均價9.2萬元的浦開雲璟四期 聯合綠城擠進現房市場

觀點網 趕上現房銷售窗口，浦開雲璟四期能否延續積分熱盤效應？

2023年至2024年間，浦開雲璟一期至三期五次開盤，合計推出1606套房源，整體認購率達294%，其中一期開盤認購率達到462%，每次開盤均觸發積分，項目五次開盤中的備案均價基本在8.1萬元-9.1萬元/平方米範圍内。

而今年7月11日開啟認籌的浦開雲璟4期（開雲錦悅華庭）均價微漲至9.22萬元/平方米，首開套數260套，小戶型為主，另有68套中戶型平層房源。據悉，7月11日該項目認籌組超過150組，認籌率約58%。

據觀點新媒體此前報道，三期項目開雲湖璟華庭與雲璟社區一期、二期、四期、五期之間距離較遠，相隔一片張家濱綠地；此外，浦開雲璟一、二期行政區劃分屬于金橋，作為TOD綜合體配套上更為豐富；而開雲湖璟華庭行政區劃分屬于唐鎮區域。

數據來源：企業公告、觀點指數

按照地理位置來看，浦開雲璟四期、五期均位于浦東中環雲璟生态社區，各占兩宗地塊，且位置上較三期項目更靠近一、二期，周邊包括上汽浦東足球場，在建設中的華潤萬象天地等配套。

以上項目地塊于2023年8月集中開工，涵蓋住宅、辦公、商業等多個業态，總建築面積近85萬平方米，總投資超200億元，C2c-04、C2d-01地塊對應浦開雲璟四期，位于浦東外國語學校東校北側；C2a-04、C2b-01地塊對應浦開雲璟五期，與浦東足球場站直線距離僅800米。

與其他項目形成對比，浦開雲璟四期規劃總平面圖于2022年底落地，2025年才将項目定名提上認籌日程，有市場聲音認為，浦開這一決策算是趕上了當前國内樓市現房銷售的趨勢。

據2024年二十屆三中全會審議《中共中央關于進一步全面深化改革、 推進中國式現代化的決定》，提出改革房地産開發融資方式和商品房預售制度。

2025年5月，河南信陽落地新出讓土地現房銷售政策，拟通過政策引導加速本地房市向現房主導過渡；2025年7月，湖北荊門也發布文件宣布自2026年1月1日起，新出讓土地開發的商品房，實行現房銷售。

僅從政策落地城市來看，當前确認推行現房銷售的均為三四線城市，這或許是由于三四線城市的樓市去化周期壓力較往年更高，市場數據顯示，截止2025年4月，國内三線及以下城市商品房的去化周期超30個月。

另根據國家統計局披露的數據顯示，在2020 - 2023年期間，我國現房銷售占比分别為12.7%、13%、17.3%、22.5%，到2024年全國現房銷售面積達到3億平方米，同比增長19.1%，占新建商品房銷售總面積的30.84%。

數據上漲的原因自然包括多個城市試點現房銷售的舉措，但也折射出近年來市場經過行業波動後的購房者需求變化、開發商項目開發規模、拿地投資取向變化，以及企業存貨量的下滑。有媒體根據市面上多家典型房企所披露的2025年中期業績數據測算，當前房地産企業們手中存貨的賬面價值總計8.9萬億元，較2023年末下降5%。

将目光聚焦回上海，自2023 年以來這座城市的新房供應已開始放緩。今年截至 5 月中旬，新房供應約合 1.4 萬套，較去年有所下滑。在此背景下，浦開雲璟四期從2022年底規劃落地到2025年啟動認籌的開發節奏，似乎順應了現房銷售趨勢。

現房銷售標簽之外，浦開雲璟四期的另一層特點便是由綠城代建。說起綠城與浦開之間的現房項目合作，最早可以追溯至浦東金橋的摩登江南項目。

該項目直線距離浦開雲璟1.8公里，位于浦東中環碧雲闆塊，處于張江副中心與金橋副中心之間的張家浜，由張家浜楔形綠地E1b-05地塊、張家浜楔形綠地E1d-01地塊組成。

資料顯示，E1b-05地塊住宅項目于2021年6月10日完成報建備案，總投資11.81億元，計劃建設規模為7.11萬平方米；E1d-01地塊住宅項目總投資29.07億元，建設規模為17.97萬平方米。2024年，摩登江南二期開盤收官均價11.38萬元/平方米，認購率102%，目前還有少量房源等待去化，樓盤熱度顯著低于浦開雲璟。

張家浜周邊，浦開與綠城還合作建設了浦開江南里别墅項目。

浦開江南里占地面積9.7萬平方米，建築面積15.8萬平方米，容積率僅0.7，為低密度别墅項目，總規劃房源248套。周邊包括上海新國際博覽中心、湯臣高爾夫球場、東郊賓館等設施，值得注意的是，江南里被一座待建的體育公園三面環繞，該體育公園占地面積達14.4萬平方米，其中80%為綠地。

觀點新媒體了解到，項目一期于2022年年底開盤，入市均價14.5萬/平方米，推出186套房源，目前已全部售罄完成網簽；2025年5月，該項目二批次加推了45套房源。均價由3年前的14.5萬元/平方米漲至17.8萬元/平方米，單價漲幅超20%。

從摩登江南到浦開雲璟四期，浦開與綠城合作多宗現房型項目陸續開盤見證了當前國内現房銷售政策逐步推進、市場供需結構變化的窗口期。

相較于前期房源，浦開雲璟四期較三期更具備地理條件優勢，且均價有所上調，其能否延續前三期的積分熱度，仍待觀察後續認籌情況。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。