鐘革惠：留量密碼-深業上城運營分享 | 2025觀點購物中心暨零售消費峰會演講

本文為鐘革惠女士在2025觀點購物中心暨零售消費峰會發表的演講。

鐘革惠（深業集團商業資産管理部總經理、深業商業管理有限公司董事長）：剛剛可能是想讓我多分享，多聽一下同行的經驗。因為其實做商業都知道流量，我們怎麼把它是用人流量變成銷售，實現銷售額，我通過今天難得的平台跟大家分享一下。

首先來講2024年深業上城銷售額大約是60個億，年客流量大約4600萬人次，連續三年的話是銷售額是雙位數增長，我們算了一下，可能在行業内我們是屬于中上位置。

在早期的時候，深業上城設計許多人認為我們是一個孤島，因為它在彩田路和皇崗路，其實從高往下看，您可以看到我們是在兩個快速主幹道。

所以在項目剛起招商的時候，很多商戶其實是不願意到深業上城來，因為他們覺得做商業來講，作為一個孤島生意很難做。

但是，我也想借這個機會跟大家分享一下，我們如何把孤島做成一個現在目前應該是深圳的一個城市級的地標。

首先來講在設計之初，我們的基底設計就用縫合城市的理念，因為當時我們是希望建一個城中之城，在面對蓮花山和筆架山公園的時候，我們斥資的是1.5個億自己投資打造了兩個人行天橋，從東到西把筆架山公園跟蓮花山公園，通過兩個天橋縫合城市，把整個上城就在公園進入了一個生态項目，将綠色生态引入我們項目。

在上城你可以有多個的空間體驗，上午你們應該也參觀了，我們除了是有當時設計是歐式風格小鎮，在小鎮上面你可以看到Wilson美式設計，也可以看到日繫戶外迪桑特獨特外立面的設計。在小鎮上其實目前已經跟當初的歐式小鎮的設計已經有許多的不同，而且小鎮上面其實目前各種各樣的設計也成了網紅打卡地。

除了小鎮，我們上城的多元空間體驗還包括購物中心、外街、公園和酒店。

上城有兩個酒店，第一個全世界第一個的無印良品酒店，它是集酒店、餐飲和零售為一體的。

第二個就是目前深圳最高端的文華東方酒店，這個酒店的話除了去年接待了C羅，前兩天的話美國著名歌手mariah carey在我們這住，下一步也會講到，其實中東客人給我們帶來新的機會。

首先提到商業運營能力，剛剛蔡會長也提到了，實際上也感謝我們的團隊用心跟創新。在整個深業上城的話，2024年其實我們做了許多的調改，目前上城的業态比如大家看到的，當然其實做餐飲其實是個''甜品"。

因為餐飲其實目前來講，在大的經濟下行的情況下，其實零售是比較難做的，但是按我們目前的零售比例其實還是超過40%。無論是電子産品類的，還有老佛爺的零售，包括服裝類的，在目前為止我們的零售占比還是最高的。配合體驗類的，包括其他的業态的話，總體來講深業上城目前在綜合體整個的業态比例還是比較健康的。

（PPT）這個是我們的招商調改率，2024年我們深業上城是引入了30家的首店，其實首店首先它意味着它是讓客戶有不斷的新鮮感，同時來講它會帶來新的流量，而且能提升租金。

在2024年我們新的首店，一個是包括我們本地的潮牌，其實是深圳的三個90後的年輕人創建的潮牌的服裝店Mason Prince，你們可以在小鎮上看到一個"紅紅火火"的那個店，實際上那個店來講，它開業當月就實現了300萬零售額。

因為實際上大家都會說，其實做餐飲的話它是有天花闆的，因為你一個廚師再怎麼做，實際上它的坪效你是看得到的。但是做零售如果做得好的話，其實它的銷售業績其實是可以得到翻倍的提升。

小米汽車深業上城店2024年MALL店鎖單量全國第一，SU7 ULTRA鎖單量全國第2024年我們的招商調改率也達到41%。

再看一下内容營銷，其實在2024年的話，我們市場推廣團隊其實做了非常多的活動，整個來講基本上是每天都會有一場活動。

大家能知道的比如說粵港澳大灣區花園大賽，還有我們有舉辦過中法、中意、中俄，還有去年的國慶無人機表演。國慶無人機表演那天的話，上城的客流量是突破了25萬人，當時應該說所有在場的商戶銷售額都漲了30%到40%。

除了剛剛說的精細的運營力，實際上我們覺得做商業必須還是要有這個趨勢的洞察力。

我們深業上城作為國企來講，一直是緊跟國家的政策導向，所以在這三年中，其實我們的團隊一直在跟國家的戰略部署是貼緊的，因為作為國企我們有自己的社會擔當。

在新能源汽車，其實早在2022年在疫情中我們已經留意到國家布局新能源汽車，所以在我們場里面，其實新能源汽車的話只占了場内不到7%的面積，但是它的銷售貢獻率非常高。基本上新能源汽車的坪效，多的話可以去到十幾萬一平米銷售坪效，低的話至少也有2~3萬的貢獻，而且他給的租金也非常高。

我們知道新能源汽車的租金承受能力是一般零售行業的3倍到4倍。同時來講，我們也引入了剛剛說到的數碼，因為國家也是帶動電子數碼品牌，像我們場内的無論是索尼店，華為包括大疆，其實它們的銷售業績都非常好。

你們今天開會如果經過索尼店的話，索尼店每個月的銷售額大約是700萬，實際上來講的話，應該說電子産品類随着我們國家制造業的不斷的提升，其實我們的電子産品消費也非常高，因為我後面會提到港人在電子産品類的消費率也是非常強。

這個就是粵港澳大灣區的融合，其實深業上城在整個業内里面，我們是第一個提出來做港人消費的。

我記得我是在2023年的1月份，剛剛疫情放開的時候，我也是在一個論壇上面提出來要抓住港人北上消費的機遇，其實當時很多人提出質疑的，因為這個通關之後應該是我們去香港消費，但實際上我覺得我們這一步還是做對了。

所以香港人的消費其實在目前深業上城，如果你們今天有參觀過無印良品酒店跟文華東方酒店，基本上到節假日港人居住大約是酒店的入住率基本上是超過90%，因為香港人對日式文化應該是一直比較喜歡。

第二個來講的話，港人消費的趨勢其實我們也發生一個很明顯的變化，最早香港人過來消費，其實人均消費大約就是買杯茶、吃個飯可能也就是四五百塊錢，但其實我們現在很欣喜的發現，随着今年香港人的過來的頻次在增加，他們的消費金額其實也在不斷的提升。

就在我們場里面的順電來講，香港人的消費除了基礎的餐飲、飲料之類，他在順電會買什麼東西，我們做過一個研究，第一個是無人機，第二個是手機類的産品，第三個就是筋膜槍、按摩器，所以香港人的人均消費其實在目前我們自己的場里面，他能消費2000~3000塊錢，但是我認為這個數據其實還可以繼續的提升。

因為香港它做過一個統計，國外的客人到香港的人均消費大約是5500~6500塊錢，當然香港的客人消費最多的話其實是中東的客人，中東客人的人均消費基本上達到7500塊錢。

目前實際上來講我們中國在接待境外的遊客，我們的境外遊客一般的消費就是五六百塊錢，我覺得這是一個非常巨大的空間。如果我們是把我們自己的中國産品能夠足夠的品質提升，包括通過我們自己的促銷費，通過我們的這種運營提升的話，我們只要加大境外遊客的購買，他們每個人的購買力的話，實際上來講對每個場的消費都是一個非常好的帶動作用。

還有剛剛就是提到的科技加速，可以看到深業上城的話，我們今年其實通過科技加速，我們會有一些新的概念。

我們是全國首個央地國企低空經濟戰略合作項目。在我們今天會議室的上面，我們有一個中心區的直升機屏，我們跟國家的目前來講就是直升機擁有最多的一個央企，剛簽了戰略合作。

除了發展低空經濟，還有eVTOL，實際上我們發現現在很多客人，包括來自粵港澳大灣區的客人，因為很多客人是在文華東方酒店，他為了提高他的商務的時間，他們會願意選擇直升機。

第二來講的話，随着eVTOL的發展，其實低空經濟我們認為未來來講，它會有更多的這種商業價值的釋放。

所以在上城我們在不斷的創新的過程中，我們首先是今年的主打牌，一個是低空經濟，第二張牌來講的話，我也歡迎你們等會去參觀，我們應該是中國首個深圳自主泊車技術的進入2.0時代，就是你只要開車（華為智駕繫統）過來，在指定區域停放可以實現車輛自主尋位和停車，這應該也是中國城市高科技人工智能的一個體現。

此外，在筆架山公園，我們是屬于市中心公園第一個引入美團無人機外賣的。

美團無人機外賣去年我們上城接待了來自世界各地的客人，像馬來西亞、新加坡、日本、韓國，實際上他們對無人機配送來講，在我們目前覺得是一個習以為常的場景，但在他們來講，其實他們覺得都感到非常的欣喜，而且特意都會過來打卡。

剛剛我們也提到了情緒價值消費，其實它是目前一個治愈性的，上城來講的話，今天你們參觀也看到，其實我們作為寵物友好的商場，我們設置了很多場景。

第二來講就是IP，包括場里面包裝的一些IP。

第三個來講的話，其實我們會不斷的一些活動的加持，通過因為未來也知道中國慢慢進入存量時代，我們如何在存量時代商場脫穎而出，我們需要更多的就是更與時俱進，因為現在大家都講究情緒價值，如何在商場過程中保持一個松弛感，一個放松的話，我相信各個商界的同仁你們都是懂的。

再一個就是免稅經濟，實際上來講免稅經濟它是一個國家戰略，特别深圳的話其實因為每個城市它的産品是不一樣的。

深圳來講發現每一個離開深圳的國外客人，他們帶的是什麼東西？首先發覺排在第一位的是電子産品類，如無人機，包括深圳的一些現在賣的最好的話，還有一個大疆研發的一個雲台繫統，其實目前在深圳過往的這些外國客人，他們帶的是比較多的。

所以我們可以看到，其實深圳的入境外國人數一直在增長，去年是首次超過了北京跟廣州在全國排在第二位。所以我覺得深圳慢慢其實已經在形成大灣區的消費中心的雛形。

我們場里面其實很多數據也表現出來，這個是昨天最新公布的，當時有人說我們要等今天晚上中美談判的結果，我說不用等了，我說應該是已經談成了。

當時大約是2點多鐘時間，但實際上股市已經馬上體現出來，香港的港股是昨天大漲，我們可以看到中美的關稅給了我們90天的緩沖期，這90天一方面可能給美國他有個緩沖期，但同時應該也給了我們國家更多的一個就是讓我們在後續的一些政策方面有個緩沖。

因為中美貿易戰它不可能消失掉，從目前來看的話，那也就是給了我們商業同仁的話，我覺得這90天我們也是要不斷的調整我們自己，因為其實貿易戰某種程度對免稅是一個機會，如何善用免稅的這張牌的話，我想我們今天在座的同行們，其實我們可以思考一下。

作為深圳首個免稅店來講，今天你們如果參觀也會看見我們的現場已經做了圍擋，深業上城的免稅店有幾個優勢：第一個，在所有的市内免稅店，我們是唯一在市中心設的免稅店，因為通常免稅店都是在機場、碼頭，在一些城市比較偏僻的地方，深業上城作為城市中心的，我們是跟中免、深免合作，在市中心做免稅店，這是第一條。

第二個來講，在目前試點城市8個城市的免稅店里面，我們是面積最大的，一般的免稅店大約是500~1000平米，我們上城的免稅店是接近了2000方的面積，在這里面的話品類也是最多的，免稅産品其實這是國家戰略的，它除了賣國際上的一些品牌，其實更多的是希望把我們國家現有的産品能夠賣出去。

實際上目前我們可以看到，其實國内的很多現在在國外來講，我們是代表品質和各方面性價比是最優的，所以我覺得市内免稅店開了之後，8個城市應該是能帶動我們自己的國貨走向全世界。

下一個機會點在哪里？其實我們現在團隊一直在研究，我們認為中東的遊客應該是我們的下一個機會點。從國家統計局數據看出，2025廣交會中東國家采購商占比增長14%，采購商數量同比增長62%， 也許中東客将是國内旅遊、消費的新客群。

因為目前在香港其實消費單價消費最多的是中東的客人，我們也從自己無論是文華東方酒店的入住，包括我們場里面的消費，實際上來講我們現在覺得中東的客人數量是在增加的。

做一個綜合體，我們需要我們的資源整合能力。在這地方的話我們可以看到，除了剛剛會長說到了文、旅、商。

實際上我們上城來講，在做這個項目的時候，我們一直是用文、旅、商這個概念，如何把這個城市綜合體作為一個微度假的目標地，甚至一個打卡地，一直是我們在努力思考的。

在2025年，我們是引入了斯巴達的國際賽事，這個賽事也是首次在這個城市中心來去做比賽，以前斯巴達比賽都是在城市的郊區，但這次的嘗試讓我們雙方合作是共赢的。

第一個斯巴達收獲了大量的媒體關注跟報名的人數，也是報名人數有史以來最多的。同時來講，我們在舉辦斯巴達比賽，那幾天我們商戶的銷售額同步零售的，因為跟斯巴達相關的運動品類的、餐飲類的，包括培訓類的都得到了大幅度的提升。

我們可以看到粵港澳大灣區花園大賽，其實這是政府做的一個活動，但是我們充分運用了粵港澳大灣區花園大賽就是公園的加持、包括花展的加持，讓我們整體的銷售額也得到了大幅的提升，而且在4月4号當天，上城是首次突破了客流量，單日客流量是31.4萬人，基本上那天在場里面的人是密密麻麻的。

所以來講的話，作為一個綜合體，可能我們更多的要思考就是如何通過活動，包括外界資源的加持，給我們場内的商戶進行賦能。

上城來講的話，我們目前在做上城下一步的思考的路徑，我們是希望能整合周圍的資源，其實一個城市綜合體來講，除了你自身的項目之外的話，我們希望能更多的把周圍的資源全部的把它整合起來。

特别是在文商旅方面，第一個應該在全中國來講，像深業上城這種資源，我認為是比較稀缺的，第一個在城市中心，第二個有三個公園，所以目前來講的話，除了我們有商業，實際上商業它是帶來自流量的一個磁性，我們本身有公園的話，它是有運動力，吸引的是健康的人群。

在這里實際上我們要提幾個，我們有寫字樓，在你們目前開會這棟樓里面，我們有13家世界500強，像谷歌華南區的總部，還有沃爾瑪的總部，，其實做商業的話，除了節假日需要很高的客流量之外，工作日也是我們作為商業需要努力去提高客流量的，但是因為上城的寫字樓方面，招商方面，其實應該是團隊，我們是下了很多功夫，如何保證除了周末節假日的客流量，工作日如何有市場消費力，其實寫字樓的招商也是非常考功力的。

目前為止的話，應該說我們寫字樓的客質是非常高的，包括是金融的外資的還是非常多的，現在這塊也給我們平日的話帶來了穩定的客流量。

我們也充分挖掘周邊的資源，因為做商業我們也打造自己的護城河，在上城如果往東走，除了筆架山公園，我們有深圳市體育館；如果往西走的話，還有我們自己的憬居酒店，我們現在其實賦能我們自己其他的項目，無論是酒店商業，基本上把我們自己的運營項目全部都能帶動起來。

最後說一下，目前在外部條件不确定的情況下，其實做商業是需要我們更加的創新跟用心，應該說是路阻且長，行則将至。

我希望跟在座同仁一起努力，将商業闆塊、将國家促消費戰略去努力實現，做得更好，謝謝大家。

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