安博也開始分拆物流倉儲項目發REITs

觀點網 “中國的投資故事就是世界的增長故事。”

2024年年末，安博全球副董事長沈達理曾在2024金融街論壇年會上表露繼續加大對中國物流地産投資的意向，“中國在經濟和物流基礎設施之間缺口非常大，存在翻一番的好機會”。

為搶占更多行業波動下的機遇，安博近年及其重視國内珠三角區域的布局，接連落地東莞、佛山、廣州、惠州等項目。7月初，華夏安博倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金正式獲深交所受理。

據了解，該項目底層資産包括廣州開發區項目、東莞石排項目和東莞洪梅項目，分别由項目公司廣州速誠倉儲有限公司、安博誠置倉儲（東莞）有限公司和東莞安博盈順倉儲有限公司持有，合計建築面積34.96萬平方米，總估值達到22.49億元。

底層資産出租率壓力

三宗底層資産的運營歷史最早可追溯至2010年。

彼時，廣州開發區項目一期開始運營，後于2011年年底，項目二期也正式開門運營，目前項目已運營超10年；東莞石排項目一期于2014年4月開始運營，二期于2016年7月開始運營，三期于2017年3月開始運營，項目已運營超過8年；東莞洪梅項目運營年份最短，2017年5月正式運營，運營超過7年。

該基金的出租率在長達14年運營時間内存在波動，盡管東莞石排項目、東莞洪梅項目2022年-2024年的期末出租率均達到100%，但廣州開發區項目期末出租率則分别為99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，並直接拉低了三宗底層資産的期末出租率，從99.9%降至97.1%。"廣州開發區項目期末出租率較前一期末有所下滑，主要原因為部分倉儲單元因租約正常到期出現短期空置。"

租約到期背後，廣州開發區項目還間接影響了華夏安博倉儲物流REIT底層資産的淨利潤。

産城園區評論對比招募說明書數據得知，于2022-2024年，項目的淨利潤發生的波動較為劇烈，原本2023年其淨利潤順利從1735.41萬元上升至2234.73萬元，但緊接着2024年淨利潤大幅度下滑至431.92萬元，EBITDA也從2023年的1.23億元降至1.09億元。

這一數據下降的直接原因源于廣州開發區項目于該年計提1544.14萬元資産減值損失，疊加項目進行特别納稅調整、補繳所得稅款1.294.25萬元。而資産減值損失是導致EBITDA相較2024年下降的主要原因。

進一步來講，項目的資産減值損失來源于廣州速誠倉儲沖抵"其他非流動資産"科目中的部分直線法攤銷余額，若将該項資産減值損失還原後，2024年調整後EBITDA可達到1.25億元，與2023年數據基本相當。

另值得關注的問題是，目前廣州開發區項目的租戶A持續欠繳租金，其所租賃面積占比達13%；還有一家租戶C在考慮提前退租，以上問題直接關繫到廣州開發區項目的未來的出租率數據。

華夏安博倉儲物流REIT底層資産歷史期及預測期三宗項目平均出租率

數據來源：企業公告、觀點指數

鑒于租戶A持續欠繳租金，預測合並利潤表、預測可供分配金額計算表和預測合並現金流量表中假設租戶A自2025年1月1日至4月29日的營業收入和現金流入均為0；而由于租戶C假設于2025年4月30日提前退租，以及部分租約集中到期，因此，華夏安博倉儲物流REIT假設項目2025年的出租率為75%，較上一年下滑18.5個百分點。

再加上廣州市未來三年預計将有19個項目新增入市；東莞市預計未來三年将有8個項目新增入市。随着未來華夏安博倉儲物流REIT底層資産所在城市的新項目增加，未來租金水平調降的風險或将增加，進一步影響項目租金收入的穩定性。

租戶集中度“兩面”

從招募說明書進行分析，華夏安博倉儲物流REIT底層資産最顯著的特點是租戶結構集中，這既有利亦有弊。

截至2024年12月31日，基礎設施項目存在4個年度租金收入占比超過10%的租戶，其中，包括菜鳥、京東等主力租戶，以上租戶均為項目大部分現金流的提供方，為華夏安博倉儲物流REIT底層資産所帶來的租金及管理費收入占基礎設施項目比例分别為16.49%、14.89%、13.85%與7.53%，合計達到52.75%。

截至2024年底，這4家租戶的租賃面積占比分别為16.63%、12.59%、15.05%、20.43%，合計為64.71%。由此可見，項目的租戶結構相對而言較為集中。

“基金存續期内，若重要現金流提供方退租、出現經營情況陷入困境或拒絕約等情形，可能會對基礎設施項目的現金流産生較大不利影響。”據華夏安博倉儲物流REIT在招募說明書中的表述，其已經意識到租戶過高集中度給項目帶來的隐藏風險。

截至2024年12月31日，廣州開發區項目共簽約租戶7個；東莞石排項目共簽約租戶4個；東莞洪梅項目共簽約租戶3個。目前來看，大多數租戶呈現平穩态勢，項目運營較為穩定。

據悉，廣州開發區項目、東莞石排項目和東莞洪梅項目于2025年内租約到期的租戶中，已完成續租或已明确表達續租意向的租賃面積占比約85.98%。

但從2022年至2024年的實際續租數據來看，2022年，項目續租率水平較高，2023年及2024年項目續租率有所下降，最重要的原因在于物流倉儲行業的租戶集中度較高，個别租戶退租對續租率影響較大。

其中，2022年東莞洪梅項目續租率為0，該年無原租戶續租，不過，截至2022年末該項目出租率已回升至100%，來到2024年末東莞洪梅項目續租率又變為0，主要由于其中一位租戶租賃面積于2024年9月正常到期，到期面積後由其他租戶承接。

與之不同的是，廣州開發區項目2024年的續租率僅有48.4%，源于部分租戶租約在2024年3月末到期後空置，尚未有新租戶簽約所致。“目前已有租戶在與公司商談相關租賃事宜，若順利有望在2025年2季度開始租賃。”

截至2024年年底，項目2025年底前到期的租約面積合計為11.57萬平方米，占該時點基礎設施項目合計已租賃面積的比例為33.18%，超過三分之一。但據華夏安博倉儲物流REIT披露，截至2025年6月15日，99.40%的面積已完成續租，或已在和意向租戶談判。

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