降低高度的北京半壁店地塊 保利聯合北京建工45.45億元競得

觀點網 5月20日，北京市出讓海澱區半壁店地區城中村改造項目HD00-2201-0003、0004地塊，起拍價40.6億元，共吸引了海開、保利+建工、北京城建+綠城三家房企及聯合體參與競争。

該地塊經過98輪的激烈競價後，最終由保利發展和北京建工聯合體以總價45.45億元斬獲，成交樓面價78418元/㎡，溢價率11.95%。

本次地塊東至街坊路二，西至幸福時光小區，南至核工儀器廠61号院，北至永定路。項目包含兩幅子地塊，均為R2二類居住用地，土地面積合計4.06萬㎡，建築控制規模5.79萬㎡。建築控高15m，起始價40.60億元，起始樓面價70050元/㎡。

其中0003地塊用地規模2.35萬㎡，地上建築規模約3.05萬㎡，容積率1.3；0004地塊用地規模約1.71萬㎡，地上建築規模約2.74萬㎡，容積率1.6，起始價213947萬元，起始樓面價70050元/㎡。

另外的0004地塊，土地出讓面積17135.31㎡，規劃建築面積27416.5㎡，容積率1.6，用地性質為住宅，起始價192053萬元，起始樓面價70050元/㎡。

降低高度的地塊

這一地塊于3月28日正式挂牌，原定于4月30日完成出讓，底價為40.6億元，折合樓面價約為7萬元每平米。但随後因做出規劃調整，競拍延遲了20天，于5月20日完成出讓。

4月18日，北京市規劃和自然資源委員會海澱分局發布規劃調整的相關事宜。主要在三個方面對項目規劃進行了調整。

一是建設控高，根據《海澱區半壁店地區城中村改造項目規劃綜合實施方案》、《關于明确海澱區半壁店地區城中村改造項目HD00-2201-0003、0004地塊二類居住用地規劃及用地條件的函》及空軍機場淨空區内建設項目控高審批有關要求，因為該地塊北側有一座空軍機場，建築高度被嚴格控制在15米以内，最高不得超過18米。

根據北京市規劃和自然資源委員會發布《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》規定，建築控高為18米、24米、36米、45米的居住用地，允許建築高度局部上浮一檔，如45米可局部上浮至60米。

按照規定，本次建築高度可以上浮至24米，但綜合容積率和樓層高度來考慮，在實際的建設過程中可能只能建設5層樓層。

二是将HD00-2201-0004地塊南側、東側為規劃街坊路一、街坊路二，紅線寬度宜控制在11米。意味着調整後的街坊路被取消了，土地使用面積增加，給開發商發揮的空間也更多。

三是在保證供地條件确定的用地、建築及綠地等規劃指標不減少的前提下，兩個子地塊的地塊容積率、綠地率可統籌核算，且兩地塊允許實現地下聯通，區域間的資源共享與互動更加便利。

活躍的海澱土地市場

2025年開年至現在，海澱區已經成功出讓了7宗地塊，土地市場十分活躍。

1月2日，在開年第一場土拍中，華潤聯合體與建發182億分食北京海澱東升鎮雙子地塊。

其中，北京市海澱區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地塊由中鐵置業+招商+華潤聯合競得，成交價91.52億元，溢價率17.33%，樓面價約8.92萬/平方米。

北京市海澱區東升鎮北部片區朱房四街棚戶區改造項目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地塊由建發競得，成交價90.4億元，溢價率25.04%，樓面價約9.506萬/平方米。

也是在同一日的朱房四街競拍中，中鐵置業聯合招商、華潤91.52億元競得北京海澱區朱房四街0029号地塊。

建發以90.404億元摘得“海澱區朱房四街0030”地塊，樓面價9.5萬元/平米，溢價率25.04%。

在2月份，北京中關村大街建設發展有限公司以12.18億的底價競得了北京市海澱區六郎莊項目HD00-1010-0002、0003、0004地塊F3其他類多功能用地，土地面積5.14萬平方米，建築控制規模小于等于52941.75平方米，起拍價12.18億元。

3月18日，中海在競拍274輪後以75億搶下北京海澱樹村地塊，溢價率27.9%，樓面價約10.23萬元/平方米，刷新區域年内土地成交總價紀錄。

在本次半壁店地塊出讓後，海澱區目前披露的出讓土地拟還有8宗地塊尚未出讓，分别是廖公莊地塊、四季青3宗地塊、寶山村兩宗地塊、翠湖地塊以及剩余一宗半壁店地塊。

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