學徒行記 | 走進深業上城 一個潮流公園模範生出道記

觀點網 2007年，在深圳CBD福田區，有着這麼一座被城市脈絡切割的商圈。

它的東側屹立着筆架山，西側矗立着蓮花山，從東、西、南、北四側合圍的交通主幹道直接切斷了與城市的聯繫，就是賽格日立工業園區。

在此背景之下，深圳市決定借助快速發展的東風将其“化蛹成蝶”，打造成CBD周邊的一個核心區域，並将它交給了深業集團。

經過對周邊環境及地形的考察，一個地制宜的理念就此誕生——“縫合城市、立體開發”，即通過搭建空中生态廊橋連接周邊公園，營造出“五園串聯”的城市慢行繫統，形成“公園-商業-生活”的無縫銜接體驗。

深業上城，便是該理念下破蛹而出的“蝴蝶”，通過2座700米長的空中景觀廊橋，分别向東、西兩側伸出雙臂，緊緊拉住181公頃的蓮花山公園、149公頃的筆架山公園，從而打造獨特的“公園20分鐘效應”。

5月13日，帶着對項目的觀察，觀點企業課堂攜手來自全國的行業嘉賓，一同走進深業上城，探索“公園+商業”的創新模式，解碼商業項目的運營之道與保持競争力的關鍵。

走進深業上城：實地考察

從不被看好到人人叫好

深業上城，一座集産業研發、酒店、公寓、商場于一體的復合業态綜合體，項目總體量達120萬平方米，其中商業占據了16.7萬平方米。

自2018年開業以來，憑借商業空間與自然景觀深度融合的優勢，深業上城成為粵港澳大灣區及國際遊客青睐的潮流打卡地。數據顯示，2024年，商場全年銷售額達60億元，客流量突破4600萬人次，連續三年實現銷售額雙位數增長。

截至目前，深業上城引入品牌總數超過了360家，其中包括全球首家無印良品三合一（店鋪、餐廳、酒店）項目、老佛爺百貨首家精選概念店、深圳文華東方酒店等多家品牌首店。

然而，誰也沒想到，如今人人稱贊的“商業模範生”，最早期卻是不被看好的一個商場，有人評價它是迷宮，是莫比烏斯環，走不出去，繞不明白。

除了外界輿論之外，内部也面臨着招商壓力。開業之初，上有兩道人行天橋還並未成型，下有地鐵無法直達，品牌商誰也不敢押注在這個地方。

那麼，深業上城又是如何從“不被看好”到人人叫好？在這個過程中，深業做了哪些升級調改？

針對該問題，在企業課堂的分享環節中，深業商管運營管理部負責人李峻澤就以三大主題：“城市生态融合：公園+商業模式創新”、“内卷時代：品牌生态差異化下的護城河”、“運營賦能：探索商業體的更多可能性”，分享了深業上城在業态創新與運營實踐中的成功經驗。

深業商管運營管理部負責人李峻澤

一切的改變得從2021年開始講起。

李峻澤表示，深業上城最初的設計理念便是要打造“多首層交通”，即不管是負層的地鐵入口，二樓的連廊入口，還是三樓的小鎮入口，都是商場的主入口，由于最後的關鍵節點未能打通，才導致了動線混亂。

2021年後，在深業商管董事長鐘革惠帶領下，深業上城打通筆架山公園連廊，連通十号線冬瓜嶺，從根源上解決了可達性難題。同時，深業團隊還對場内部分設施做了升級改造，例如南門燈光亮化、小鎮新增LED看闆，以及搭建品牌街電梯等。

除了空間動線與基礎設施的繫統性優化之外，運營内容賦能也極為重要。

李峻澤以演唱會與粉絲經濟為例展開分享：2024年1月深圳出台支持文體娛樂業高質量發展政策後，深業商管團隊迅速響應，短短一個月内完成了調研。盡管面臨場館距離遠、競争激烈等困難，團隊還是在3月底成功舉辦首場小型應援活動。

在李峻澤看來，正是這些交通節點的打通、場内動線的改造、基礎設施的升級、運營内容的創新賦能，才有了如今深業上城“公園商業模範生”、“潮流發生地”、“粉絲聚集地”等關鍵詞出現。

如今，深業上城業态逐漸完善，日益豐富，包含商場、小鎮、品牌街、公園、酒店、LOFT辦公以及寫字樓辦公。

“公園＋商業”模範生

在衆多業态中，“公園＋商業”這一獨特運營模式是深業上城最鮮明的特色標簽，同時也是李峻澤在本場分享會上重點解讀的内容。

李峻澤表示，深業上城之所以會和公園結合，一方面除了踐行“縫合城市”理念之外，另一方面是由于政策的推動，“公園連廊的設計正好與國家倡導健康和綠色消費的政策相契合，促成了如今與政府合作的商文旅融合發展示範項目。“

值得一提的是，深業上城是首個與國家市級公園合作的商業項目。作為示範點，如何把控好業态尺度，避免商業過度侵入公共空間就成了深業商管團隊必須攻克的重要課題。

“首先得弄清楚商業與公園的關繫。”李峻澤指出，從角色看，深業上城從屬于公園，因此團隊要做的不是在商業中添加綠色元素，而是要在綠色元素中添加商業。

随後，他列舉出三項運營策略，並闡述了具體舉措。

一是以商養園。項目以“二房東”模式引入第三方運營露營地，由專業團隊把控商業尺度；同時，在公園水泥鋪裝路面劃定點位，引入咖啡驿站、快閃餐車等“輕量級”商業，既分流客流又維持自然氛圍；而遊客中心則被改造為“書屋+餐飲零售+活動空間”，引入無人咖啡機器人、無人機配送等科技元素，以最小化改造激活閑置場景。

二是以高頻活動促進消費。據李峻澤介紹，過去一年里，團隊舉辦的“商業+公園”活動總數近300場 ，包括2024年國慶無人機表演、光影藝術節等市級大型活動，以及攀翼杯青少年足球繫列賽、定向和無線電測向聯賽等各類賽事。

活動期間，商場銷售額、客流量同比的大幅提升。數據顯示，2024年國慶無人機表演期間，深業上城客流量同比提升40%、銷售額提升55%。

第三點則是打造“AI消費”+“低空經濟”示範點，並推動AI賦能“公園+商圈”治理及服務。目前，筆架山公園已開通福田區首個公園低空配送航線，深業上城為起飛點。同時，園内已落地“AI+環衛”、“巡航無人機”、“天眼”、“AI+體育”，實現降本增效。

分享環節過後，在世聯行首席技術官、廣東省房協專家委主任委員黎振偉的主持下，現場嘉賓與李峻澤進行了交流，包括探讨深業上城從最初高端定位向如今更具大衆化定位轉變過程中的關鍵節點、項目開發過程的難點等。

走進深業上城：現場交流

在對項目有了一定的了解後，嘉賓們随後便對深業上城進行了實地考察。在講解員的帶領下，嘉賓們先是參觀了LOFT小鎮，露營風的kuddo coffee、赤焰燃燒外牆的MASONPRINC等裝修風格各異的品牌随處可見。

走進深業上城：實地考察

推開一扇玻璃門，嘉賓們随之進入了這家開業當天銷售額破百萬的深圳老佛爺百貨[1] 店，優雅風的SELF-PORTRAIT、極簡韓繫的LOW CLASSIC、年輕活潑的MARINE SERRE，各類風格服裝映入眼簾。

參觀至一樓時，可以看到，靠近寫字樓的商戶區域已經搭建起圍欄，在3D花朵裝飾下的圍欄牆上，CDF中免、TIMESDF深免、UpperHills深業上城的logo格外醒目。

據講解員介紹，這是将于年内開業的深圳首個也是唯一一個與跟中免、深免合作開設在市中心的免稅店。同時，在廣州、成都、深圳、天津、武漢、西安、長沙和福州8個市内試點城市當中，深業上城免稅店的面積是最大的，接近2000平方米的面積。

商業從不是靜止的櫥窗，而是一本需要不斷翻閱、不斷譜寫新篇章的活頁書。可以說，在這三年調改里，深業上城已經走出了一條獨特的“非標”商業道路。

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