余峰：廣州天河城升級改造的思考與實踐 | 2025觀點購物中心暨零售消費峰會演講

本文為余峰先生在2025觀點購物中心暨零售消費峰會發表的演講。

余峰(粵海天河城集團副總裁) ：尊敬的各位商業同仁們，下午好！

首先，感謝觀點網組織這次峰會，為我們搭建了一個交流與思想碰撞的平台。在商業地産快速叠代的今天，這樣的行業對話尤為珍貴。能在這里和同行交流廣州天河城升級改造的一些情況，我感到非常荣幸。

29年前，天河城以中國第一座現代購物中心的姿态，推開了商業綜合體的一扇門。它承載着廣州的城市記憶，也見證了中國零售業的每一次變革與飛躍。

商業環境不斷變換，如何更好地适應外部環境的變化一直是我們思考的内容，天河城的升級改造、無感施工也是我們思考的結果。

接下來，我将和大家交流我們的一些思考與實踐。

廣州天河城的升級改造首先離不開外部環境和内部環境的原因。

一是，行業競争格局愈發激烈。我們發現市場玩家逐步多元化，從過去的“線下實體商業的内戰”到“全業态混戰”，電商社交的線上沖擊不必多說，社區垂直的新興線下商業也越來越強勢。

二是，消費者的需求在最近數年大幅變化。消費者不再滿足于單純的購物，他們追求社交體驗、文化認同和情感共鳴。場景化的消費成為趨勢。

三是，消費體驗是決定消費口碑的核心，時刻觸動我們商業人已經繃緊的神經，我們時常都在思考如何更好的全流程觸點優化，讓每一個觸點都能表達我們對顧客的誠意，我們在思考如何更好的運營空間，積極打造“時間消費”的場景，挖掘公共空間的潛在價值；如何更好的做會員和社區運營，深化我們和顧客之間的聯繫。

另外，數據已經是商業的重要競争力，電商平台擁有用戶全鍊路數據，而傳統商場數據碎片化，實體商業需要強化實體消費體驗，活用數字化形成模式的創新。

基于以上的背景，廣州天河城開始升級改造，重新出發。

作為一個運營多年的商場，我們從一開始就确定了在改造中保障租戶正常經營，維持顧客的良好體驗的目標。所以我們的策略是實施全流程的無感施工，在保障正常經營的同時完成空間蛻變。打造更具吸引力的消費場景和智能體驗的同時，也重構以數據為驅動，資源整合的新運營體繫，讓硬件改造成為商業進化的起點。接下來，我将從空間重塑、體驗升級和運營革新三個維度展開來說。

無感施工的關鍵始于前期布局。在設計階段就深度結合行業經驗與商戶需求，在施工期間保持商戶和商場的整體風格，定位一致。另一方面，結合歷史數據與智能技術的雙重校驗保障設計方案和施工圖紙的準确度。從商戶立面風格的整體把控到裝修標準的統一落地，從多專業聯合審圖到施工現場的還原，我們讓每一份設計都成為可精準執行的經營保障方案。

在招標階段，我們圍繞施工重難點，将技術實力與項目經驗作為硬指標，嚴格篩選真正懂商業改造的團隊。同時，我們量身定制施工組織方案，通過精準預判和動态管控，杜絕反復施工和經營幹擾。

挑戰無感施工，保持施工和經營的平衡，首要是将全部的施工範圍，基于建築結構和機電條件劃分為多個施工段，将施工影響控制在有效、可控的範圍内，确保流水式的工藝間歇期和作業施工面，保持質量和進度的平衡。

針對不同場景，采用不同策略，保持無感施工順利。天花的施工過程采用拆卸便捷的材料，並且款式貼合原貌，實現施工無痕；地面施工把控各樓層施工面積，采用現狀地面相近的防滑隔水地毯，打造行走無感的施工環境；牆柱面施工采用圍蔽闆、可移動裝配式屏風，超薄燈箱等多種方案搭配，貼合運營活動，滿足營業期間的品質要求

我們建立了跨部門施工管理架構和施工組織總圖，通過科學的總平面規劃實現人員、機械、材料的精準調度，對每個施工關鍵節點的落實進行巡視檢驗。同時積極和商戶溝通，保障施工期間的經營環境，從防塵圍蔽的落實到每日收工的深度清潔，在煥新升級的同時守護商業活力的持續涌動。

這次改造，我們重點關注空間價值的挖掘與重塑。順應戶外體驗和市場趨勢，創新打造都市親近自然的專屬綠洲，引入寵物公園概念，在寸土寸金的市中心黃金地段構建人寵共融的社交互動空間。

同時借此次升級改造破局空間局限，硬件老化等問題，通過釋放層高，規劃車行和人行的分區，加入主題概念的導視性元素。

升級改造不是單純的硬件翻新，更是對運營體繫、軟件體繫、綜合能力的整體升級，是從‘面子’到‘里子’的煥新。伴随天河城的升級節奏，同步啟動運營升級，圍繞“情感聯結”與“價值賦能”兩大核心維度，我們建立了全新的“誠計劃”會員服務體繫，整合集團旗下全業态、酒店等異業資源，為會員提供豐富實惠的權益。通過這些舉措，“誠計劃”将與合作品牌攜手，共同做大流量池，逐步構建“商業體+會員+品牌商”的價值共生體繫。

我們也以此次升級改造為契機，繼續推動IP體驗内容調改進階，讓IP的價值得到更大的發揮，提供更優質的現場遊逛體驗。

天河城的這次升級，将會是“變”與“不變”的平衡。“變”的是空間形式，運營方式和技術能力，“不變”的是為顧客提供滿意服務的初心。天河城的升級改造還在進行中，我們希望能夠在2026年，也就是天河城30周年的時候有一個階段性的成果。我們也不斷總結存量項目升級改造的經驗，也希望能和更多的同仁交流，也歡迎各位來天河城指導。

謝謝大家！

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