成為不折不扣炒房城市 上海終于對高房價說不

　　“賣掉上海能買回大半個美國”的說法雖然稍顯誇張，但上海的高房價的确“逼得”上海市政府不得不祭出“鐵腕”。決心有了，措施有了，力度有了，但這次整頓的效果還要過一段時間才能顯現，而且還要取決于未來多空雙方博弈的結果。

　　從2002年開始，上海房價每年漲幅均在20%左右，2003年全市商品房均價為5881元/平方米，位列全國各大城市房價榜首。據上海市統計局的數字，2004年上海住宅商品房價格上漲了14.6%，至每平方米6385元的高位。事實上，現在在上海市中心内環線以内，根本就買不到8000元/平方米以下的房子。

　　上海房價過高，已經不再是新聞。一手房房價居高不下，二手房市場異常火爆，上海的樓市甚至引出了“賣掉上海能買回大半個美國”的驚歎。在各類宏觀調控政策之後，房價還在狂飙，當越來越多的人依舊寄希望于政府的引導和政策的效用的時候，上海市政府終于站了出來，對影響上海房地産正常發展的因素重拳出擊，對高房價說“不”。

　　上海：炒房城市

　　上海房價這麼高，主要來自三方面需求拉動：投資性和投機性需求、經營性需求和住宅性需求。不健康的房價昭示，房價居高不下主要是因為投資、投機性需求占了絕對優勢。

　　判定一個區域性市場炒房行為是否成為主流，其標準除了房價的快速上漲之外，商品房的實際空置率、投資性購房比例和二手房的價格走勢亦是重要的標準，這三個標準的數值越高，炒房的行為也就越嚴重。據此標準，上海已成為一個不折不扣的“炒房城市”。

　　上海商品房房價三年翻一番的行為已經昭示了上海樓市大量炒房勢力的存在；在投資性購房比例的指標方面，2004年上半年上海投資性購房的比例為16.6%，而國際上通行的警戒線是10%；一手房價格居高不下，致使真正有居住需求的人紛紛把目光投向二手房市場，上海二手房價格已全面逼近新房銷售價格，交易的總流通量也将超過新房；上海樓市的實際空置率高位運行。據上海市房地局通過物業管理公司對浦東兩年内新建成的商品房進行的一次摸查，結果是，在已經購買了這些商品房的房主中，一次也沒來的接近50%。

　　實施重稅效果難定

　　2005年将是土地新政全面實施的一年。其中最為矚目的，當屬土地省長負責制和國家土地總督察制全面實施以及土地出讓金管理制度改革啟動這三大舉措。這充分表明，2005年的土地新政，将圍繞一個“嚴”字展開。而身為高房價“重災區”的上海，一馬當先祭出了重稅這個法寶，遏制投機倒把。

　　3月5日，上海市政府緊急出台了《上海市人民政府關于當前加強房地産市場調控促進房地産市場持續健康發展的若幹意見》，分别從信貸、稅收、信息建設、市場監管等四方面采取措施，對投機性購房行為進行限制。兩天後，上海市政府再次抛出了《市地稅局關于本市個人出售普通住房營業稅征收規定的通知》。從此，在上海，個人購買普通住房，居住不滿一年出售的，要在銷售時按銷售價減去購入原價後的差額依5%的稅率征收營業稅，並按規定征收城建稅、教育費附加和河道整治費。

　　該通知當天出台、當天執行，政府的雷厲風行可見一斑。雖然在2004年下半年，上海對辦公樓、别墅、老洋房等高檔物業交易就開始了征收高額增值稅的措施，高檔房産的交易方被要求付出總價5%或是差額27%的增值稅額，可以看作是這次樓市重稅來臨的前奏。但這一政策的出台還是使樓市為之震動。市場感到，政府的整治決心顯然不僅于此，這兩天内頻繁出台的措施更像是一份“見面禮”，而後續的動作讓市場着實感覺到了隐隐的壓力。

　　其實，把希望轉向稅收領域，從收縮利潤來擠壓投資，這張牌的威力毋庸置疑。只是這張牌怎麼出，出了以後效果怎麼樣，還要看以後上海樓市的表現，這個通知的執行是有風險的。

　　因為二手房投資中的投機行為畢竟是少數，加重稅收對整個房産交易市場都會有影響。同時，房産市場的健康發展需要一級、二級市場的互動。消費能力強的購房者多次置業改善居住條件就需要把原來的房産拿出來交易。暫時買不起新房的購房者也需要通過買相對便宜的二手房來解決居住的問題。對所有的二手房交易都征稅，勢必遏制正常的房地産投資行為。況且，5%的稅費、一年期的規定，都限制了政策實行的力度。

　　如果實行更高的稅率，則很多人會想方設法逃稅、避稅，執行效果也未必理想。早在2004年，杭州為了遏制房價過高也曾實行過類似的政策，結果造成了一手房繼續火爆、二手房市場行情驟冷的“畸形”現象。而抑制炒房行為，制止房價過快上漲的意圖，也由于賣方轉嫁交易成本而落空，最終只能黯然宣布取消這一政策。到底上海會重蹈杭州的覆轍，還是能闖出一條新路，還要看其他配套規定的應用。

　　二手房網上公示

　　據上海市房地局的統計顯示，2004年上海二手房交易面積達到2727萬平方米。據上海市房地産行業業内預測：2005年二手房市場成交面積将超過一手房市場。因此，為遏制過高的房價，遏制二手房房價有很重要的意義。

　　2月18日，上海“二手房網上交易”正式宣布開通。主要為市民提供房源挂牌、交易撮合、合同簽署、資金監管、産權登記等服務。其網絡數據每五分鐘刷新一次，具有全局性，透明性，全面性，類似新房的網上備案，它和運行近一年的新房“網上備案”繫統一起構成上海監管、調控房産市場的兩大網絡工具。這個網上二手房交易平台正規透明、查詢方便，而且“手拉手”交易還可以免去中介費。因此，可以想見的是二手房網上交易會對中小型中介公司有較大的沖擊，甚至致命的打擊。

　　二手房網上繫統免費挂牌後，絕大多數以自住為目的的購房者會比較願意到這個網上平台選擇自己中意的房源，尤其是100萬元/套以下的房源。因為衆所周知，樓市“炒作”打的就是一場“信息戰”，老百姓能夠得到真實、有效的信息對于抑制市場炒作有非常大的幫助。

　　但二手房服務平台的開通並不代表對整個中介行業的完全替代。畢竟随着二手房價格的提高，業主對個人隐私的要求更高，不希望公開個人的财産情況。而網上交易的信息公開化和自由化需要所有的客戶自行在網上搜索和分析所有相關信息，並且除了數據外，較難得到更直觀的信息。這就需要優良的中介商出現，提供較為專業和完備的服務，幫助買賣雙方更好地了解市場，減少道德風險帶來的損失。

　　可以想象，今後那些聯手做局、賺取差價的中介将在公開信息面前失去生存空間；但能提供優質服務、老老實實掙傭金的中介的潛在市場會進一步擴大。二手房市場拒絕興風作浪，上海将擁有一個踏踏實實的二手房交易環境。

　　不誠實者，出局

　　2005年3月3日，官方的“上海房地”網站登出了一條通告：繼“富海商務苑”之後，“暫停辦理‘天賜公寓'等六個樓盤網上備案手續”。這是因為截至2005年3月3日中午，興盛公寓房源總數為16套，累計撤銷合同次數96套，撤銷率為600%；頤峰苑，房源總數為63套，累計合同撤銷率為320%；天賜公寓，總房源為114套，累計撤銷合同304套，合同撤銷率達到266%；好世鳳凰城，房源數213套，合同撤銷率166%；紅商事大廈，總房源數111套，合同撤銷率162%。

　　所謂“合同撤銷率”是開發商惜售、炒樓的“尾巴”，是部分人反復簽訂多套房源的行為，其中興盛公寓的整棟樓盤反復預定和登記的竟然僅有三人。這些反復的撤銷合同，實際上是用虛假的價格來擡高房價。比如“耀江花園”，虛假合同價格和實際成交的登記價格相差懸殊，累計合同撤銷均價為16613元／平方米，而累計的登記均價僅為7304元／平方米。頤峰苑，累計撤銷均價為17189元／平方米，而累計登記均價僅為12980元／平方米。

　　目前，天賜公寓、紅商事大廈、耀江花園等6個樓盤已經被正式查封，這些行為鮮明地表明了上海市政府的态度：弄虛作假者，出局！

　　從銀行信貸方面，《上海市人民政府關于當前加強房地産市場調控促進房地産市場持續健康發展的若幹意見》中規定，本市各商業銀行要規範個人住房貸款業務，嚴格防範房地産信貸風險，在繼續為群衆購買自住普通商品住房提供信貸支持的同時，對個人住房消費貸款的抵押成數、優惠利率以及辦理轉按揭的間隔時間等作出調整，進行必要的限制，以抑制投機性購房的貸款需求。具體實施細則将于近期出台。