城市更新 | 浦開集團漫長的舊改賬本

觀點網 當前，舊改已成為推動城市可持續發展關鍵舉措。

浦開集團作為上海浦東新區土地開發與運營的企業，成立以來便承擔着浦東大量土地開發與運營業務，同時涉及市政基礎設施建設等其他業務及軌道交通投資及沿線物業開發業務。

今年初，浦東新區新場鎮城中村改造項目集土部分簽約全面完成，5個地塊實現清盤。加上此前結束的國有土地居民簽約，新場鎮城中村改造項目簽約工作全部完成。

觀點新媒體獲悉，此次舊改由浦開集團的全資子公司浦東土控推進。此前，新場鎮新場村、蔣橋村等地塊"城中村"改造項目合作單位遴選結果"出爐"，浦東土控成為中標單位。

浦東土控主要負責浦東新區的土地和房産綜合開發，2024年最新定位為浦東新區主要城市更新主體，並無償受讓浦東新區國資委劃入的其他7家征收公司股權，成為浦東新區全區房屋征收主體。

随着新場鎮城中村改造項目簽約全面完成，浦東新區城市更新進一步提速。

據悉，今年浦東新區計劃推進10個城市更新項目，總投資達238億元，覆蓋新場、合慶、航頭、書院等重點區域。

載體是浦東土控

今年3月末，新場鎮城中村改造項目集土部分簽約完成，5個地塊全部清盤，加上之前已經結束的國土部分簽約，新場鎮城中村改造項目簽約全部完成。

觀點新媒體獲悉，新場鎮城中村改造項目，共涉及4個點位，總用地面積589.61畝。涉及征收居（農）民645産、非居12産。值得關注的是，此次征收結合新場鎮歷史風貌區保護，開創性地将分散各處的不成套房屋（小梁薄闆）納入"城中村"改造項目，首次探索點狀征收路徑，實現了城中村和不成套職工住宅的跨類别同步改造。

新場鎮城中村改造項目由浦開集團推進，其作為浦東新區内重要的土地綜合開發和軌道交通建設投資主體，聚焦城鄉區域開發建設、交通設施投資與建設、經營性物業開發與運營、功能性資産管理四大主業闆塊。

此前，新場鎮新場村、蔣橋村等地塊"城中村"改造項目合作單位遴選結果出爐，浦開集團全資子公司浦東土控浦東土控成為中標單位。

本次改造範圍部分位于新場古鎮遺産區和緩沖區，新場鎮在城中村改造中，将結合歷史風貌保護，統籌新老片區的風貌延續，助力新場申遺發展。通過城中村改造與歷史風貌保護相結合、與老舊房屋改造相結合、與鄉村旅遊振興相結合，盡快改善市民居住條件；同時，結合“15分鐘社區生活圈”的打造，進一步完善市政道路建設、河道整治優化、教育及體育場所等配套設施，全方位提升項目及周邊城市品質。

據悉，新場鎮項目将按“2年前期+3年建設”的計劃推進。在完成征收後，計劃2025年實現城中村項目中首個地塊開工建設，到2029年完成全部地塊的開發。

從事舊改是一筆漫長的生意，存在一定資金壓力和風險。2022-2024年末，浦開集團存貨賬面價值分别為392.57億元、493.62億元和520.33億元，占當期末資産總額的比重分别為39.32%、41.45%和41.99%，存貨占比最大，主要是房地産開發成本，包含大量土地開發成本。

存貨大幅增加有利于浦開集團主營業務的發展和盈利增加，但受樓市和土地市場波動影響，若存貨資産較長時間未能實現銷售，形成長時間的積壓，則存貨價值可能波動較大。若存貨價格下跌，則可能存在一定的跌價風險。

體現在業務發展上，2024年浦開集團營業收入約133.33億元，其中房産銷售收入較2023年增加89.84億元至123.86億元，主要是子公司浦東土控A211地塊住宅項目、張家浜楔形塊綠地c1e 06 等項目竣工交付所致。

數據來源：公司公告

2024年，浦開集團房産銷售毛利率較2022、2023年有所下降，毛利率指標同比變動在30%以上，同樣主要是子公司浦東土控2022、2023年竣工交付的金橋通四地塊項目因土地成本等原因毛利率較高，2024年浦開集團房産銷售毛利率回歸常規水平。

由此可見，浦東土控是浦開集團的地産業務的重要載體。據了解，浦開集團房地産業務收入基本來自于浦東土控，後者主要負責浦東新區的土地和房産綜合開發，2024年最新定位為浦東新區主要城市更新主體，並無償受讓浦東新區國資委劃入的其他7家征收公司股權，成為浦東新區全區房屋征收主體。

但也正因為這種性質，浦東土控目前在建及拟建房産和經營性物業項目體量大，項目投資回收期相對較長，且收益的實現容易受到房地産行業政策及區域房地産市場景氣度等因素影響，面臨一定資金平衡壓力。

舊改模式探尋

觀點新媒體從一份文件中獲悉，浦東土控主營業務主要由房産銷售、經營性物業和自營土地開發三大業務闆塊組成。

最近三年，浦東土控房産銷售收入分别為41.74億元、34.02億元和123.82億元；房産銷售業務的毛利潤分别為27.62億元、21.96億元和42.45億元；總體毛利率分别為66.17%、64.56%和34.28%。

而浦東土控的房産銷售業務受到開發地塊動拆遷儲備動遷用房、房産市場及政策變動的影響，動遷房銷售模式與土地開發密切相關。

浦東土控的房産銷售業務主要有兩種形成方式，一是因開發地塊動拆遷需求儲備動遷用房而形成的保障性住房項目，二是發行人在自營土地開發完成後，在此基礎上根據相關規劃深度開發而形成的商業及住宅房地産項目。其房産銷售業務主要由該公司以及旗下東旭置業和上海浦東地産開展。

據了解，浦東土控動遷用房（保障性住房）的業務模式主要有兩種。

一種是在公司主動收購動拆遷房後，除用于自營土地動拆遷安置以外，剩余的房産用于銷售。為滿足公司自營土地動拆遷需要，收購發生時計入存貨，房屋交付自營土地動遷戶時計入自營土地開發成本；如有少數剩余或随着動遷居民需求的變化和動遷政策的變化已購買的房産不适宜作為動遷房的標準的，發行人将按照指導價對外轉讓銷售，形成房産銷售收入並結轉房産銷售成本。

第二種則是按照政府核準建設的動遷用房，同樣主要滿足公司自營土地動拆遷需要，開發時計入存貨，交付自營土地動拆遷戶時，計入自營土地開發成本；按政府要求轉讓給非自營土地動拆遷戶時，公司與住建委指定的用房單位簽訂定向供應協議，用房單位按協議約定的付款方式支付購房款，公司确認銷售收入並結轉成本。

浦東土控有多個已動遷用房項目。比如周浦鎮項目，該項目位于上海市浦東新區周浦鎮08單元03-09地塊，項目用地面積39178.93平方米，總建築面積97882.40平方米，主要建設内容包括高層住宅樓8棟，配套商業3棟，街坊站2座。截至2024年末，該項目已竣工，銷售進度100%，回款總額6.5億元。

另一個是大團鎮動遷安置房項目，位于浦東新區大團鎮，項目用地面積24464.80平方米，規劃容積率1.80，總建築面積58680.76平方米，主要建設内容包括新建住宅及配套設施，項目于2019年上半年開工。截至2024年末，該項目已竣工，銷售進度100%，回款總額3.35億元。

在建動遷用房則包括宣橋、新場、北蔡、周浦等多個項目，總投資金額181.93億元，已投資規模121.54億元，未來三年投資支出60.39億元。

截至2024年末，浦東土控暫無拟建動遷用房項目。

浦東土控的普通房産銷售模式與絕大多數房地産企業類似，在自營土地開發完成後，部分地塊會根據政府規劃進行開發，主要為商業及住宅房地産項目開發。

自營土地開發闆塊也是浦東土控從事舊改的業務收入來源。2022-2024年度，浦東土控自營土地開發闆塊的營業收入分别為2573.44萬元、8546.67萬元和0.99萬元，占當期主營業務收入的比重分别為0.57%、2.15%和0.00%。

因為浦開集團主要為浦東新區服務，浦東土控自營開發土地也集中在浦東新區，呈現區域性的特點。截至2024年末，浦東土控擁有浦東新區金張地塊、花木地塊等主要地塊，合計土地證面積825.6萬平方米，地塊均是在1993年、1994年期間通過成片轉讓方式受讓而得。

浦東土控的自營土地經營模式主要分為兩種，分别是土地一級開發轉讓模式和土地深度開發轉讓模式。

土地一級開發轉讓是以“生地變熟地”為主要特點，浦東土控将之前成片受讓的土地在政府指導下完成結構性規劃，在規劃的基礎上進行土地開發項目立項後完成上述土地的動拆遷工作；政府部門完成該區域的控制性詳細規劃後，根據該規劃由政府收購地塊，浦東土控近年來的土地開發業務收入以政府收購地塊補償收入為主。

土地深度開發模式下，浦東土控在完成一級開發的土地基礎上，根據浦東新區統一規劃開展土地後續開發的準備工作。2024年，浦東土控土地深度開發未産生直接收入，已完成的土地深度開發項目主要為張家浜楔形綠地人才公寓一期項目和張家浜楔形綠地C1-29地塊商用綜合樓項目，截至2020年末已轉入投資性房地産。

觀點新媒體獲悉，浦東土控目前有4個在建的深度開發項目，分别為張家浜楔形綠地三至六期綠化工程，均位于金張地塊。

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