REITs觀察 | 擴募後 臨港REIT會發生哪些變化

觀點網 臨港REIT擴募正在穩步推進中，近期，該基金對外披露最新擴募文件，更新拟募集資金規模的上限和測算的預期分派率變化，並進行解釋說明。

産城園區評論獲悉，此次臨港REIT拟新購入的基礎設施項目為：上海漕河泾康橋科技綠洲建設發展有限公司持有的、位于上海市浦東新區秀浦路2555号的漕河泾科技綠洲康橋園區（一期）1、2、8、11-14幢，漕河泾科技綠洲康橋園區（二期-1）15、18-25幢，漕河泾科技綠洲康橋園區（二期-2）28-33幢。

康橋項目建築面積合計約為18.24萬平米，包括10幢研發平台（部分首層為配套商業）、2幢配套商業樓以及其余10幢地下車庫及配套設備用房，可出租面積為約為10.46萬平米。

規模擴大

根據文件披露，康橋項目于2024年12月31日的市場價值為15.32億元。該基金首次發售時發行規模合計8.24億元，假設按照新購入基礎設施資産估值測算本次擴募發行規模，擴募完成後，臨港REIT的發行規模合計将達到23.56億元，在已上市産業園區基礎設施REITs項目中募集規模适中。

數據來源：招募說明書

一般而言，本次擴募将有助于提升基金底層資産多樣性，有效擴大基金持有的基礎資産規模，分散基金資産組合風險，有利于改善基金二級市場的交易流動性。

規模擴大，資産類别也有所改變。需要關注的是，臨港REIT此次擴募資産所屬類型為研發平台類産業園區，與基金首發基礎設施資産所屬類型標準廠房類産業園區存在差異。

一般而言，廠房類資産往往經營會更加具穩定性。

具體來看，康橋項目中，康橋一期于2014年7月開始運營、康橋二期-1于2016年4月開始運營、康橋二期-2于2018年10月開始運營，2022-2024年末康橋項目出租率分别為99.05%、97.22%和97.64%，各期平均出租率分别為98.12%、97.18%和95.98%，出租率整體表現較為穩定。本次新購入基礎設施資産估值15.32億元所對應的長期出租率為94%。

但面臨的挑戰是客觀的，截至2024年四季度，上海市研發用房空置率28.48%，較上季度上升4.3%。截至2024年四季度末，擴募資産所在的張江科學城（含張江核心區）闆塊商務園區整體租金水平約為4.59元/平方米/天，空置率為30.64%，高于上海平均水平。

在研發用房供應方面，根據評估機構市場調研數據，截至2024年末，上海市優質産業園區總存量為1,408.77萬平方米。其中，張江科學城（含張江園區）、漕河泾、金橋的占比較

大。2024年度，張江科學城（含張江園區）新增産業園區供應為84.27萬平方米。

分配率提升

擴募的改變不僅于此，最直接的體現在于分派率。

從現金流分派率來看，根據公告披露，按照2025年6月28日前20個交易日基礎設施基金交易均價對應的基金市值，如不實施本次擴募交易，臨港REIT于2025年度及2026年度的可供分配現金預測值分别為35,168,030.40元和35,473,306.22元，現金流分派率預測值分别為3.72%和3.76%。

新購入基礎設施項目2025年度及2026年度的可供分配現金預測值分别為74,300,544.44元和75,683,654.17元，現金流分派率預測值分别為4.85%和4.94%。

擴募並新購入基礎設施項目後，臨港REIT于2025年度及2026年度合並可供分配現金預測值分别為109,468,574.84元和111,156,960.39元，合並現金流分派率預測值分别為4.42%和4.49%。

也就是說，擴募之後臨港REIT現金流分派率預測值将得到提升。

産城園區評論獲悉，臨港REIT此次擴募拟發售金額不高于17.235億元（含）；拟發售份額上限為4.461億份（含）；若以本次拟發售金額上限測算，本次拟購入基礎設施項目2025年預測現金流分派率為4.31%，高于以持有人大會公告日為基準日（不含當日）計算的産業園區基礎設施基金近20個交易日平均現金流分派率。

以持有人大會公告日為基準日（不含當日），臨港REIT近20個交易日的份額均價為4.723元，基金市值約為9.446億元。

擴募前，臨港REIT的2025年預測現金流分派率預測值為3.72%。按本次擴募基金發售金額上限計算，拟購入基礎設施項目2025年預測現金流分派率預測值為4.31%。擴募後基金2025年預測現金流分派率為4.1%，提升0.38%。

另據了解，臨港REIT第一次擴募戰配參與機構包括申能财産保險、申萬宏源證券、中國人壽、國泰君安證券等。擴募原始權益人或其同一控制下的關聯方則通過戰略配售的方式認購本次定向擴募基金份額總量的20%。

據悉，按照本次擴募拟發售金額不高于17.235億元計算，15家機構持有70%戰配份額，本次以競價方式确定的定向擴募發售對象最多不超過20家，最低每份報價應不低于2585.25萬元。

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