有限的。房地産價格較多的受需求決定，存在租金。要準确判斷房地産市場現狀及其走勢，嚴格區分不同的房地産需求特點是關鍵。同時，我們還應看到，目前中國由于沒有很好地在理論上和統計指標的技術支持上，滿足區分房地産不同種類的需求分析，在相當程度上引起對當前房地産業走勢判斷的混亂。當然，這種需求區分，還僅僅只是理論性的，需要進一步利用數據、統計及某些政策手段，對不同的市場進行市場分割，分别進行長期跟蹤監測。

　　1、長期需求與短期需求

　　對房地産需求的分析，首先需區分房地産的長期需求與短期需求。如從長期來看，上海作為中國的經濟中心、國際性大都市，随着中國改革開放的不斷深入，國際人員的跨國流動越來越頻繁，上海房地産價格将與紐約、香港等市場，具有一定的相關性、可比性。對于國内部分房地産商将上海房地産與紐約、香港等房地産價格相比，從中國從上海長期的發展潛力看，認為上海房地産價格仍有很大的上漲空間，並不誇張，是有一定道理的。

　　但從短期來看，房地産相對于其它貿易品，變現能力較差，雖然人員、資金的跨國流動，能促使某地房地産價格與世界其他類似城市的房地産價格，保持一定的相關性，但這種通過人員、資金的跨國流動，尤其在資本跨國流動受到管制的國家，這種套利行為並不能保證世界各國價格的一致性(即使假設配套措施一樣的情況下仍是如此)。更重要的是，短期内當地房地産價格是高還是低，更多地要受當地居民可支配收入的影響，受經濟發展特定周期的影響。如我國當煤、電、油、運全面緊張，物價上漲存在明顯壓力，宏觀經濟調控勢在必行的情況下，國家通過各種措施，包括利率手段進行貨币緊縮，一部分房地産商資金鍊斷裂，此時仍說宏觀調控不對，有長期需求，則是因果颠倒了。

　　2、自住房需求與非自住房需求

　　分析房地産需求，還需要區分自住房需求與非自住房需求。自住房需求根據住房是否用于基本生存需要，還是一般居住需要，可進一步區分為生存必需房與一般自住房兩種，前者是滿足生存需要的必要住房，後者是在滿足基本生存需要後進一步改善住房條件的住房。當然，兩者很難嚴格區分開來，且對于什麼是生存必需住房的標準也不斷變化。但為了方便，從理論範疇上可以根據一國的收入水平，定性人均面積及裝修等配套項目，達到某個標準之下的住房稱為生存必需房，某個標準之上的，則認為是一般自住房。

　　嚴格區分生存必需住房與一般自住房的意義在于，政府在這兩類住房的政策設計中，可發揮不同作用。實現“居者有其屋”是政府普遍願望，也是實現社會公平的要求。因此，各國政府都通過采取各種措施保證生存必需住房的供給。可以更多采取政府轉移支付手段，實現社會公平，另一方面，因為這一類住房屬于生存必需，需求價格彈性幾乎為零，價格的市場調節不能有效發揮作用，因此這一部分的需求，不會過多受房地産市場供求波動的影響。如前一階段政府高度重視拆遷引起的被迫住房需求，出台了各種政策，反映了政府已認識到生存必需住房需求的滿足，必須采取不同于市場化的方式。但由于我國目前針對生存必需住房的“經濟适用房”政策的設計缺陷，經濟适用房並沒有能真正為低收入群體服務，有些甚至成為富有群體的投資渠道，使得房地産需求情況復雜，矛盾突出，各方利益群體争持不下，反而加大了政府宏觀調控政策實施的難度。香港的廉租房實踐值得借鑒。

　　香港政府的總體房屋政策定位是：政府基于社會發展和社會公平而介入，滿足那些市場不能為其提供基本住房的低收入人群的住房需要。對中高收入人群的住房需要，完全由市場供應。目前入住公屋的家庭分為以下幾類：(1)受清拆、重建、天災等影響而無家可歸者；(2)因體恤理由而需要房屋安置者；(3)初級公務員及退休公務員；(4)調遷及舒緩擠迫居住環境；(5)不能負擔租住私人物業昂貴租金的家庭。1987年4月起，房委會出台政策，要求在公屋居住滿十年的租戶，須兩年一次申報家庭收入。不申報收入或家庭收入超逾所定限額的租戶須繳納額外租金。1996年6月，進一步實施維護公屋資源合理分配政策，收入和淨資産值超逾所定上限或不申報收入和淨資産的租戶，須繳交市值租金並于一年内遷出所住的公屋單位。中國的經濟适用房可變“賣”為“租”，同時為了防止富有人員低成本租用經濟适用房，應将入住經濟适用房的租戶信息提供給銀行，不允許銀行為這些人提供購房貸款，除非申請人一年内将退還經濟适用房。

　　非自住房是指購房並不直接自我使用的住房或商用房。購買非自住房可能是投資，也可能是出于投機。區分自住房與非自住房的目的是，房地産既是耐用消費品，又是金融投資工具，自住房需求根源于房地産給消費者提供的效用，而非自住房需求根源于其可能産生的收入，這兩類的需求差别較大，兩者對不同宏觀調控工具的敏感性不同，尤其是對利率的敏感性差距較大。同時，投資房地産的目的又不完全相同，有的是追求穩定的房地産租賃收入，有的是作為資本投入開展其它經營性活動，有的直接就是為了追求房地産價差收入，視同在炒作股票。一般來說，非自住房對調控政策的敏感性較強，且有一定的經濟領先性。

　　同時，我們還應注意到，國際上通常使用租賃市場的價格來反映自住房的供求狀況。但在中國近階段，房屋租賃價格指數並不能有效的反映自住房的供求狀況。

　　根據統計分析，房屋租賃價格指數相當平穩，似乎表明自住房市場相當穩定，在2004年房屋售價、私房交易價格快速上升時期，甚至還出現下降現象。這也許可能是：(1)租賃市場的參與者不廣泛，中國人置房觀念根深蒂固，租房者一般是剛參加工作的過渡性住房需求，以及在城市打工的流動人口，這部分住房需求代表性不強，不能僅根據此價格指數完全代表自住房需求狀況，起碼在目前階段；(2)租賃市場不發達，並沒有形成統一、有效率的租賃市場，中介機構極不規範，黑中介事件時有發生，影響了市場的價格發現功能。因此，在我國當前，不能簡單使用售價／租賃價格判斷房地産市場是否存在泡沫。

　　國際上通常通過個人綜合所得稅的方法來鼓勵自住房市場，即購買自住房的相關支出、房屋租賃可抵扣個人所得。而我國目前的稅收體繫還無法實現綜合所得稅，而是簡單以“第二套住房”作為判斷自住房與非自住房的依據，鼓勵第一套住房，限制第二套以上的住房。這種方法似乎容易操作，但是漏洞較多。從長期來看，中國還應該出台有效的政策手段，例如采用綜合所得稅，鼓勵自住房需求。

　　3、當地需求與全國需求、國際需求

　　房地産雖然相對于其它貿易品可變現能力較差，但只是相對而言。客觀上一城市的房地産，特别是較大城市的房地産市場絕不僅僅是當地市場，而可能會成為國内市場、國際市場。因此某一地區的房地産需求，不僅受當地需求的影響，還将會受國内需求、國際需求的影響。如縣、鎮的房地産需求以及中西部較為偏遠城市的房地産需求，可能僅僅只是當地市場，但諸如杭州、南京等地的房地産市場已不僅僅是當地市場，在相當程度上受杭州、南京所屬浙江、江蘇省轄内及周邊省需求的影響進而成為區域性、全國性市場。而對于北京、上海、深圳等地的房地産市場，市場需求已延伸到國際市場，國際化程度已達到一定程度。如上海作為國際化都市，近年來房地産業的發展吸引了大量外來資金包括國際和外地資本的流入。外來資本中包括江浙一帶的投資者，如溫州購房團等，也包括台灣、香港甚至美國華人等境外投資者。據香港金融管理局發布的按揭貸款統計調查顯示，2003年僅9月份一個月，用于購買中國内地物業的貸款總額即已增至近3億港元。

　　同時，我們還應注意到這三類市場需求對房地産影響的深遠程度不盡相同。一般來說，當地需求相當穩定，更多的屬于自住房性質，國内需求不但有自住房性質，也有投資、投機的成分，某些城市的國内需求有時投資、投機成分更多。而國際市場雖然也有自住成分，但更多的是投資、投機需求，因此需求相當不穩定。據統計，2004年上海投機性購房比重達16.6%，長沙16%，寫字樓則高達40%。因此，一方面，當某地市場超越當地市場後，不能簡單使用當地房價與當地居民收入比判斷是否存在房地産市場泡沫。另一方面，對房地産銷售的統計，不能簡單的統計銷售量與銷售額，更有必要區分當地客戶，外地客戶以及國際客戶，分别統計，以對當地房地産市場的需求穩定性有進一步的把握。

　　特别在人民币匯率升值預期的壓力下，為防止各國貨币币值變動導致中國房地産市場價格的大起大落，給國民經濟帶來不利沖擊，我們應進一步加強資本管制的同時，加強對外銷房的監測，适當時機對過度投機需求采取相應的限制措施，是在客觀分析房地産三種需求差異基礎上，準确把握宏觀調控力度的一項重要内容。

　　(作者單位：國務院發展研究中心金融研究所夏斌陳道富)