京津冀一體化背後的樓市亂象

毫無疑問，首都經濟圈國家戰略、京津冀發展規劃等政策面的刺激、首都産業轉移帶來的預期市場需求、剛需及養老“兩頭熱”市場需求等諸多因素導致近期北京周邊的河北區域樓市升溫，比如廊坊的“北三縣”、保定市等。

京津冀一體化背景下，“北三縣”樓市火爆已成為行業共識，然而，對于保定來講，在“政治副中心”光環褪去之後，大家的關注度似乎降低了很多。然而，保定並不甘寂寞，當前的保定已經扛起了“對接京津”的大旗，打出了“來到保定一切搞定”的口号，三區變五區下的大保定，正在京津冀一體化大潮中風光正好。在這樣的市場背景下，保定房價均價“破八”，至今為止“買漲不買跌”的魔咒仍然籠罩着整個保定樓市。

近期保定樓市受上級嚴查項目“五證”的影響，多盤封盤，不過與2014年4月保定樓市嚴查引發的樓市“冰凍”相比，此次保定的嚴查並未打消購房者的入市熱情，不少“業内人士”已經放出了漲價的口風，保定樓市已經進入“買漲不買跌”通道。

針對上述保定樓市“五證”不全的市場背景下仍然出現火爆的現象，下面筆者逐一揭露一下保定火爆樓市背後的亂象。

保定預售“先上車，後買票”已是潛規則

《城市商品房預售管理辦法》規定，房地産開發商在市場上銷售商品房，必須“五證”齊全，否則商品房不得上市銷售。“五證”是指房地産商在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用權證》和《商品房預售許可證》，簡稱“五證”。

然而，在保定市房地産市場，在售的項目當中“五證”齊全的屈指可數。過去幾年的保定樓市，樓盤不是五證齊全才開始賣房，而是有個土地這就開始蓋，一邊蓋着，一邊賣房，這樣的現象已經相當普遍。也就是說保定房地産市場預售制度等于是名存實亡，開發項目沒有證件或證件不全的情況下就可以進行銷售，然後再根據項目建設進度進行補證。這樣的做法在當地被稱為“先上車，後買票”，並且已是市場“潛規則”。

甚至有的開發商可以辦分期付款，這種變相分期付款操作流程通常是開發商在拿到國有土地使用證之後，和客戶簽訂購房合同並要求首付房屋總價的50%，然後當地基打好後再交一部分，封頂後再交其余尾款。這中間大約會有近兩年的時間。期間，房屋所有人如果想賣房，只要交易購房合同更名就可以了。

比如，保定市原北市區（現叫蓮池區）薛劉營村中央公元小區商品房，就是典型的“先上車，後買票”的案例，購房者在開發商的催促下，很多業主自2007年的就交付了全款，部分業主也試圖通過分期付款的形式購房。

保定預售制度對購房者蘊含着較大的市場風險

根據國家房産管理部分規定，開發商必須國有土地使用證、施工許可證、商品房預售許可證五證齊全才可以預售。但是，對于保定市來講，大多數樓盤“五證”不全已是事實，這樣的市場背景下進行的項目銷售，或者類似于保定市開發商變相的分期付款方式等，對于購房者來講蘊含着較大的市場風險。

從經驗來看，比如開發企業預售資金監管不力、預售資格審查不嚴格引起的房屋買賣糾紛等，甚至出現開發企業跑路等問題等。

比如：保定蓮池區薛劉營村中央公元小區商品房，共14棟高層，是河北省“三年大變樣”保定市薛留營村“城中村改造”重點工程之一，是河北惠東房地産開發，就是在“五證”不全的情況下擅自進行出售。購房者從2007年5月份陸續認購和購買了此處的樓盤。協議規定是2009年12月31日交鑰匙。但拆遷困難重重，在廣大購房戶不斷向政府反應以及保定市蓮池區政府及保定市政府的努力協調下，拆遷有了很大的進展，特别是2010年，拆遷達到80%以上，施工隊伍、施工機器也進駐了現場，返遷樓也開始開槽工作。但自2010年11月底到現在，合作開發的薛留營村委會與惠東地産因利益反目成仇，到2014年10月份為止，中央公元項目仍然處于擱置狀态。600多戶業主叫天無門，當前也不知道具體哪個部門能管這個事。

2014年10月8日，薛劉營村與保定市蓮池區聯合搞了一個聲勢浩大的啟動儀式，從此開始，康遠房地産公司正式接手中央公元項目，然而，一年多時間又毫無進展。2016年元月4日以來，200余名業主代表組成維權委員會，多次到保定市政府讨說法。為了解決業主們的維權問題，保定市蓮池區田區長多次當面承諾，開發商享受原來城中村改造的所有優惠條件，按原開發商協議給購房戶分房，並承諾不漲價，並且業主們也有當時政府承諾的錄音。

然而事情並沒有那麼簡單，直到康遠房地産公司重新建立該項目售樓部並且開始對外無證銷售，真正的問題就來了：當原來已經購房的客戶到售樓部詢問時，中央公元的房價已經上漲至為8000-9000元/平米，公開對外銷售，售樓人員聲稱“之前從來沒有出售過”，這一舉動激起了前期已經購房客戶的“民憤”。之後，中共公園售樓部逐個給原購房戶打電話通知，内容嚴重違反開發商和政府人員的上述承諾，並且要求原有購房戶以現在房價和原房價差價的40%補交房款，項目還沒有實質性進展的情況下，開發商“空手套白狼”的戲再次上演！並且開發商不惜違約試圖各個擊破原有購房客戶，聲稱如果不補交房款，視作購房客戶自己違約！

而這一兩天，開發商也沒有閑着，一方面承諾不違規預售，一方面還讓業主補交差價，讓業主選房，似乎項目的進度值得期待。但是，事與願違，選房的話對于業主們也只能選挨着鐵路那兩棟，房子也都是圖上的（沒有動工，現狀只有兩個半棟樓在建，是分配給拆遷戶的，和購房者沒有關繫），沒有實際房子，對于原來的業主們來講，即使補交了40%的差價房款，後續房子交付的風險也很大。業主們最擔心的仍然是萬一這個項目再擱淺了怎麼辦？

因此，對于購房者來講，在保定遇到“五證”不全的購房，就會面臨着潛在的市場風險，而這個市場風險在“潛規則”下會不知不覺發生。對于地方政府來講，一旦出現這樣的市場風險，即使政府承諾保證購房者利益，但由于種種問題也很難全部托底。因此，對于購房者來講，還是應該想法設法保證自己在購房過程中的合法權益，盡量規避這樣的問題出現。

收緊預售許可證，将導致房價報復性上漲

當然，針對“五證”不全的問題，保定市政府也不是不作為。其實，政府已經開始通過嚴查讓現有不規範的項目“補證”，甚至通過階段性收緊證件發放（比如收緊預售許可證發放）來倒逼開發商“五證”補全。

但是，這樣的做法只能說是短期内來講並不可取，對于樓市或需求來講，由于保定市大多數樓盤（保定業内人士稱70-80%的樓盤）“五證”不全已是事實，保定市收緊預售許可證，将導致大多數樓盤“停售”，表面上來看大多數樓盤“停售”之後會導致市場需求後置，短期内不能入市，暫緩樓市火熱的迹象。但是，大多數樓盤“停售”之後，市場上具備預售條件的樓盤也就屈指可數，也就20-30%左右的樓盤可售，導致市場供求關繫短期内轉為緊張，這樣，具備預售條件的樓盤就成為市場的香饽饽，這些樓盤往往會因為“五證”齊全具備銷售條件而進一步漲價，進行帶動整體市場價格繼續向上走。這是保定在“五證”不全的市場背景下房價均價“破八”，至今為止“買漲不買跌”的魔咒仍然籠罩着整個保定樓市的非常重要原因之一，這也是京津冀一體化背景下以保定為代表的區域内樓市的亂象。

同時，根據經驗來看，保定預售制度的從嚴並不會持久，而是階段性的。一方面是因為大多數樓盤“五證”不全已是事實，不可能嚴格執行限售讓全部不合格的樓盤“停售”，如果是這樣，保定市房地産市場就會陷入僵局；另外一方面，即使樓盤“五證”不全，樓盤要取得“復工證”、預售許可等，並不一定完全和項目的開發建設進度相關聯，從操作上往往是繳納“罰款”就可以獲得上述證件，或者沒有獲得上述證件，但是施工、預售可以照常進行，並且已是驗證過的事實。

這樣的直接結果就是，繳納“罰款”就可以解決開發、銷售過程中的政策門檻，開發企業才會有“先上車，後買票”的機會。從這個角度來看，也就不難理解保定市為何會出現中央公元這樣無證先出售回籠資金，最終落得長期擱置的樓盤。這也是當地預售制度“先上車，後買票”的市場症結之一。

利用“五證”不全的借口進行“捂盤”“囤地”

從土地閑置的原因角度而言，主要有兩個：第一、由于政府規劃調整、動拆遷未完成等原因，客觀上導致土地沒有辦法進入開發狀态。第二、政策層面的繼續從緊，導致開發企業的資金面越來越緊張，部分企業要通過調整開工項目、放緩開發周期緩解企業資金面的壓力，以應對市場的不确定性。第三、由于種種原因，項目“五證”不全，暫時沒有辦法進入銷售狀态，導致企業暫時放緩開發進度。

就項目“五證”不全的角度來講，《城市商品房預售管理辦法》規定，房地産開發商在市場上銷售商品房，必須“五證”齊全，否則商品房不得上市銷售。比如，近期保定市房地産市場部分項目“因為最近相關部門在審查項目五證一直處于封盤狀态”。

但是，這樣客觀上也為一部分項目“捂盤”惜售找到了借口。具體來講，一部分項目開發或只是在拿到土地證的階段，“五證”不全導致部分開發企業停工或停售，客觀上也導致這些地塊暫時閑置，不能進入開發狀态。這樣，一部分房企也會利用這個時機進行“囤地”，等待土地升值與房價上漲後再進行開發。

再以保定市中央公元樓盤為例，自2007年至2010年間至少有600多戶購買了此處的樓盤，不管是何種原因造成了該項目暫時擱置，但是，幾年間其實際市場價值已經出現翻番。具體來講，2007年的中央公元的售價為3000元/平米，2010年售價已達5000余元/平米，到2014年，如果按照正常市場價值來評估該項目均價的話，該樓盤價格可以達到7000元/平米。至今為止，中央公元樓盤的價格已經上漲至8000-9000元/平米。

當然這只不過是一個極端的例子，對于購房者來講，也嘗到了項目擱置的苦頭。不過，從短期類似于由于種種原因項目“五證”不全，暫時沒有辦法進入銷售狀态，導致企業暫時放緩開發進度的現象勢必會存在。

因此，一定意義上來講，保定市預售制度的“先上車，後買票”的“潛規則”現象就使未來土地供應、市場供應存在諸多不确定性，市場的正常運行已被潛規則綁架。因此，對于保定市的開發企業來講，就有更多的主動權來把控市場，利用“五證”不全的借口進行“捂盤”“囤地”。

張宏偉 觀點地産新媒體專欄作者 同策咨詢研究部總監