産園證券化再上新 全國首單集體經濟類REITs獲批

觀點網 全國首單獲批的集體經濟類REITs項目來了。

4月23日，以街道集體經濟載體為底層資産的“華金—元聯—婁葑街道聯創産業園資産支持專項計劃” （ABS）已正式獲得上海證券交易所無異議函，成為全國首單獲批的集體經濟類REITs項目。

項目以蘇州工業園區婁葑街道集體經濟載體為底層資産，由園區投控增信，元聯基金任運營管理顧問，中聯基金任發行人财務顧問。

園區“重”轉“輕”

資料顯示，聯創産業園項目位于蘇州工業園區東富路45号，由婁葑街道12個動遷社區成立社區股份合作聯社，共同投資4.3億元，将原先老舊廠房高標準重建為集綠化、景觀、共享空間為一體的現代綠色産業園。

項目地塊總用地面積61888.91平方米，全新規劃設計10.2萬平方米載體，標準廠房12棟，較原先2.3萬平方米廠房，土地集約利用效能提高近5倍。聯創産業園北鄰園區行政商貿中心，南鄰科教創新聚集區，建成後，功能上匹配大多數中高端産業。

資産證券化（ABS）並不是新鮮事物，就是将缺乏流動性但能夠産生可預見的穩定現金流的資産，通過結構性重組增信，形成可以在金融市場上銷售和流通的證券。産業園區ABS即産業園區的固定資産（如物業、租金收益權等）打包成標準化金融産品，通過資本市場發行交易，從而快速回籠資金、降低負債，同時讓投資者共享長期收益。

具體到聯創産業園ABS項目，該産品以婁葑街道的集體經濟載體為底層資産設立的，也就是把街道上的物業、廠房等資産打包起來，通過證券化的方式實現資金回籠。

産城園區評論獲悉，該項目産品規模達4.5億元，其中優先級規模3.15億元，次級規模1.35億元，募集資金後續将投入重點項目，形成“開發—成熟—REITs—再開發”的良性循環。

目前，低利率時代，穩健型資産稀缺，園區REITs年均4%-6%的收益率極具吸引力。通過發行這種産品，園區能夠變“重資産”為“輕資産”，從“房東”升級為“運營服務商”，投資者也能獲得穩定分紅，分享園區成長紅利。

有分析指，該項目打破集體經濟融資渠道單一限制，降低對傳統融資渠道的依賴，為集體經濟對接REITs戰略工具開辟路徑，拓寬了REITs發行主體類型。

産業園區的壓力

産城園區評論獲悉，機構分析師近期分析産業園區行業的總體發展現狀表示，産業園區作為必不可少的空間載體資源，在當前産業技術快速突破創新以及日益復雜的國際環境下，不可避免面臨重大的機遇和挑戰。

大宗交易方面，綜合國際五大行等專業機構的數據來看，2024年我國商用大宗投資市場交易數量大體在340 -370宗之間，累計完成交易總額大致在2000-2200億人民币。産業園2024年大宗交易總體表現相對謹慎，合計交易金額在200億人民币以下，占當年商用大宗交易總額比例呈現一定下降。

從北上廣深等核心城市的交易數據來看，受園區租賃市場持續低迷影響，相關區域的大宗交易成交量相較于23年均有不同程度走低。在投資者結構方面，各類内資買家依舊占據了2024年産業園行業的絕大部分的市場交易份額，其中以生産、研發、自用為主的企業買家和機構投資者仍然是2024年産業園闆塊大宗交易的核心參與者。

總體來看，與2023年相比，2024年産業園行業在經營的方面繼續承壓，或仍處于本輪周期築底階段。

供需方面來看，産業園需求全面修復或仍需時間。中金跟蹤渣打中國中小企業信心指數顯示制造業中小企業經營活動提速，而服務業中小企業（即商辦類産業園主要租戶類型）經營指數則仍位于收縮區間。

在上述背景下，多數産業園項目四季報中均提及企業降本增效帶來的租賃需求縮減。綜合來看，現階段産業園區仍面臨三大挑戰，包括新增供給沖擊、存量市場競争（以降價為主要手段）以及寫字樓市場降價沖擊。

所以，租金價格和空置率的方面受到新增供應持續入市的壓力，大多數項目開始主動或被動“以價換量”，以價換量是2024年全國各主要園區市場的典型策略。

而在蘇州，根據中策行的報告，蘇州市得益于其優越的地理位置、便捷的交通設施、多元化的産業結構以及支持性政策環境，租金水平在長三角城市群中相對較高，達36.51元/㎡/月，僅次于上海。然而，過高的租金價格水平導致成本集約型産業外流，與高租金相對應的，蘇州的工業廠房空置率也較高，在長三角位于前列。

2024年四季度，蘇州工業地産租金整體呈波動變化趨勢，空置率一直居高不下，12月空置率達28.06%。相對較高的空置率凸顯了市場結構存在問題，需要進一步明确産業定位，促進産業協同發展。

該機構分析指出，空置率的持續高升，主要在于全球經濟形勢的不确定性以及國内經濟結構調整，使得部分制造業企業面臨訂單減少、成本上升等問題，企業擴張意願降低甚至出現收縮，對工業廠房的新增需求減少。同時，一些新興産業尚未形成大規模的廠房需求，導致市場整體需求不足。

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