街區制，地方政府、開發商和業主們準備好了嗎？

中共中央國務院《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若幹意見》中提出“新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開，實現内部道路公共化，解決交通路網布局問題”。

街區制将帶來土地出讓、規劃審批、管理維護等一繫列變化。歸納起來至少有六點：

1、土地出讓條件變了。住宅用地不能再按照整個地塊出讓，而改為“插蠟燭”模式，即在原有住宅小區地塊上僅僅出讓住宅樓投影面積的用地，其它用地作為公共設施的道路和綠地。這樣做的結果是，要麼住宅樓投影面積用地樓面地價成倍上漲，要麼政府土地出讓收入銳減，公共道路和綠地的成本總還是要攤在住宅用地上的，出讓總地價是不會下降的。

2、規劃審批方式變了。以後開發商就不用再做住宅小區規劃了，當然也不用報批了，地塊規劃除了一字、十字、井字形道路和綠地外，也不需要什麼景觀了，也沒有出入口，也不需要交通幹道出入口的開口審批，住宅樓棟的面積、高度都規定好了，也沒有容積率了，審批簡單多了。

3、地下空間利用方式變了。以往住宅小區地下空間都是用來做地下車庫的，住宅樓下面僅僅是通道，整個車庫是建在小區道路和綠地之下的。當道路和綠地變成公共設施，地下還要建設車庫，要麼，地下車庫作為公共設施，要麼地下空間與相連的幾棟住宅樓用地一起出讓，保證地下車庫聯通。

4、地下車庫管理變了。如果地下空間一同出讓，住宅樓交付後地下空間産權屬于全體業主所有，地下車位需要首先保證業主使用。如果是公共設施，也需要管理和維護，都要确定使用權和收益權。上述意見中提出“合理配置停車設施，鼓勵社會參與，放寬市場準入，逐步緩解停車難問題”，也是停車場社會化管理的方向。

5、豪宅定價標準變了。豪宅定價三個核心條件：硬件、服務、私密性，住宅小區開放後，其他兩個條件仍然可以滿足，但私密性消失了。特别是在一些高端小區和别墅區内的跑道、嬉戲場所将不復存在，定價将重新确立並接受市場檢驗。中央景觀和樓王也将不復存在，當綠地成為公共設施時，對于豪宅和貧民窟，玫瑰花都是同樣的鮮豔，這也符合公共财政的公平原則。

6、管理責任主體變了。原有住宅小區配電房、垃圾房、路燈等公用設施都是開發商建造，而開放式住宅就需要政府部門承擔並負責維護管理了。

住宅小區内道路和綠地改為公共設施，将面臨土地出讓金退還難題，同時安全管理、衛生管理責任主體将轉移到政府部門（因為沒有物業費了），這無疑都将是一筆巨大的财政負擔。

其實在改革開放前，住宅是沒有封閉小區的，更多是家屬院和宿舍樓，改革開放後，農村勞動力得到解放，流動人口越來越多，社會治安管理面臨突出問題，因而提出封閉小區、建立圍牆、實行物業管理、給予收取物業費政策，緩解了警力不足、财政緊張的矛盾。

目前，全國流動人口增速雖呈現下降趨勢，但仍有約2.5億人，國家衛生計生委流動人口司預測，到2020年，流動遷移人口（含預測期在城鎮落戶的人口）将逐步增長到2.91億，人民安居樂業、生活小康，街區開放也将水到渠成。

開放街區是個夢，遙遠未來或可及！

開放街區必須要循序漸進、依法辦事，處理好五個關鍵點：

1、共識先行。我們正在進入共享經濟時代，通過共享閑置資源及其使用權來為個人和團體創造更好更多的收益，全球已經有超過數萬的各類共享經濟公司，在各行各業影響着人們的生活和消費方式。共享出行的代表UBER、滴滴打車，共享空間的代表Airbnb、創客空間，共享資金的衆籌項目等等。政府大院其實正是大家經常病垢的低效利用的非共享空間。關鍵要做好解釋引導，争取大家的理解和支持。

2、因地制宜。開放街區根本上還是解決通行效率，因此主要還是在一二線大城市實施更加有效，大城市交通擁堵、人口稠密，但管理半徑小、治安效率高，實施街區制更有價值，特别是商業聚集區、大型居住區，也應當成為街區制的先行者。

對于中小城市和郊區，交通條件好、人口密度低、私家車多，街區制反而不适用，因此不能一刀切。況且很多住宅小區其實並不具備開放的條件，很多中央景觀、樓王都在小區中心部位，有些小區内道路是環形或彎道，即使打開了也無法通車或不便通車。

新建住宅在設計上需要主動調适，比如增加管家式大堂空間，調整地下車庫入口門禁和監控，采用可調透明玻璃窗增加私密性的同時減少陽光損失，采用真空夾層玻璃降低道路噪聲，在高端項目上增加頂樓會所等。

已有小區打開需要考慮道路車輛通行多了之後，對住戶産生噪聲、安全影響，小區内一些兒童、老人休閑設施可能需要遷移或拆除，並有彌補措施。

3、示範引路。政府、軍隊院子将首先面臨政令暢通的檢驗。經營場所如酒店群院子也會面臨考驗,比如北京會議中心、上海西郊賓館等。如果政府機關能夠率先垂範，就可以更好地樹立市民信心，推動街區制的真正落地。

4、依法辦事。打開已建成的住宅小區必須要首先做好業主思想工作，小區是否打開要按照國務院令第504号《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》第十一條規定，依法由全體業主共同決定，同時還要按照《物權法》規定，合理計算小區道路和綠地轉為公共小區道路和綠地後的土地出讓金退還標準，並退還全體業主。

打開現有住宅小區要規劃道路節點避免造成新的擁堵，圍牆拆除、場地綠化及樓宇監控、機房設備改造方案要征得業主同意，垃圾房、配電間等需要移交政府市政公用部門管理改造，改造費用要落實。

原小區地下車庫如果提供社會共享，也要确定收益權的合理分配。

原有物業合同服務事項和收費標準要調整，有的小區可能将無法進行物業管理，物業合同中止也将涉及法律糾紛。

5、強化管理。街區制的非議更多集中在治安管理，對于治安環境較好的城市和區域可以先行試點。住宅小區和單位院子打開後，治安管理、衛生管理、綠化管理都需要緊緊跟上，要加大人防、技防、設施防的力度，讓先打開的小區治安有序、衛生整潔、綠意盎然，居民才會放心、安心、無後顧之憂。部分小區打開後，也可以将道路兩側的住宅樓改造為組團封閉管理。

街區制也是一場改革，改革就要真正以民為本、踐行民主法治、真抓實幹、不放空炮。