蔡雲：供需雙側發力，化解商辦困境 | 2025觀點商辦暨資管大會演講

本文為蔡雲女士在2025觀點商辦暨資管大會發表的演講。

蔡雲（中國商業聯合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員）：很高興跟觀點就商辦及寫字樓課題跟大家分享。

一、商辦市場活躍度是經濟發展的晴雨表

商辦市場的出租率與經濟周期的關聯性

出租率與經濟周期的關聯性

1. 經濟擴張期：需求激增，出租率攀升

企業擴張：經濟上行時，企業利潤增長，投資意願增強，對辦公空間的需求擴大。

産業升級推動：新興産業（如科技、金融、專業服務）通常偏好核心商務區的甲級寫字樓，推高優質物業的出租率。

2010-2019年中國經濟高速增長期間，一線城市寫字樓出租率普遍超過85%，租金年均漲幅達5%-8%。

2. 經濟下行期：需求萎縮，空置率上升

企業收縮與退租：經濟衰退或不确定性增加時，企業可能縮減辦公面積（如轉向共享辦公）、延遲租賃決策，甚至退租以降低成本。

滞後效應：寫字樓需求變化往往滞後于GDP波動約6-12個月，因企業調整辦公策略需要時間。

2020年新冠疫情初期，全球主要城市寫字樓空置率飙升（如紐約曼哈頓空置率達17%，創30年新高），反映經濟活動的衰減。

二、商辦市場基本狀态

全球主要城市情況及成因：

北美：矽谷、紐約等科技與金融中心空置率維持高位（超18%），租金承壓；次級城市因成本優勢吸引企業遷入，租金小幅回升。

歐洲：倫敦金融城空置率超12%，法蘭克福受益于企業遷出英國，需求穩健。

中東：地緣優勢與轉型紅利，迪拜、利雅得成新熱點，2025年迪拜寫字樓租金預計上漲6%-8%。

亞太：東京、新加坡核心區空置率低于10%，租金抗跌性強；

中國市場：北上廣深分化明顯

北京：空置率約18%-20%，新興區域（如通州、麗澤）超25%，核心區（CBD、金融街）相對穩定（約12%）。

上海：整體空置率約19%，前灘、北外灘等新興商務區空置率超30%，陸家嘴約15%。

深圳：空置率約24%，前海、寶安等新區供應過剩導致競争激烈。

廣州：空置率約17%，珠江新城空置率低于10%，但琶洲等新興區域承壓。

二線及新一線城市

空置率高企：

武漢、成都、重慶、杭州等城市空置率普遍在25%-35%，部分新區（如成都天府新區）甚至超40%。

典型城市：

天津：空置率約42%（供應過剩+需求不足）；

長沙：空置率約35%（經濟活力不足，企業外流）；

困境：前期規劃過度樂觀，産業導入未達預期，導致“有樓無企”。

三、2025全國重點城市寫字樓一季度表現

北京 —— 新增供應有限，市場存量去化較好

上海 —— 供應量的增加，影響租金價格水平的提升

廣州 —— 供應放量，但需求活躍，未來有較好預期

深圳 —— 增量繼續上升，但活躍的貿易發展帶動相關領域租賃需求未來的增加

四、造成商辦市場困境的核心原因

需求端疲軟：

1、企業縮減成本：經濟下行壓力下，金融、教培、互聯網等行業收縮辦公面積；

2、遠程辦公常态化：混合辦公模式減少人均辦公面積需求（如從10㎡/人降至5-8㎡/人）；

3、産業轉型：傳統制造業外遷，新興科技企業偏好靈活辦公或産業園。

供應端過剩：

1、 2016-2020年商辦用地過量出讓，近年集中交付，用地規劃往往基于靜态人口和産業預測，未建立“評估-反饋-修正”的動态模型，導致供應僵化；

2、 地方政府依賴土地财政，忽視實際産業需求匹配度，某二線城市2015年規劃的金融城，因産業未如期導入，至今空置率超35%；

3、 存量資産低效，大量20年以上樓齡缺乏智能化、綠色化難以滿足現代企業對ESG和辦公效率；

4、 物業設計固化、無法适應靈活辦公或産學研一體的需求；

5 、多數商辦項目僅提供物理空間，缺乏與産業生态（如孵化器、數據中心、跨境服務平台）的深度鍊接。

五、化解商辦困境供給方的市場策略

供給側破局方向

宏觀上

1. 精準供地與總量控制

建立“以需定供”機制，将商辦用地供應與産業招商進度挂鈎，嚴控低能級城市新增供應。

2. 存量更新與功能再造

推廣“輕改造”模式（如WeWork的舊樓活化），通過政策松綁+金融工具支持，将低效物業轉為長租公寓、數據中心等。

3. 産品分化與産業綁定

針對細分行業（如生物醫藥需實驗室、跨境電商需保稅倉）開發專業化樓宇，實現“一産一策”。

4. 金融工具創新

擴大商辦類公募REITs試點，吸引保險、養老金等長期資本參與存量更新。

微觀上

1.短期調整： 租金下調、以價換量

2.長期轉型：

功能混合化：改造成長租公寓（如上海“商改租”政策）、數據中心（高電力負荷需求）；

産業綁定：政府主導引入生物醫藥、人工智能等産業集群，定向招商；

綠色與智能化。

3.依靠政策支持：

多地試點“商改住”放寬限制，如廣州允許存量商辦改保障性住房；

稅收減免（如杭州對入駐數字經濟企業給予3年租金補貼）。

需求側破局方向

核心在于将商辦空間從“成本項”轉化為“價值引擎”——通過産業賦能、體驗升級、ESG增值，使其成為企業降本增效、品牌塑造、人才吸引的戰略支點。

宏觀上

1、産業政策精準賦能，釋放企業擴張需求

2、定向扶持新興産業

稅收優惠：對數字經濟、生物醫藥、綠色科技等戰略性新興産業，給予辦公租金補貼或企業所得稅減免（如深圳對科技企業提供最高30%的租金補貼）。

場景開放：在商辦樓宇内開放智慧城市、低碳技術等應用場景，吸引企業入駐試點（如上海西岸智慧谷引入AI企業共建“未來辦公實驗室”）。

3、中小企業扶持計劃

微觀上

1、靈活租賃：推廣“小面積、短租期、模塊化”辦公單元（如50-200㎡），降低初創企業成本壓力。

2、服務包集成：聯合第三方機構提供法律、财稅、融資等“一站式”服務，提升樓宇附加值（如北京中關村創業大街模式）。

3、招商引資升級，吸附高能級租戶

對跨國企業設立區域總部或研發中心，提供用地優先、人才個稅返還、高管落戶綠色通道（如上海臨港新片區政策）。

新加坡通過“全球總部計劃”（GHQ）吸引超4000家跨國企業總部，其核心區寫字樓出租率常年超90%。

産業鍊集群招商

4、産業鍊：圍繞龍頭企業（如華為、特斯拉）打造上下遊配套企業辦公集群，形成“一棟樓就是一條産業鍊”的生态（如蘇州工業園生物醫藥産業樓宇）。

5、在低能級城市對接一線城市産業外溢，共建“反向飛地”辦公園區（如杭州濱江在衢州設立“科創飛地”）。

結論

商辦的本質是“服務于商業活動的空間載體” ，其價值由區位、運營、産業生态共同決定。在供需失衡和科技變革的背景下，未來的商辦将更注重靈活性（适應企業變化）、復合性（多功能融合）和可持續性（綠色低碳），從“空間提供者”升級為“企業服務生态構建者”。

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