二十載淬煉“文化+商業”基因 深圳益彩商管集團持續煥新城市活力

廣場外，鑼鼓一聲響，舞獅上下翻飛。紅綢與獅影交織吸引人群駐足，歡呼聲、喝彩聲此起彼伏。這是4月30日，羅湖益田假日廣場的開新啟幕儀式的一景。

當天一位90後的網友将這一幕分享到了社交平台，他說：“這一刻，在木頭龍長大的孩子，等了整整15年。”

他記憶里，羅湖益田假日廣場正大門轉角處曾是一家川菜館，一到周末總會拽着父母往那跑，就為吃上一口酸菜江團；2号門前的愛國路，亦是每年除夕必會“掃街”的羅湖花市，一家子勢必要搶上幾盆有意頭的金桔、蝴蝶蘭。

時隔十五年，木頭龍 “華麗轉身”，如今的他已執起父親的角色，牽着孩子故地重遊。他希望，在這片承載着童年溫度與城市記憶的土地上，新木頭龍的誕生、羅湖益田假日廣場的開業，能為孩子種下關于街巷煙火的新故事。

城市的發展腳步從未停歇，建築的更新叠代是時代必然，但在這不斷的變遷中，老街區的溫情與新意，在代際傳承中永遠鮮活明亮。

城市更新的“羅湖樣本”

羅湖益田假日廣場，一個城市舊改領域“文化賦能商業”的成功範本。

木頭龍舊改，被喻為深圳“最難啃的舊改”，開發商從2007年開始介入，到了2017年眼看勝利在望，卻未曾想簽約率停滞在99.7%整整兩年，到2019年也仍未能符合“100%”動工要求。

甘願在荊棘叢中跋涉十二余載，因為這里不僅封存着老羅湖的獨家記憶，更凝結着對1340戶原居民的鄭重承諾。

如今，得益于2020年末一場舊規由“雙百”調改為“雙95”的及時雨，以及當地政府的規劃引領與街道辦事無巨細的全力支持，羅湖益田假日廣場終于迎來柳暗花明，在今年的4月30日完成開新啟幕，6月28日盛大開業。

作為益彩商管在深圳布局的第七個商業項目，亦是第二座益田假日廣場，羅湖益田假日廣場的核心立意便是傳承並創新老羅湖記憶，以“文化+商業”為基底，重塑與共創羅湖文化藝術與生活方式，打造多元藝術體驗式購物中心。

該項目體量達12萬平方米，由百位大師聯合出品，整體建築包括了國際建築大師安藤忠雄在深圳落地的首個建築作品“光之殿堂”、亞洲著名設計事務所乃村工藝社打造的靈感街區，以及融合了“花、溪谷、雲、音、瀑布”五個主題自然樂園的購物中心。

可以說，細致到項目的每一處呈現均是人與建築、人與自然、人與藝術、人與文化相互融合的典範之作。

啟幕之際，國際藝術家王爾德的绮夢假日深圳首展同步亮相，與愛國路花市IP相互交融，巧妙喚醒城市記憶，帶來藝術與煙火氣、傳統文化與國際文化的碰撞，為市民獻上别具一格的文化盛宴。

在這里，頂級藝術大師、新銳藝術家、國際知名工作室、本土藝術家齊聚交流、各自創作，投射他們對生命美學的靈感和體悟；人們也能在這里深入藝術發生現場，從感知到體驗，從體驗到共鳴。

在文化與藝術的基礎上，羅湖益田假日廣場以多元品牌矩陣賦能商業，匯聚時尚零售、特色餐飲、體驗配套三大核心業态，規劃超350個品牌，其中引入華南及深圳首店4家、羅湖首店品牌36家。

主力品牌涵蓋永輝超市胖東來模式羅湖首店、聖豐城·臻品、超級安踏羅湖首店、米兜歡樂王國形象店、華為智能體驗館、覔書店羅湖首店等。

不負讓政府與市民滿意的使命，啟幕後首月，羅湖益田假日廣場客流量合計突破200萬人次，會員人數超15萬人，媒體曝光超2億次，銷售破百萬品牌超20家。

伴随着羅湖益田假日廣場成功開業的同時，深圳益彩商管集團作為深耕城市發展的民營企業代表，亦從默默紮根的“種子”成長為托舉城市更新的“耕犁”。

長期主義下的優勢内核

羅湖益田假日廣場的誕生讓我們看到了舊改與商業創新的深度融合，而在商業的時空坐標繫中，“存量資産活化”的課題始終在延伸。

面對新型商業項目的沖擊與消費需求的叠代，深圳南山益田假日廣場——這座成長于商業地産黃金時代且紮根于核心商圈的成熟項目，正以17年的堅守與創新，通過持續的産品叠代、精準運營和數字化革新，重新定義商業與城市、人與空間的關繫。

►聚焦核心産品力，

以創新品質構築市場競争護城河

作為益彩商管的首個深圳項目，南山益田假日廣場以敏銳的洞察力推進品牌動态優化，在流量紅利中沉澱持久價值。

數據顯示，南山益田假日廣場年均品牌更新率為30%，2024年調整品牌超100家，其中引入首進品牌占比達到36%，包括The North Face‘ONE BOX’黑標店、DAINTREE戶外餐吧等。

聚焦場景煥新層面，項目2020年完成冰場改造，2023年實現年輕化街區煥新，2025年着力打造高端戶外運動聚落、屋頂花園假日劇場等創新空間，始終以動态更新的姿态回應時代審美與消費需求。

►深挖高效運營力，

用精細化管理激活商業增長新動能

存量商業時代，"精細化運營"不再是口号，而是生存法則。南山益田假日廣場不斷升級多維管理體繫，綜合品牌業績、客群匹配度、創新能力等指標，将場内品牌劃分為三大梯隊，並通過垂直品類管理與“一店一規劃”，孵化多家百萬級明星店。

2024年，BOSS、COSCIA、Polo Ralph Lauren三大國際名品門店單店業績穩居全國TOP10陣列；英皇珠寶、CURIEL、GIADA等奢品品牌單店業績跻身華南前三甲。

而這種深度運營的革新，亦使得項目從短期收益轉向長期價值，經營利潤率連續多年突破70%，實現商場與品牌共赢。

►釋放多元營銷力，

文化破圈與IP聯動打造品牌強認知

作為連續13年的文博會分會場，南山益田假日廣場深谙"文化+商業"的融合之道。“徽州文化節”更是成為了國内文化營銷的經典案例，被授予國際營銷大獎。

在IP營銷領域，項目已成功落地奈美兔、蠟筆小新、貓福珊迪、HEYONE、芭比等快閃店華南、全國首展，實現“IP展覽-限定商品-社交媒體傳播”完美閉環，同樣展現創新魄力。

文化與商業的深度融合，正在重新定義消費的本質。成功的營銷通過情感共鳴建立品牌認知，最終将流量沉澱為持久的消費忠誠。

►夯實專業服務力，

以全周期貼心守護提升用戶忠誠度

會員體繫是商場無形的增值資産，亦是提升客戶粘性、增加消費頻次的核心武器。

作為會員運營及服務的先行者，南山益田假日廣場開業首創的大客戶經理一對一服務制度将會員服務做到極致，後又推出商業體繫的付費會員，再一次将客戶私域轉化推向新高峰。

2025年，會員服務體繫再升級，通過大客戶分級管理、品牌權益聯盟、社群運營2.0等創新舉措，不斷深化與消費者的價值紐帶。目前，項目活躍會員人數已超70萬，再次以創新服務模式領跑商業會員運營賽道。

►推進數字化賦能，

構建智慧購物新生态

依托科技手段，南山益田假日廣場已搭建起"感知-決策-執行"全鍊路智能生态。AI智能客服實現24小時全天候響應；AI客流監測繫統實時動态客流，並據此及時調整品牌陳列與促銷點位。同時，利用數據中台整合多維度客群標簽，精準推送促銷活動。

在這里，數字化從來都不是目的，而是讓商業空間更懂需求的賦能密鑰。

在“四力驅動+數字化賦能”之下，南山益田假日廣場2024年實現逆勢增長，全年客流量同比激增20%，突破3600萬人次，全年銷售額達53.5億元，再續長期主義里程碑新篇。

事實上，在益彩商管長期主義的商業版圖中，位于北京東二環的東外39MALL同樣是典型範例。

2015年中國信達以105億元收購東直門國盛中心後，改名為“信達中心”，2017年招標出讓項目部分股權尋找股東操盤，項目整體估值約155.7億元。

彼時，由于北京四環以内不再有新建商業項目批復，信達中心作為“二環内最後一個新開項目”引發多家開發商觊觎，包括佳兆業、復星、萬方等，可最終還是由益彩商管拔得頭籌，成為商業闆塊操盤手。

據悉，北京東外39MALL項目總體量為17萬平方米，匯集質感名品、藝術體驗、文化交流、美食集群、寵物友好及圈層社交六大業态，拟打造一站式TOD國際級購物中心，預計将于2026年9月30日盛大開業。

在觀點新媒體看來，該項目作為益彩商管的 “進京首秀”，或有望成為集團在重點優勢城市布局的又一標杆之作，為城市商業格局注入新活力。

邁向“價值創造”新周期

回顧深圳益彩商管集團20年發展歷程，其本質就是中國城市更新與消費升級的微觀鏡像。

無論是羅湖益田假日廣場的舊改示範、南山益田假日廣場的創新突圍，還是北京東外39MALL的長期布局，背後始終貫穿一條清晰的邏輯主線——以人為本，以客戶為中心，以商業為載體，實現城市價值、人文價值、生活方式，共生共荣。

如今，“以規模論英雄”的商業時代已然過去，益彩商管正憑借多樣化産品線、過硬運營實力、投融管退全鍊條運作、靈活合作模式四大核心能力，鍛造出難以復制的競争壁壘。

►多樣化産品線：

覆蓋全場景需求的商業矩陣

自2005年以深圳南山益田假日廣場為起點，益彩商管開啟全國戰略布局。2021年品牌戰略升級，更名為 “深圳益彩商管集團”，戰略重心從傳統開發轉向多元化資産管理。

秉承“文化旅遊+體驗商業”的發展模式，在“運營升級+輕資産拓展”雙輪驅動下，益彩商管已在全國7大區域20余城布局30多個項目，形成益田假日廣場、益田假日世界、益田假日天地、益田假日里、益田假日步行街、益田假日奧特萊斯六大産品線，滿足市場多樣化需求。

開拓歷程中，多個項目成市場標杆：2016年陽朔益田西街開業，入選首批國家級夜間文化和旅遊消費集聚區；2017年西安益田假日世界作為集團首個輕資産項目，創當地商場開業新紀錄；2020年深莞·益田假日奧特萊斯煥新開業；2025年羅湖益田假日廣場盛裝啟幕。

深圳坪山益田假日世界

深圳寶安益田假日天地

深莞益田假日奧特萊斯

深圳西麗益田假日里

深圳龍華益田假日天地

西安益田假日世界

西安益田假日里

沈陽益田假日世界

貴陽益田假日世界

陽朔益田西街

無錫小婁巷

►過硬運營實力：

團隊、體繫與價值重構的三重保障

在商業運營中，模式是骨架，團隊是血肉。益彩商管擁有1143人的高素質職業經理人團隊，平均年齡32歲，核心管理團隊平均服務年限達15年，他們深耕商業運營，對項目所在城市的消費文化、客群需求及運營邏輯有着深刻洞察與精準把握。

目前，益彩商管已形成 “集團-區域-項目” 三級管理體繫：集團統籌標準制定與資源整合，區域對接地方政策與市場動态，項目端落地精細化運營，實現全國項目管控效率與靈活響應的有機統一。

憑借精銳團隊與高效架構，益彩商管成功盤活多個存量資産項目。

以沈陽益田假日世界為例，該項目總建面27萬平方米，接場前兩家商管團隊七年累計虧損5.3億元，益彩商管團隊接管後當年實現扭虧為盈，後經三年精細化運營，租金收繳率達97%，坪效增長15%，年盈利超2000萬元，展現出強勁的商業運營實力。

►投融管退全鍊條運作：

資本與資産的高效聯動

益彩商管的專業性不僅體現在運營端，更貫穿于資産管理的全鍊條。從項目定位到資産證券化，實現商業地産“投融管退”全周期運作，助力合作伙伴最大化投資收益。

以南山益田假日廣場為例，其憑借優質資産條件，2017年成功發行53.01億元ABS，成為深交所首單且規模最大的商業地産類資産證券化項目；2020年再創新高，發行68億元類REITs産品，刷新單體資産最大發行規模紀錄。

►靈活合作模式：

輕資産外拓的先發優勢

在輕資産外拓領域，益彩商管堪稱行業 “元老”—— 作為國内2016年首批涉足輕資産外拓的運營團隊，其探索步伐始終走在行業前沿。

憑借“運營賦能+資源整合”能力，益彩商管已與北京東城區政府、黃山市政府、無錫梁溪區政府、華僑城集團、深圳地鐵集團等國企文投建立深度合作，共同打造城市文化地標。

進入2025年，益彩商管輕資産外拓的步伐愈發強勁，成功與深圳長城開發科技股份有限公司簽訂戰略合作，負責運營其位于深圳市福田區的深科技城項目商業闆塊。

深科技城位于深圳中軸，雄踞環中心公園活力圈，打造45萬方超大體量旗艦商務綜合體，集高端辦公、復合商業、精品公寓、健康生态于一體。

益彩商管将與深科技城聯合共創，融合自然生态、商務社交、文化運動等多元特色，構建精品公園式CBD活力商業標杆，體驗“在自然里會晤”的活力新生态，煥新城央多面生活方式，為深港互通共荣再添商業活力。未來，将進一步聚焦一、二線城市不斷拓展版圖。

20年的磨練，讓益彩商管已逐步發展成為備受業主青睐、品牌追随、顧客滿意的輕資産管理平台。

作為城市記憶的守護者、文化價值的傳播者、消費需求的引領者，深圳益彩商管集團下一個20年的城市叙事，又将如何重新定義商業與城市的共生邊界，我們拭目以待。

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