REITs觀察｜易商REIT：上市後首份季報里的信息

觀點網 4月22日，該基金披露2025年一季度報告，這也是易商REIT上市後第一份季度報告。

從經營情況看，該基金交出了一份不錯的"成績單"。報告顯示，易商REIT在2025年第一季度實際收入3422.67萬元，淨利潤為-2182.89萬元，本期經營活動産生的現金流量淨額為1175.26萬元。淨利潤為負是因為基金發行時持有的基礎設施項目平均剩余折舊年限為12.28年，合並報表投資性房地産每年折舊攤銷金額約1.72億元，導致淨利潤為負數。

該期現金流分派率為0.80%，年化現金流分派率為3.24%。本期可供分配金額1955.72萬元，單位可供分配金額0.02元。

産城園區評論獲悉，易商REIT項目底層資産由易商集團全資持有的富萊德昆山物流園一期、二期、三期3個倉儲物流園組成，合計建築面積42.72萬平方米。截至報告期末，項目可供出租面積為38.24萬平方米，實際出租面積約為32.72萬平方米。截至報告期末，三個倉儲物流園總出租率為85.57%，租金單價水平為1.29元/平方米/天，加權平均剩余租期為730天（以租賃面積加權），租金收繳率為84.34%。

就項目區位而言，均位于長三角的核心區域，靠近滬甯高速出入口及上海繞城高速出入口，可方便到達上海市區、蘇州市區及周邊主要城市。租戶構成方面，富萊德昆山物流園共有簽約租戶13家，主要包括物流、電商、品牌服裝等，面積占比最高的為物流行業租戶。

租金方面，項目的前五大租戶租金收入為2580.75萬元，占全部租金收入的78.65%。

其中，富萊德昆山物流園一期報告期内租金單價1.37元/平方米/天，加權平均剩余租期為748天，出租率為80.24%；富萊德昆山物流園二期報告期内租金單價1.07元/平方米/天，加權平均剩余租期為423天，出租率為100%；富萊德昆山物流園三期報告期内租金單價1.36元/平方米/天，加權平均剩余租期為910天，出租率為82.44%。

項目公司主要依靠租金收入和物業管理費收入。報告期内，易商REIT共實現營業收入3280萬元，其中租金收入占比基金總營收51%，物業管理費收入占比基金總營收48.99%。本報告期經營性現金流流入貢獻超過10%的租戶共有4家，按現金流貢獻由高到低排列，租戶1來自物流行業，租戶2來自電商行業，租戶3來自服裝品牌行業，租戶4 來自物流行業，主要客戶是箱包行業客戶。

報告中指，上述4家租戶的簽約價格，均通過公開市場的專業化招商引進，並通過運營管理機構和基金管理人審批後生效，具備市場化交易的公允性。

租戶的選取上，ESR會偏向于選擇國際品牌的客戶。該基金表示，上述4家重要現金流提供方所屬的集團母公司，均為行業内的領先企業，資質優良、财務情況穩健，具有較強的償付能力，與項目公司合作多年，歷史期收繳率達到100%，履約情況良好。

另外，運營管理機構招租團隊提前6到12個月開始談續租合約，結合租戶下一階段的租賃需求提前确定續租面積。其次，原始權益人易商集團在亞太及中國地區基礎設施建設領域深耕多年，服務于包括電商、物流、零售、制造、汽車、服裝美妝、食品冷鍊、消費品、生物醫藥、數據中心及新能源共十一大類主流行業在内的高質量産業客戶，未來租戶儲備充足。

1月24日，易商REIT在上交所上市交易，募資規模21.024億元，也是昆山首單基礎設施和資産均位于本地的REIT。從倉儲物流行業在此地區發展的前景來看，ESR集團董事總經理，業務管理與投資（香港）、公募REITs發行負責人曾瑞華提及，華東核心城市群未來物流倉儲物業的新增供給量将不斷減少，標準倉庫在華東區域将變得越來越稀缺，尤其是衛星城市的倉庫憑借着優越的地理位置和更加合理的價格，非常受大型物流企業以及零售企業青睐。

對于上市剩余淨回收資金後續使用計劃，該基金披露，拟用于廣州增城項目、青浦易努項目、昆山中鋼項目、國際生命科學産業園項目的投資及補充流動資金，預計于2026 年度内将回收資金使用完畢。

作為易商REIT 的發起人，易商集團擁有龐大的管理資産規模和在建開發項目，能夠提供更加豐富的擴募儲備資産。此前曾瑞華在接受觀點新媒體采訪時曾表示：“本次REITs發行後，ESR根據未來的發展戰略及運營規劃綜合考慮REITs的擴募。目前集團已選定一些資産，主要集中于華東及華南地區，建築面積超300萬平方米。”

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