從阿里到小米 大廠們在南京的自建園區“包租”生意

觀點網 又一家大廠選擇将自持園區落在南京城。

7月11日上午，位于南京河西中央科創區的南京阿里中心正式開園，阿里巴巴集團首席人才官蔣芳、阿里巴巴集團副總裁劉菲參加開園活動。作為阿里巴巴在江蘇的首個自建園區，其将旗下淘天、雲智能、國際數字商業、菜鳥、本地生活和虎鲸文娛等江蘇業務集合進南京阿里中心辦公。

“南京阿里中心是阿里巴巴控股集團在江蘇省内首個自建自持園區，也是全國體量最大、業态最豐富的阿里中心。”據管理層現場透露，項目總投資約81億元，總建築面積約85萬平方米，包含6棟寫字樓、1條商業街區、1座購物中心及1棟人才公寓，預計未來可容納約3萬人辦公。

擲8億自建園區

“未來的五年到十年，我們要經歷幾次洗禮，要經歷新科技技術的洗禮，要經歷轉型升級的洗禮。”2016年底，馬雲現身南京，在民營資本投資江蘇大會上一番演講點燃了市場關于新技術、新金融和新能源的探讨，會議間，他提及未來經濟體必須縱橫、必須聯盟、必須合作發展。“浙商在江蘇有60多萬家企業，但我們對江蘇實際上了解得遠遠不夠，浙商要學會近水樓台先得月。”

6個月後，得以攬月的阿里巴巴與南京市建邺區政府簽署了一份投資協議，預備将企業江蘇總部項目落戶南京，選址建邺高新區；同年11月，阿里巴巴又以8億元底價拿下的河西南部電子商務及雲計算創業園地塊，實際出讓面積為14.03萬平方米。

從區位上看，地塊處于南京河西南門戶區域，臨近南京南站及祿口機場，周邊另環侍2處地鐵站。項目分為兩個闆塊，其中南京阿里中心一期（T4~T6）于今年7月11日開園，阿里中心二期（T1-3）将在2026年夏投入使用，截至目前，已有50多家企業和項目入駐一期。

據現場管理層透露，南京阿里中心在開業後還将與河西中央科創區攜合作建設AI創享中心、AI科創社區、AI培訓學院，提供企業注冊、社保稅務金融服務、政策申報等服務；阿里首家人才公寓也将在園區周邊投入運營，提供約560套人才公寓。

回過頭看，阿里巴巴近十年在外拿地動作頗多，但選擇投資自持園區項目卻不常見。

早在2012年，阿里巴巴先在天津、上海及廣州各買進一宗地塊，預備建設大型倉儲項目；2013年，于成都拿下一宗地塊，建設阿里巴巴西部基地項目，總建面約達到40萬平方米；同年，其與銀泰集團聯合復星集團、富春集團、順豐集團等企業，以及相關金融機構啟動中國智能物流骨幹網項目，這一年，“菜鳥網絡科技有限公司”正式成立。

2014年7月，阿里巴巴再度在上海加碼物聯網地産,以1.05億元拿下上海嘉定區一宗14.08萬平方米的倉儲用地，作為其上海物聯網技術應用中心。上海之外，2019年，阿里巴巴還落地了北京總部項目，項目位于中關村朝陽園北區，于2019年12月啟動建設，項目總建築面積約47萬平方米，2024年5月正式投入使用。

2020年11月，阿里雲西部雲計算中心及數據服務基地正式落戶成都，項目選址成都未來科技城和東部新區簡州新城，有業内人士向觀點新媒體透露，該項目一期主體工程已在2025年7月建設完工，将于年内逐步投産。

阿里巴巴方面将上述中心及園區的建設費用劃至企業資本性支出：截至2024年及2025年3月31日止年度，其資本性支出金額合計分别為320.87億元及859.72億元。

“集團的資本性支出承諾事項主要涉及已簽約購置物業及設備（包括企業園區工程）的資本性支出承諾金額。”于2024年3月31日及2025年3月31日，阿里巴巴透露已簽約但尚未計提的資本性支出承諾總金額分别為183.72億元及453.21億元。

另一家大廠追随者

在阿里巴巴還未設立南京園區時，其在南京新城科技園包下幾層樓座位表江蘇總部各業務闆塊的辦公地點，緊鄰另一家“租戶”--互聯網企業小米科技。

巧合地是，在2017年阿里巴巴正式拿地之前，有市場傳言稱項目地塊将由兩家大廠”共享”，另一家大廠直接指向老鄰居小米。事實上，小米的确有在南京建設華東大本營的意向，将項目地塊選在阿里中心800米之外的位置。

據了解，小米南京科技園項目共分為三期，總建築面積36.5萬平方米，包含科研設計辦公、人才公寓及相關配套設施。項目于2020年正式開工，2024年正式開園，一期投入使用。雷軍在社交平台上透露，南京科技園是小米集團南京區域總部，也是其主要的大型研發基地，主要涉及手機研發、汽車研發、軟件工程和互聯網業務。

截至2025年5月，小米科技旗下6家企業已入駐南京科技園，此外，其業務生态鍊内的20家企業也落地項目内。

今年年内，小米還将重倉武漢。小米武漢科技園位于中國光谷核心區，總建築面積約14.2萬平米，由12棟單體建築組成，包含辦公樓和廠房等設施。2024年年底，小米大家電團隊入駐項目F棟辦公。市場消息顯示，2025年，小米武漢科技園将正式投入使用，園區将涉及小米集團生産及研發中心，屬于辦公及廠房混合項目。

在南京、武漢園區敲定建設之前，小米自持的園區總部僅北京一處。2015年7月22日，位于北京市海澱安甯莊路的小米科技園正式動工，臨近京張高鐵清河站和北京地鐵13号線，合計擁有8棟樓，面積34萬平米，總造價約合52億元，内部包括小米科技有限責任公司研發辦公樓、北京小米移動軟件有限公司研發辦公樓等業态。

值得注意的是，北京小米科技園項目緊鄰首農元中心，後者正是前不久獲得382倍認購的創金合信首農REIT底層基礎設施。其與小米集團總部園區一路之隔，産業定位主要側重信息技術、人工智能、科技服務、信息内容消費、大數據及雲計算等領域。截至2024年12月31日，基礎設施資産整體出租率為94.8%，主要租戶為快手科技和小米集團，剩余土地年限為15.94年。

7月9日，創金合信首農REIT的認購申請确認比例結果出爐。配售結果顯示，41家戰略投資者對應的有效認購基金份額數量達到7億份，占基金發售份額總數的比例為70.00%，配售比例為100%，該REIT進行網上發售募集資金總額為36.8億元，公衆投資者的有效認購倍數約為382倍。

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