存量賽道 | 建信保租房“退出”尋路

觀點網 存量市場還在尋找出路。

據報道，目前我國在交通能源、城市建設、倉儲物流等基礎設施領域存量規模超100萬億元。可部分資産由于運營管理效率低下，處于閑置狀态，導致大量資金沉澱，地方政府和企業面臨着較大的債務償付壓力與融資限制。

為改變這一現狀，國家近年來密集出台相關政策。例如2022年，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》，聚焦基礎設施項目資産及老舊廠房等長期閑置資産，並提出推動REITs、PPP等資産盤活方式。

其中，在存量資産盤活的浪潮中，住房租賃已經成為存量資産的重要盤活方向。

從需求端來看，根據七普測算城市租非廉租房人口達1.2億人，按青年人占比29%估算，對應約3461萬人，而中國在“十四五”期間共籌劃870萬套保租房，遠不能滿足需求。

為了進一步推動保障性住房建設目標，以及盤活閑置資産，重點城市正加速推進對閑置廠房、商場、寫字樓或酒店改建租賃住房的步伐。

扮演“金主”角色

在“非改住”領域中，建信住房租賃基金扮演着重要的角色。

早在2017年，建設銀行便提出要實施“住房租賃戰略”，将住房租賃與普惠金融、金融科技确立為“三大戰略”。

為了精準落地住房租賃戰略，2022年10月，建設銀行宣布出資設立建信住租基金，募集規模為300億元，這一基金主要用于收購房企自持住宅、商辦物業、低成本租賃用地項目等存量資産，改造為租賃住房。

在政策指引下，背靠建設銀行這座大“金山”的建信住房租賃基金，發展勢頭尤為迅猛。

2024年3月，建信住房租賃基金在上海展業落地了第一個R4保租房旗艦項目——建信住租·魔方田林社區。這是由建信住房租賃基金收購並改造，魔方生活服務集團負責管理運營，共推出514套租賃房源。

同年，由建信住房租賃基金與萬科集團合作設立的建萬住房租賃投資基金——建萬基金也分别在佛山禅城和廣州白雲落地了岸芷汀蘭、泊寓三元里旗艦店兩個項目，兩者共計推出超2883套房源。

而今年的5月28日，建信住房租賃基金與重慶發展投資有限公司聯合設立的"建渝基金"首個保障房項目——"建渝基金·嘛嘛公寓海棠溪地鐵站店"，也在重慶南岸區成功落地。該項前身是商辦物業，如今打造成了2.5萬平方米的租賃社區，共提供528套房源。

經過2年多的發展，截至2024年末，建信住房租賃基金累計簽約收購項目31個，資産規模162.50億元，基金累計出資90.37億元，可向市場提供長租公寓約2.89萬間。

不過，在“非改租”項目的資産盤活中，市場關注的重點更多放在了退出路徑。

去年年初，建信住房租賃基金以北京星光、上海幸福萊、蘇州天荟三個“非改住”的保租房項目作為底層資産，計劃發行公募REITs，並在同年3月獲得交易所受理。

彼時，該項目“萬衆矚目”，因為它的成功上市不僅意味着創下了“非改住”項目REIT的先例，同時該項目也是首個由金融機構子公司作為原始權益人申報的公募REIT，具有借鑒意義。

然而，可惜的是，建信建融家園租賃住房REIT于2024年4月15日獲得上交所反饋後，截止目前再無新回復披露，申報近乎處于停滞狀态。

而從上交所反饋公告來看，建信建融家園租賃住房REIT最主要的問題是在于非居改保合規性、項目估值的合理性、運營穩定性。

這也就暗示着，非居改保項目在投融管退模式探索上，仍存在一定的阻礙。

REITs的探索路徑

在當前不動産行業中，長租公寓市場的表現是為最為穩健的細分領域之一。

據市場報告顯示，近五年，核心八城集中式公寓出租率穩定在超85%水平，廣州、深圳、武漢、南京四城出租率更是維持在93%以上。

今年國内保租房REITS市場傳來好消息。3月31日，全國首單“商改保”REITs——匯添富上海地産租賃住房REIT在上海證券交易所成功上市，從獲批到挂牌上市僅用時18個工作日。

該REIT以上海地産集團全資子公司持有的虹橋璟智項目和江月路項目為底層資産。其中，江月路項目是上海市首批非居住存量閑置商辦改建的租賃住房項目

在市場認可度方面，該REIT網下發售配售比例低至0.57%，網下詢價倍數高達180.74 倍，公衆認購倍數達494倍。首發當天，開盤大漲29.99%，達到了首日上市漲幅上限，盤中和收盤價達3.541元/份，觸發30%漲跌幅限制。

從整體市場情況來看，截止目前，已上市8只保租房REITs産品較發行價平均上漲52.7%，2025年以來平均上漲19.7%，高于REITs市場整體水平。2025年之前發行的6只産品平均現金分派率2.81%，實際分派率2.82%。

這也就意味着，資本市場對保租房項目是持有積極态度，但最關鍵還得落實在項目自身的合規性、運營穩定性，以及項目估值上。市中心的很多房産往往已運營較長年限，産權剩余時間較短，這些問題對租賃住房項目的估值有較大影響。

這也是為什麼匯添富上海地産租賃住房REIT可以發行，而建信住房租賃基金旗下的項目卻受到上交所的“質疑”。不過，市場也有一種說法是:“原始權益人和基金是同一個體繫，基金獨立性不足，監管對此可能信心不夠。”

既然保租房公募REITs難走，那就選擇一條門檻較低的路——住房租賃持有型不動産ABS，它相較REITs，底層資産、交易安排、資金用途、審批流程等方面更為靈活。

2024年7月30日，建信住房租賃基金持有型不動産資産支持專項計劃成功挂牌，發行規模11.7億元，産品期限為66年，為ABS首單“産權類”産品。底層資産是位于上海浦江微領地、杭州旭輝原築壹号和武漢金域國際，均是“非改住”項目。

今年年初，建信住房租賃基金持有型不動産ABS首次擴募，據上海證券交易所信息披露，目前狀态仍為“已受理”，拟發行總額為人民币6億元。

随着國内資本市場的逐漸成熟，投融管退模式越發多元，适合自己的最重要。此前，商業客與業内人士交流時，曾問及：“在ABS和REIT之間，發行人更偏向于哪種類型産品？”

該業内人士回答道：“主要看哪種發行人，ABS是私募，面向合資格投資人，不是所有老百姓都能買，但站在機構的角度，首選當然是REIT，風險會比ABS低很多，不過現在REIT不好買。”

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