觀點與施俊嵘面對面：我喜歡中原快樂的樣子 | 博鰲·融合的力量

編者按：2025年，面對新的環境，企業與個體正在加速打破邊界，不斷向外學習與交流，尋找互融互通的合作機會。

因應時代演變，博鰲房地産論壇升級為博鰲房地産論壇繫列活動，繼續推出“2025博鰲觀點訪談”繫列報道——“博鰲·融合的力量”。

通過對全産業鍊代表性企業的調研與交流、深度采訪與對話，探尋融合的商業新力量。期待這股力量能穿透産業壁壘，帶動産業鍊及經濟的發展和升級。

觀點網 過去數年，内地與香港的房地産市場都在大時代浪潮下重新洗牌。而經歷行業低潮期的接班人如何在困難環境下守住家業並穩定發展，可能是他們接班後的重要課題。

中原集團行政總裁施俊嵘也在面對角色身份轉變，對于如何帶領中原走出市場困境，“擁抱數字化”相信是機會之一。

作為香港龍頭地産代理商之一的中原集團，創辦人施永青一直信仰“無為而治”管治風格。對比父親的作風，施俊嵘坦言，自己的管理方式並不算嚴格，但對比過去無為而治的情況，還是有分别的。

施俊嵘口中的分别，相信不少部分與數字化有關。現時代理除了透過門市獲取客戶外，亦會以線上線下的方式結合。在内地更是與抖音合作，透過抖音房産CPS(Cost Per Sale)模式獲取客戶，培養自己的達人，令獲客管道更加多元化。

“雖然我認為新媒體不一定會成為主流，因為這種方式的效率不算特别高，但是的确現在客戶獲得信息的方式在改變，因而購買需求肯定是存在的。”施俊嵘如是說。

他又指，來自新媒體促成的成交比例正在上升，但預期該比例會封頂；抖音的合作模式仍然有進步的空間，不過在流量、人工智能客戶篩選、精準營銷等方面，肯定會對整個房地産銷售有很大的貢獻。

支撐點

中原集團在6月亦注冊了一個人工智能大模型，名為 Centa AI，用于數據管理。在科技日新月異的當下，施俊嵘希望自己是最後一個被淘汰的。

“我們已經遇到很多問題，首先現在請數據輸入的人越來越難，沒有人願意做這些事情；其次過去不少實體儲存數據已經找不到，所以必須要上升到下一個階段。”施俊嵘強調

他稱，很早之前就希望以數字化降低對門店的依賴，加上過去有一段時候過度增加規模，所以現在會謹慎一點。不過，未來還是會有增加門店的想法，尤其是在一些舊區，房價比較低的地方，因為現在的成交主要來自500萬港元以内的樓盤，要想辦法增加這些生意的占比。

施俊嵘接棒的時候剛好是地産低潮期，内房因經營模式及大環境影響持續低迷，市場相信難以回到高峰時期；過去數年，香港樓市亦因高息環境等因素，自2021年9月歷史高位至2024年4月已調整約28%。

面對如此環境，施俊嵘帶領中原仍然交出了不錯的成績表。

2024年，中原地産在香港促成一手成交逾6100宗，同比上升34%，一二手成交金額達1582億，其中一手746億，同比升64%。此外，集團業務轉虧為盈。

“香港市場是比較樂觀的，雖然說房地産價格從2021年之後就持續下滑，目前處于橫盤狀态，但我認為算是找到了一個支撐點。”施俊嵘語調輕松，面帶笑容。

各方面的情況在好轉，令今年的采訪氣氛都比往年輕松。

香港樓市去年年初全面撤辣，而下半年市場終于盼來美國減息，樓價即應聲止跌，再加上金管局12月初放寬按揭成數等上限，市場氣氛明顯好轉。

施俊嵘指，去年年初撤辣後，3月成交宗數大增，令去年上半年市場不錯。今年上半年到目前為止，一手成交量已經比去年上半年高，估計同比升約4%至5%。雖然價格沒有上升，但是成交量能夠支撐市場。

近月港元1個月拆息徘徊于極低水平，施俊嵘認為，拆息處于低位對香港房地産亦有利好作用，因為目前回到供比租還便宜的情況，令部份租房的人會轉租為買。同時租金回報率上升，對比按揭利率有息差存在，比近乎沒有多少的定期存款利率更加吸引，投資者或會考慮投資“磚頭”。

不過成交量增加並不代表樓價可以出現反彈，因不少發展商紛紛以低價促銷策略散貨，新房價格可能比二手市場更低。

“現在的情況是，只要開發商願意減價促銷，樓盤都能賣掉。因為未來3-4年一手私人住宅潛在供應量逾10萬伙，而香港一年銷售大概就是1.5-2萬套左右，庫存量太高肯定會限制未來樓價的升幅。”施俊嵘分析指出。

新路徑

據香港房屋局最新數據顯示，截至2024年12月底，未來3-4年一手私人住宅潛在供應量約10.7萬伙。去年全年累計有2.43萬伙住宅落成，較2023年1.39萬伙增約75%。

落成但仍未賣出的現樓貨尾單位約2.7萬伙，創歷史新高。而去年一手私人住宅買賣合約登記錄16861宗，反映需要一定的時間完全消化庫存。

在此情景下，市場開始有開發商虧本賣盤的說法。

施俊嵘認為，不存在開發商不可以虧本賣盤的說法，既然樓盤已經建好，不是一定要等到賺錢才賣。今天不賣的話，涉及的利息成本很高，所以最後要視乎發展商的持貨能力。不過在港府專才計劃支持下，外來人口需求持續，所以整體來看仍然比較樂觀。

相反，他對内地樓市的看法比較保守。

“内地房地産已經處于一個不同階段，過去經濟急速發展，而且大家從無産到有産階段，需求量肯定大很多。今天其實大部分人都已經有房子，建起來的房子已經足夠大部分人居住，城鎮化來到了一定階段，不太可能回到過去的輝煌時代。”

根據國家統計局數據，至今年5月末，商品房待售面積77427萬平方米，比4月末減少715萬平方米。其中，住宅待售面積減少439萬平方米。

施俊嵘稱，内地供過于求的情況比較嚴重，但不同城市會出現分野，一線城市會好一點；但三四線城市可能存在人口流失，加上本身沒有太多産業支撐，庫存又十分高，需要更多的去庫存時間，但預期核心城市未來仍前景向好 。

中原集團旗下寶原地産今年4月與貝殼在天津和沈陽、長沙等地展開戰略合作，意味着這些城市的寶原地産門店能夠通過貝殼找房平台進行房源展示和業務推廣。

這一合作也表明中原集團在尋求新的發展路徑，特别是在競争激烈的房地産市場，可以通過與貝殼找房合作來拓展市場。

施俊嵘指，與貝殼的合作确可以降低成本，改善經營。但集團在大灣區還是堅持直營模式。因為大灣區規模足夠大，營業隊伍能力也強，後勤隊伍可以賦能前線進行中長線投放和研發，加上與香港的聯動，品牌的背書，直營模式效率還是不錯的。

“未來看準市場機會，還是希望可以增加規模，搶占市場領導地位。”

以下為觀點新媒體對中原集團行政總裁施俊嵘先生的采訪實錄（節選）：

觀點新媒體：您對今年香港樓市的看法是什麼？

施俊嵘：香港市場比較樂觀，雖然說房地産價格從2021年之後就持續下滑，從高位到現在下跌了接近30%，目前處于橫盤狀态，但我認為算是找到了一個支撐點。

成交量來看，尤其是一手成交量，去年和今年都是不差的。去年因為3月撤銷辣招，所以3月份有4000多宗成交，算是很誇張的成交量了。當時市場算是很不錯了，但是2025年上半年到目前為止，一手成交量已經比去年上半年還要高。

估計今年上半年成交量同比升4%至5%左右。雖然價格沒有往上走，但是成交量能夠支撐。

觀點新媒體：怎麼看香港今年樓價的走勢？

施俊嵘：香港拆息近月處于低位，對于香港房地産還是有利好的作用。香港市場對于利率非常敏感，目前按揭利率2%不到。相信租房的人會持續關注按揭利率情況，因為現在出現供比租還便宜，租約到期了這一批人會考慮是否入市。

從投資者角度看，就要說租金回報率，目前普遍約有3.5厘，有些舊的二手房可能達到4厘或者以上，對比按揭利率有息差存在，比近乎沒有多少的定期存款利率更有吸引力。

供應方面，根據政府的資料，未來3-4年一手私人住宅潛在供應量約10.7萬伙。但之前施永青先生亦提過，最後供應量不一定有那麼多，要視乎開發商的開發速度或者推盤意願，這些都會影響最終數字。

香港一年銷售大概是1.5-2萬套左右，其實2萬已經是很好的表現，過去兩三年差的時候都是1萬宗多一點。所以如果有10萬套供應量的話，那是一個挺驚人的數字，肯定會限制未來樓價的升幅。

至于樓價會否下跌，要視乎開發商的持貨能力，如果急于出售的話就要減價促銷。現在的情況是，只要開發商願意減價促銷，樓盤都能賣掉。

而且我認為不存在開發商不可以虧本賣盤的說法，既然樓盤已經建好，不是說一定要等到賺錢才賣。今天不賣的話，要付的利息成本很高，所以最後還是看持貨能力。目前其實已經有開發商是虧本賣盤的。

但香港的人口政策還是做得不錯的，港府專才計劃吸引了不少人，他們都是有居住的需求，可以支撐香港房地産市場，所以整體來看仍然比較樂觀。

觀點新媒體：目前亦有不少人返鄉置業，會否擔心影響香港樓市？

施俊嵘：返鄉置業肯定會有，也是好事。打通大灣區令市民多了選擇，有人會上去也有人會下來。現在全世界都是在争人才，香港要讓留在香港的人得到提升，才可以令整個城市持續增長。負擔能力高，租金會高，房價也會高，這是一個循環。

大家對後市有信心，樓價就能穩住，就會慢慢往上升。但是過去可能是升得太高，我認為還是不要和負擔能力脫軌，所以現在其實是相對比較健康。

觀點新媒體：有投行認為，内地住宅市場有望在2025年趨于穩定，您對于内地樓市前景有何分析？

施俊嵘：很難回到過去的高峰了，因為現在房地産已經處于一個不同的階段。

過去經濟急速發展，而且大家從無産到有産階段，需求量肯定大很多。今天其實大部分人都已經有房子，就算不是平均的分配，但是建起來的房子已經足夠大部分人居住。城鎮化來到了一定階段，不太可能回到過去的輝煌時代，所以要接受。

過去一段時間已經是過度供應，問題相對比較嚴重。一線城市會好一點，但是三四線城市可能人口在流失，本身沒有太多産業，建了這麼多房子，需要很長時間才能消化掉。整體來看，現在有些城市好一點，有些城市差一點，但我認為核心城市未來前景依然向好 。

觀點新媒體：有消息顯示，内地考慮在全國範圍内更改商品房銷售制度，要求發展商只銷售已建成的現樓，取代現行主流的預售樓花機制。您覺得内地可能實行現房銷售制度嗎？如果會，對于市場會帶來什麼影響？

施俊嵘：只能現房銷售不是最好的政策，好處就是不會有爛尾樓，增加大家的信心。

但現在開發商已經是非常的困難，如果要現房銷售，從期房到現房至少大概一年至一年半的時間，這個時間段的資金成本必然會增加，也會讓建築成本增加，令行業更加困難，剛剛有一點起色的土地市場也會受到影響。

香港一直都是樓花買賣，但資金會監管，所以其實重點是資金監管。如果有資金監管，就不會有爛尾樓的出現。

觀點新媒體：中原地産未來的拓展計劃是什麼？門市數目會否增加？

施俊嵘：很早之前我就希望用數字化降低對門店的依賴，這個肯定還會做。

目前獲客管道已經非常多元化，但是門店的重要性還是很大，在那個區域跟業主的關繫或者是員工的便利性，都必須有門店才能做好生意。

過去有一段時間規模過度增加，現在肯定會謹慎一點。未來還是會有不少地點需要增加門店，尤其是在一些舊區、房價比較低的地方。因為現在成交主要來自500萬港元以内的樓盤，所以我們也要想辦法怎麼做這些生意。

我們在6月份剛剛注冊了中原自己的人工智能大模型，叫  Centa AI。現在科技變化真的很快，我們只能盡快學會，希望自己是最後一個被淘汰的。

内地的話，我們跟抖音有很多合作，有一個CPS的合作方式，透過我們跟各個達人合作。即從抖音獲客之後，經過我們的平台成交，然後與抖音和達人分拆傭金的合作方式。

雖然我認為新媒體不一定會成為主流，因為這種方式的效率不算特别高，但是的确現在客戶獲得信息的方式在改變，因而産生的購買需求肯定存在。目前新媒體成交比例正在上升，但是肯定會有封頂，可能到某一個水平就不能再上升了。

現在跟抖音的合作還沒有找到最好方式，我知道他們也在想辦法轉變。他們在流量、人工智能客戶篩選、精準營銷等方面，肯定會對房地産銷售有很大的貢獻，而且潛力也很大。

其他房地産平台的人工智能跟抖音還是有很大距離，所以他們做不了客戶篩選，我覺得往後抖音還是會發揮一個很關鍵的作用。

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