蔡雲：化解商辦困境供給方的市場策略 | 2025觀點商辦暨資管大會

2025觀點商辦暨資管大會·現場快訊：5月20日下午，2025觀點商辦暨資管大會在上海中國人壽金融中心正式開幕。

中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員蔡雲就“供需雙側發力，化解商辦困境”的主題進行分享。

蔡雲在演講中提到，化解商辦困境，要從供需雙側同時發力。

供給側破局方向，宏觀上，第一，精準供地與總量控制，建立“以需定供”機制，将商辦用地供應與産業招商進度挂鈎，嚴控低能級城市新增供應。

第二，存量更新與功能再造，推廣“輕改造”模式（如WeWork的舊樓活化），通過政策松綁+金融工具支持，将低效物業轉為長租公寓、數據中心等。

第三，産品分化與産業綁定，針對細分行業（如生物醫藥需實驗室、跨境電商需保稅倉）開發專業化樓宇，實現“一産一策”。

第四，金融工具創新，擴大商辦類公募REITs試點，吸引保險、養老金等長期資本參與存量更新。

微觀上，第一，短期調整：租金下調、以價換量。

第二，長期轉型：功能混合化：改造成長租公寓（如上海“商改租”政策）、數據中心（高電力負荷需求）；産業綁定：政府主導引入生物醫藥、人工智能等産業集群，定向招商；綠色與智能化。

第三，依靠政策支持：多地試點“商改住”放寬限制，如廣州允許存量商辦改保障性住房；稅收減免（如杭州對入駐數字經濟企業給予3年租金補貼）。

需求側破局方向，核心在于将商辦空間從“成本項”轉化為“價值引擎”--通過産業賦能、體驗升級、ESG增值，使其成為企業降本增效、品牌塑造、人才吸引的戰略支點。

宏觀上，第一，産業政策精準賦能，釋放企業擴張需求。

第二，定向扶持新興産業，稅收優惠：對數字經濟、生物醫藥、綠色科技等戰略性新興産業，給予辦公租金補貼或企業所得稅減免（如深圳對科技企業提供最高30%的租金補貼）。場景開放：在商辦樓宇内開放智慧城市、低碳技術等應用場景，吸引企業入駐試點（如上海西岸智慧谷引入AI企業共建“未來辦公實驗室”）。

第三，中小企業扶持計劃。

微觀上，第一，靈活租賃：推廣“小面積、短租期、模塊化”辦公單元（如50-200平方米），降低初創企業成本壓力。

第二，服務包集成：聯合第三方機構提供法律、财稅、融資等“一站式”服務，提升樓宇附加值（如北京中關村創業大街模式）。

第三，招商引資升級，吸附高能級租戶，對跨國企業設立區域總部或研發中心，提供用地優先、人才個稅返還、高管落戶綠色通道（如上海臨港新片區政策）。新加坡通過“全球總部計劃”（GHQ）吸引超4000家跨國企業總部，其核心區寫字樓出租率常年超90%。産業鍊集群招商。

第四，産業鍊：圍繞龍頭企業（如華為、特斯拉）打造上下遊配套企業辦公集群，形成“一棟樓就是一條産業鍊”的生态（如蘇州工業園生物醫藥産業樓宇）。

第五，在低能級城市對接一線城市産業外溢，共建“反向飛地”辦公園區（如杭州濱江在衢州設立“科創飛地”）。

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