接盤原恒大“安徽第一高樓” 中海二線抄底的邏輯與代價

觀點網 2025年5月9日，合肥土拍市場，瑤海區YH202502号純住宅地塊成功出讓，中海地産以3.64億元底價拿下，成交樓面地價6037.5元/平方米。

據了解，瑤海區YH202502号塊位于瑤海區明光路以北、勝利路以西，地塊原為恒大中央廣場未完成的商業地塊，後經收儲改為住宅用途，面積45.24畝，容積率為2.0。

此前，該地塊已于2025年4月25日首次挂牌出讓，但因需承擔恒大中心D1、D2塔樓約3.92億元續建任務費用，導致房企參與意願低，最終流拍。

中海首進瑤海，就接手了“爛尾”多年的恒大中央廣場商業地塊。

表面上看，瑤海地塊單價805萬元/畝、樓面價6037元/平方米，但疊加3.92億元代建成本後，中海此次拿地的實際成本超7.5億，實際樓面價為1.25萬元/平方米。

“爛尾”前身

中海此次拿下的地塊，正是曾被寄予厚望成為“安徽第一高樓”的濱湖恒大中央廣場4号商業用地。

據了解，合肥濱湖“恒大中心”項目規劃總體量124萬平方米，項目共分為4個地塊開發，其中A、B地塊為綜合商業居住區，C、D地塊則為超高層商務區，計劃由一棟518米超高層地標及D1、D2、D3、D4四棟商業辦公塔樓組成，總投資預計超過165億元。

此前該項目因恒大暴雷陷入停滞，後政府通過回收土地、調整規劃、捆綁續建條件，試圖以市場化手段盤活資産。

資料顯示，2015年12月，恒大啟動主樓樁基工程，原計劃于2020年竣工。但從2017年起，“恒大中心”就因資金鍊斷裂陷入停滞，因工程款拖欠導致停工，遺留下高度分别為268米、208米的D1、D2兩棟超高層塔樓也因此成為“爛尾地標”。

打擊接二連三，先是由于項目處于巢湖一級保護區内，在2017年9月受到中央環保督察組的督查後被勒令暫停施工；後是安徽“限高令”發布，宣布不得新建500米以上超高層建築，該項目進入停工狀态，難以繼續推進。

盡管在2022年8月，該項目的D1、D2塔樓部分舉行了復工儀式，但核心主樓建設並未恢復。2023年至2024年10月，官方計劃通過處置項目地塊籌集資金解決問題，但依舊不見成效。

來到2025年，項目再次經歷“一波三折”。

此前的2019年，合肥市瑤海區政府便在回復網友詢問時提到，恒大中央廣場4号商業地塊因原合肥鐵通公司土地未供應給恒大地産，致使項目未能及時開工建設。合肥鐵通公司土地原産權在上海路局名下，現已由合肥市土地儲備中心收儲，並變更為儲備用地。

2025年3月28日，該地塊首次挂牌出讓，要求競得企業需承擔濱湖區恒大中心D1、D2塔樓續建任務，這一條件導致地塊在第一次拍賣時流拍。

4月25日第二次挂牌時，合肥土儲中心調整競買規則，允許分期支付且未設溢價率上限，但仍無人報名。合肥土儲中心取消當天供應後，又發布公告宣布拍賣延期。

直至5月9日第三次供應拍賣，中海地産以底價805萬元/畝、成交價3.64億元接盤，同步接手承擔恒大塔樓續建責任，具體需分三期支付3.92億元專項資金，首筆1億元到賬後立即復工，18個月内必須交付。

“二線”納儲

在投拓策略上，中海曾提到将保持穩中有進的投資策略，繼續聚焦于一線和部分強二線城市，同時積極關注機會型城市，具體會根據不同城市、不同闆塊、不同項目進行分析。在項目選擇上，更聚焦于項目的确定性，包括現金流及現金利潤情況。

土地儲備方面，2024全年中海在全國12個城市累計新增土儲項目22個，新增權益建築規模389.47萬平方米，共斥資696.35億元。其中，于二線及超二線城市收納的土地有14幅，占比将近63.7%。

今年以來，中海在二線及超二線城市的布局也在逐漸加快，從土儲位置不難看出，布局策略依舊聚焦核心地段。

具體來看，4月份中海無新增土儲，一季度于北京、深圳、鄭州、沈陽、廈門、濟南杭州7城新增土地9幅，新增土地儲備總建築面積為128萬平方米，權益建築面積127萬平方米，總地價為人民币275.5億元，權益地價為人民币272.9億元。

數據來源：企業公布、觀點指數整理

其中，鄭州金水區地塊位于鄭州文脈，原為河南司法警官學院學校，自2015年搬入龍子湖校區後，該地塊一分為三，西北角為20畝初中，西南角為5畝幼托用地，住宅用地為47畝。

其中，中海競得的住宅用地成交總價10.88億元，成交樓面價高達13713元/平方米，溢價率87%，超過萬科鄭紡機地王13411元/平方米，成為金水區新晉地王。

沈陽渾南區地塊則位于渾南大道“新二環”，地塊面積8.16萬平方米，容積率1.2，作為沈陽一河兩岸核心片區内稀缺的低密新品供應，該地塊成交總價6.9億元，成交樓面價7050元/平方米，溢價率17.50%。

廈門同安區環東地塊則被中海以樓面價1萬元/平方米、總價3.49億元拿下，容積率僅為2.1，市場消息指出該項目未來有機會打造繼中海環東時代之後又一標杆性樓盤。

濟南盛福片區地塊雖因價格、挂牌條件及商業綁定等因素流致使兩次流拍，但在三次挂牌時，由中海經過249輪舉牌以148621萬元總價競得，溢價率高達50.7%。

杭州上城區海潮TOD位于望江單元核心地塊，總地上體量超18萬平方米，住宅部分約10.5萬平方米，起始總價超59億元，由中海以80.78億元競得，樓面價4.34元/平方米，溢價率35.58%。

中海此次首次進入合肥瑤海底價競得的宅地，原為恒大中央廣場商用地，地塊性質非常稀缺，且緊鄰地鐵1号線“明光路站”，亦被當地業内稱為“妥妥的市中心地段”。

另據國家統計局發布的數據顯示，合肥3月份新房價格環比上漲0.2%，這也是自2月份後合肥新房價格環比的又一次上漲。加之剛剛過去的五一期間，從市場動态來看，合肥樓市表現較上年同期有所好轉。

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