楊曉君：深耕運營以零售為城市綜合體注入歷久彌新的活力｜2025觀點購物中心暨零售消費峰會演講

本文為楊曉君女士在2025觀點購物中心暨零售消費峰會發表的演講。

楊曉君(越秀商管中西部副總經理、武漢越秀國金中心總經理)：各位同仁，首先非常感謝觀點今天給我們搭建了這個平台。

今天下午的分享幹貨滿滿，首先聽到了陳總給我們一個宏觀的視角，然後蔡會長這邊給了我們一個思考的框架，余總又給了我們一個非常細分，但大家都很急需的關于在調改工程這邊的一個專業的分享。

當然了，最精彩的内容總能頻頻讓大家就是掏出手機，讓手機先看先記，我相信大家之所以用手機先看先記，是因為我們總是希望能夠不斷地的拿出來對標復習，然後希望能夠向同行優秀的同行去致敬的。鐘總給我們帶來的一個無論是數據、業績還是整個版面，我覺得毫無疑問絕對是我們行業當中一個標杆。

首先作為一個晚輩，我希望大家能用熱烈的掌聲再次感謝鐘總今天給我們一個這麼毫無保留的精彩的分享，謝謝鐘總。

越秀商管是越秀地産下屬的業務一個子闆塊，這個闆塊其實耕耘跟雲商業也已經很多年了，致力于從開發、運營以及我們整個金融的一個全鍊條發展。

在這個當中我們一共有6個業務闆塊，包括寫字樓、零售商場、酒店公寓、長租公寓、專業市場以及産業園，我們整個管理面積大概是730萬方，總資産大概是1090億。

相信在大灣區越秀這個品牌大家可能並不陌生，但今天想跟大家分享的是一個我們在華中的項目，在武漢的一個項目。

武漢，九省通衢，中國經濟的一個中心心髒地方，我們說這個城市它兩江交匯，三鎮鼎立，商賈雲集，然後亦有“東方芝加哥”之稱。

但是在這樣一個地方當中，有一個不足1000米的小街卻被老漢口的人民當作做心中的寶貝，這條街就叫做“精武路”。

精武路其實在最早期的時候叫做西滿路，它是在1926年由于精武會館搬入到了這條街，所以一時之間爆紅，就像我們現在的頂流一樣，所以當時的政府也是順勢而為将這條路更名為“精武路”。

“精武路”它一直都有網紅的一個屬性，在80年代的時候，這條街無論是當時的我們叫做夜經濟當中的歌舞廳，還是說我們的一個文化宮，也包括劇院以及體育館等，都在這個地方進行一個聚集，而到了90年代，“鴨脖”跟夜市“夜市”，就成為這個地方武漢人民城市對精武、對這個地方的一個城市記憶。

我是一個地道的廣州人，但是我到了武漢了之後，武漢的本地同事告訴我，精武路的變遷便是一部濃縮的武漢發展史。

所以我們很感謝武漢人民将精武路這一條這麼有底蘊、有城市記憶的街巷給到了我們廣州作為廣州本土國企一個國資委的企業到這邊去進行一個開發，是在2013年越秀了拿到下了項目，百萬方綜合體當中有住宅、有酒店、有寫字樓、也有商業。

拿到這個課題的時候，當時正好是我們城市更新的一個歷史洪流的鼎盛時期，所以我們也看到精武路在每一個歷史時期階段，它都並沒有錯過，在這100年的發展階段過程當中，它确實也是常看常新。

但也就是在這樣一個常看常新的地方，我們可以看到整個商業的濃度跟密度都是非常高的，大咖紮堆。

其實做這個項目，拿地的時候投資部非常興奮，但是經營的時候商管部表示壓力很大。

了解武漢或者了解華中的大家都知道，有很優秀的標杆項目武商就像一個巨無霸一樣盤踞在我們的街對面，所以很實在的講，夾縫中求生，我們也面臨非常不少挑戰困難。

我們經常會在想就在這樣的一個地方，到底怎麼樣去突破，去找到自己的細分賽道。經常會說只要賽道的定語足夠多，我就是賽道當中的王者，所以當時團隊就反復在思考，首先我在哪里，我到底要服務誰，以及我到底應該怎麼樣去服務他。

在思考這個話題的時候，我們總是難以避免上一頁的PPT當中，一公里範圍内的競争對手給到我們的壓力，所以當時我們就決定回到自己的小圈子來看，看回到我們自己手中能夠掌握的牌面到底有哪些？

這個牌面當中第一張牌就是我們的住宅，我們有大量1700戶的常住住宅常住客戶住在我們這邊，而這些業主大多數都是周邊非常優質的，無論是寫字樓的高級白領，還是協和醫院同濟醫院的醫生，還是說周邊我們政府單位的公務員，這個部分都是非常穩定優質的一個常住客群。

其次就是寫字樓，我們寫字樓當時滾動式推出的最早期是我們兩棟準甲級寫字樓T2、T3，後續就開出了商場街區和MALL我們的商業。

所以我們開始就在想，我們到底要服務誰？我們服務的應該是商務精英、潮流青年跟品質家庭。

那麼他們需要什麼？剛剛蔡會長提到了一個詞，我覺得讓我直擊靈魂，我要回去跟我的團隊進一步地去分享，並且希望去做深，那就是“精神治愈”。

作為相對高質量的客群，他們首先會追求的是我怎麼樣讓我自己精神吃飽，所以在我們街區開業零售開街的時候，引進的第一個主力店是鵝社，一個集閱讀空間、人文藝術、文創市集跟放映聚會集合在一起，三年前我們首開出來的旗艦品牌當中的一個。

除此之外，因為我們會有大量的準甲級寫字樓單元，現在有将近1萬的長期登記的白領在我們的項目内進行工作。

我們經常會說叫做肚子吃飽，内心不空，所以我們也嘗試在想怎麼樣讓大家能夠更好的肚子吃飽。

其實在我們整個精武路項目，我們的商業經營面積並不大，經營面積大概就只有5萬方左右。但是在這里面你叫得出的菜繫品類我們都會有。無論是日式的韓式的，然後粵菜、川菜，然後各種各樣我就不一一細數了，所以我們希望能夠給大家更好的餐飲的選擇。

除開餐飲之外，我們也會看到整個精武路它其實有着非常濃郁的夜間經濟的這麼一個消費的傳承，所以我們也會在夜經濟部分開始去着力做一些打造。

包括今天魅KTV的代表也艾總過來了，魅KTV也是我們非常重要的然後很好的首批合作租戶，所以除了ktv，然後劇院影院，然後餐酒吧、民謠，包括livehouse這些也都是在我們商業小小的5萬方當中，我們非常去關注並且落位的一些業态跟品牌。

除了周中，我們就要還有在周末的部分，我們希望說還是稍微能夠給到大家一個家庭這樣子的經營消費環境的補充，所以我們選擇了跟品質家庭這樣子的一個關聯度比較高的比如奈爾寶，大家這樣的一個品牌去進行合作，3000方的奈爾寶從0歲到8歲總有一個場景是你的寶寶喜歡的，然後也可以讓你讓家長可以釋放你的雙手，釋放你的精力，去過一個愉快的周末。

除此之外，這個項目它的整個外形特點其實還蠻有特色的。首先是“一街三巷一盒子”這樣的一個形态的綜合體商業。另外一個的整個設計是由福斯特操刀，福斯特大師他的操刀最大一個特點是強調只有直線沒有曲線，但我們也看到這樣子的一個微生态，它其實給了我們很多可以去靈活的去經營空間，無論是一街三巷當中的每一個拐角處，還是說在我的盒子當中大量的工區，這些地方我們嘗試去做什麼呢？

我們去嘗試去做當年鴨脖節也好，夜市也好，傳承下來的武漢記憶市集，這種個市集我們累計做了三年，因為這個項目其實也正好是對外開業經營了三年。

這三年當中我們始終堅持“月月有市集，月月主題不一樣”，當中是有兩個主題我們會堅持，每年都會去做，一個是非遺主題，另外一個就是咖啡主題。

這個部分我們也是覺得武漢人民其實在自己的本地在土文化當中，他内心的追崇，内心的驕傲，以及咖啡主題對于現在白領打工人的吸引，當中一個咖啡經濟以及每天日常的咖啡都成為打工人的一個習慣性依賴。

在三次的咖啡的一個集市周里面，最新的一次，在去年年底，我們做到了邀請到來自全國不同的咖啡師，一共将近200位咖啡師現場比武。整個咖啡在周的過程當中，單單咖啡集市的銷售額是将近300萬表現不錯，我們覺得業績雖然不大說它小，但是它還是能夠給我們一些信心以及市場的符号，讓我們去有勇氣去做一些難而正确，但值得堅持去做的事情。

這個項目它很特别，10年磨一劍，每年都在滾動式的開業。走到了今年，我們看到我們的超甲級寫字樓T5即将入市，包括在今年年末的時候不遠的未來，麗思卡爾頓首進華中，也會将落位在我們這一棟超甲級寫字樓的上區。

麗思的到來我們感受到來自整個武漢的翹首以盼，相信到時候很棒的高區的無邊界的一個泳池，還有然後天吧、還有行政走廊，應該還是會成為受關注很大的一個網紅以及大家打卡的一個首選之地。

但在這樣子的一個滾動式開發業的一個過程當中，我們可以看到做一個綜合體，我們的客群跟客質制其實不斷地的在做叠代跟拉伸。

所以在一個小小的5萬方的與綜合體融合的商業當中，我們可能會進一步地、的不斷地的去錨定，我在細分賽道當中我給自己找的定位，我們希望能夠做的是辦公樓下的都市精神綠洲。

這個都市精神綠洲，我們希望從5個更“5個更”去進行細化，首先是品類更垂直，無論是TREK崔克還是富士，他其實都是我們高級白領在牛馬人打工之余，我們希望有的一個圈層能很好地的釋放自己，然後釋放飛自己，以及我圈層里面好友相聚的這麼樣的一個很好的一個這種品類。

還有就是讓餐飲更微醺，在我們已經做到了菜繫豐富，品類與價格梯隊選擇多樣，價格梯隊從客單20到客單2000，這樣子這些都能夠在我的項目之内，我們希望能夠再多一點點微醺，微醺無論是來自于紅酒、啤酒還是威士忌，總有一款能夠在商務應酬的白酒之外，給到你新的微醺的感覺。

在品牌的方面，因為整個項目整體上來說我們叫做商場本身體量不太大，然後旁邊又有大咖雲集，所以我們選擇的會是更在地的、繫統細衆的一個品牌分類。

今天只是列舉了幾個4個我們在不同賽道上面的合作品牌，包括買手店、以及，武漢現在很火的，一直都在排隊的雲南菜，然後吾與誰，本地一位非常年輕的一個獨立合伙人做的一個零售的品牌，然後包括我們一個非常敢于從事業單位跳出來自己去學習藍帶，然後回來開了第一個美式烤肉店的創新伙伴，然後現在已經開始做全國布局。

其實我們非常希望能夠在我們的項目上面，跟更多的武漢的、年輕的、敢想敢做的一些朋友一起去共同成長。

日常方面，我們希望整個能夠日常能夠更加藝術，在日常更加藝術的這個點上面，我們也還是會選擇，因為武漢的高校資源以及人才厚度其實是非常棒的，我們還是希望會能夠去跟更多本土的、藝術方面的一些藝術家，獨立設計師去進行一個合作，然後去讓到整個藝術能夠常态化的融入到我的項目上面。

最後一個就是讓生活更chill，chill跟passion是我們項目當中同事，無論是做招商營運還是推廣始終去念叨的兩個詞，我們希望能夠作為一個辦公樓下的都市精神綠洲，能夠在工作的時候大家滿滿的都是passion，然後但是在生活的時候滿滿的都是chill，來達到一個你只需要樓上樓下就能夠實現工作與一個生活的跟狀态的平衡。

所以說，其實除開剛剛的5個更之外，在接下來我們也還會在随着整個T5寫字樓跟麗思卡爾頓酒店的入市，包括未來在明年萬豪旗下的酒店式公寓“源宿”将會有将近400個房也入駐到我們整個梯次的一個整棟樓T4當中。

我們會不斷地的去優化作為一個小小的城市綜合體，且但是它五髒俱全的這麼一個狀态之下，項目内部的一個動線的優化，以及大會員的一個權益的賦能，包括業态如何去深化，品牌如何去叠代，社群的標簽如何去更精細的去貼近正我的客群，我們還有很多的路需要走。

所以回過頭來，扣回到今天的主題，我們希望能夠用“深耕”的這麼樣的一個精神，然後去致敬這個城市，給到我們一個這麼好的位置，讓我們能夠去運營他，去跟他共同生長，然後在歷史的未來的歷史里留下我們淺淺的一筆。

在今天分享的最後，我們也準備了一條短短的視頻，想給大家更多的直觀的感受，如果未來有機會，也歡迎各位同仁能夠莅臨現場，給到我們更多的指導意見和建議，面朝未來，有信有期，謝謝大家。

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