中建壹品上海城更拼圖 再摘濱江九宮格風貌地塊

觀點網 三次落子楊浦濱江的中建壹品，這次選了個好位置。

6月30日，中建壹品投資發展有限公司通過公開遴選方式以底價22.56億元競得位于上海楊浦濱江低密宅地"九宮格"區域的定海社區I9-01地塊歷史風貌保護建築項目，項目地塊建築面積2.96萬平方米，容積率1.4。

地塊的成交樓闆價7.6萬元/平方米，與同在"九宮格"範圍内的保利外灘序BUND88相差1.2萬元左右。由于是歷史風貌保護項目，在地塊限高12米約束下，中建壹品預計會開發風貌别墅+聯排别墅産品。

此前在濱江闆塊接連落子浦江之星、外灘源著兩宗項目，可見中建壹品進軍上海市場的思路較為垂直，再加上近期其在東外灘上市的風貌類商業别墅華忻坊，進一步奠定了布局滬上城更項目的基礎，得以順利拿下定海社區I9-01地塊。

楊浦風貌版圖

時間回到5月16日，楊浦區定海社區I9-01地塊歷史風貌保護項目正式公開遴選,地塊申請資格明确提出，申請人或其關聯企業應具有2022-2024年在上海本地歷史風貌保護項目的開發經驗。

由于在規劃初期就将地塊定位為風貌别墅項目，其約0.7萬平方米的歷史建築面積，以及地塊包含的里弄建築均需要未來操盤企業進行風貌保護。此外，根據規劃建設要求，項目需配建1484.75平方米的公共租賃住房，並無償移交給楊浦區住房保障機構或公共租賃住房運營機構。

根據地塊位置判斷，觀點新媒體得知在項目内的周家牌路33号大橋街道上有一處上海紅色資源--民智平民學校遺址，建設方需按規定設置紀念標識予以保護。

地塊的風貌保護住宅的中小套型不作要求，且新建高層住宅的中小套型住房供應比例原則上不低于60%，新建商品住宅全裝修比例為100%；地塊内還可配建少量社區商業配套，由項目方統一招商運營，且需按出讓年限整體持有社區配套商業物業。

這宗地塊並非中建壹品在楊浦拿下的第一宗歷史風貌項目。

早在2022年9月，中建三局黨委書記、董事長陳衛國在局總部會見上海市楊浦區委副書記、區長薛侃，彼時的中建壹品才從中建三局房地産公司、綠投公司壹品事業部、西投公司房地産事業部等基礎上重建成立，正在尋找長三角布局的突破口。機遇出現在2022年10月，楊浦區政府與中建三局簽訂戰略合作協議，将共同建設中建三局華東區域總部，緊接着中建三局上海有限公司落戶楊浦，為中建壹品打下了探索上海楊浦的基礎。

2023年5月，首入上海的中建壹品斥資38.62億元，摘得同位于楊浦區的定海社區I14-01地塊、I15-03、I15-02地塊，同樣為歷史風貌保護項目。

其中，I14-01地塊位于楊浦濱江南段風貌保護街坊，項目總用地1.34萬平方米，總建築面積7.9萬平方米，其中除了住宅部分外，還配有老年活動室等配套。最終項目命名為浦江之星，共規劃5幢商品住宅和1幢保障房，戶數478套。

2024年5月，浦江之星迎來開盤，428套入市房源合計獲得520組認購，認購率約合121%，未觸發積分，開盤首日去化率80%。從認購角度來看，首次進軍上海的中建壹品選擇在臨近美團、哔哩哔哩新總部周邊的新興闆塊拿下風貌保護項目，為其賺足了購房吸引力。

但從去化角度分析，2024年5月改善型項目開盤的不算多，合計包括靜安、黃浦的龍盛灣上、靜安玺樾、凱德茂名公館以及浦江之星，其中凱德、龍盛項目的當月去化率分别達到100%、95%，浦江之星則次之。

項目面面觀

I15-03、I15-02地塊的規劃則與浦江之星不同，雖然都是風貌保護項目，但前者具備商業地塊性質，因此中建壹品打算将I15-03地塊建設為商墅項目，地塊建設用地面積1.66萬平方米，規劃土地用途為辦公，容積率1.2，地塊保留歷史建築面積約1.9萬平方米。

資料顯示，I15-03地塊原為華忻坊，是建于1921年的廣式石庫門里弄，早前規劃為商業用地，後于2023年1月17日調整為辦公用地，據悉，地塊辦公物業持有比例不低于50%，持有年限不低于20年，辦公配套商業物業出讓年限内100%持有。

I15-02地塊建設用地面積僅921.5平方米，規劃土地用途為廣場用地（公共通道），中建壹品需參照城市支路標準出資建設。

從容積率來看，華忻坊是中建壹品進入上海以來首次操盤的低密度項目，雖不是傳統類型的别墅屬性，但冠上了"風貌"二字，據市場信息顯示，上海每年成交的風貌别墅數量不超300套，而2025年内上海内環區域立項的風貌類别墅項目約合40宗，總供應量在2000套左右。截至目前，項目放出的29套房源還剩1套未定。

浦江之星、華忻坊及I9-01地塊均坐落于楊浦濱江相對核心的位置，而中建壹品另一宗楊浦項目的地理條件則稍顯劣勢。

2024年2月上海新一批土拍結束後，上海楊浦城市更新建設發展有限公司旗下子公司37.58億元摘得楊浦區定海社區H4-10風貌舊改地塊，地塊内有1棟區級文物建築，為日商公大第一紗廠高級職員住宅。地塊土地面積2.59萬平方米，容積率2.0，建築面積5.18萬平方米，樓面地價達7.25萬元/平方米。

一個月後，上海聯合産權交易所上架了這家公司100%股權，中建壹品借此以37.5億元的價格收購該公司，間接得到這宗楊浦H4-10地塊。

與浦江之星的體量相似，外灘源著總房源合計485戶，但項目内還包含1.88萬平方米風貌别墅，剩余2.54萬平方米地上面積均建設高層住宅。

2024年12月25日、2025年3月29日項目歷經兩次開盤，共推出228套住宅，目前去化約9成。

事實上，定海街道周邊的樓盤熱度都不算低：2020年7月由龍光以23.81億元競得的龍光天境項目地塊，均價9.9萬元/平方米，入市後觸發積分，且當日售罄。

三個月後，融創以24.46億元競得楊浦濱江壹号項目地塊，均價也在9.9萬元/平方米，入市當日實現售罄；2021年10月，保利置業以36.81億底價摘得了保利珑譽項目地塊，成交樓闆價僅5.8萬元/平方米，出售均價則9.9萬元/平方米，入市觸發積分且全部售罄。

至此，中建壹品已在楊浦濱江區域獲取四個項目，包括浦江之星、華忻坊、外灘源著以及最新競得的定海社區I9-01地塊。前兩次核心區落子項目類型各異，為中建壹品積累了歷史風貌保護項目的開發經驗，I9-01地塊的出現，或将是其進一步深耕上海市場的信号。

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