順豐物流REIT上市首日：抱憾的打新投資者

觀點網 備受關注的南方順豐物流REIT上市了。

4月21日，順豐控股旗下基礎設施公募REIT“南方順豐物流REIT”正式在深圳證券交易所挂牌上市。與近段時間上市基金不同的是，順豐物流REIT並非以30%溢價開盤，集合競價漲幅15.5%成為交易階段最高。截至收盤報3.735元/份，漲幅為13.53%，當日成交額為2.51億。

同日，中證REITs全收益指數下跌0.31%，收報1070.97點。拉長時間看，中證REITs全收益指數曾在4月18日創下歷史新高。

此前，順豐物流REIT認購表現較為亮眼，發售價格為3.290元/份，網上發行量0.8億份，網上發行金額2.63億元，網下有效認購倍數超53倍，公衆認購倍數更突破380倍，募集資金總額達到32.9億元，對應2024年（年化）及2025年管理人預測派息率分别為4.4%和4.6%。

基于目前REITs的打新熱度，首日高溢價已是常态，不少産品上市首日封30%漲停。對不少打新投資者來說，順豐物流REIT上市收入遺憾是沒能封住30%漲停，但對于長期持有者來說，REITs是聚焦分紅收益，分享物流資産增值紅利的産品。

産城園區評論獲悉，順豐物流REIT的底層資産位于一線及核心二線城市，包括順豐華南轉運中心、順豐豐泰産業園·武漢項目及順豐豐泰産業園·合肥項目，合計資産估值約30.41億元，總可租賃面積46.5萬平方米，以分撥中心業态為主。

出租率方面，深圳項目自2017年起出租率始終維持100%水平；武漢項目除2021年（投入運營起始年）外高標倉、分撥中心、立體庫、生活配套、冷庫及陰涼庫出租率維持較高水平，其中分撥中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平，2021年末的出租率為100%。

合肥項目2号樓分撥中心投入運營後由租戶逐步完成入駐，自2020年3月1日起出租率始終保持100%。産業辦公、生活配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月達到90%以上，2024年1-9月産業辦公部分平均出租率有所下降，主要受宏觀經濟增速放緩影響，部分中小企業選擇縮小經營規模或進行業務調整，産業辦公租戶市場需求減少，導致出租率下降。

對此，深圳豐泰服務已積極采取措施，努力提升出租率，減輕宏觀經濟波動帶來的影響，考慮目前已簽約但未起租的合同，合肥項目産業辦公的簽約率為93.9%。

值得關注的是，在租戶方面，關聯租戶占比較高（截至2024年9月末，約占可租賃面積84.3%）是南方順豐物流REIT的一大特點，這與已上市鹽田港REIT和京東REIT是類似的。根據《招募說明書》，三處項目關聯方關聯方租賃面積占總面積比例分别為100%、92.50%和 71.44%，合計占比為84.29%。

在關聯方租賃模式下，一方面，關聯租戶能夠提供較為穩定的租賃需求，支撐出租率，順豐物流REIT得以在維持較高出租率同時獲得于市場水平的租金單價。另一方面，合同到期換簽階段也會帶來更大不确定性（如簽約租金價格變化），這将影響項目的經營和資産價值。

租約到期結構來看，南方順豐物流REIT于2026、2027及2032年合計到期面積占比分别為29.3%、42.2%及8.8%。對此，運營管理方采取相關措施緩釋風險，包括與重要關聯方租戶簽署協議，約定除非提前180天書面告知不再續租，否則視為自動續租、租戶以現金或現金保函形式提供2-3個月租金的保障金等。

順豐控股表示，順豐物流REIT成功上市，不僅為資本市場提供了優質基礎設施投資標的，通過REITs實現核心物流資産的價值重估，釋放了資産價值，並為輕資産運營轉型提供可復制的實踐模式。

該公司表示，未來順豐控股将以順豐物流REIT為起點推進擴募進程，聚焦國内長三角、京津冀，並輻射至全國核心經濟帶。與香港房托共同打造雙币種的資本循環平台，打通境内外資本與資産的高效轉化通道。

根據募集說明書，截至2024年6月30日，發起人順豐控股已建成運營項目建築面積871萬平方米，在建及待建項目建築面積222萬平方米，為後續潛在擴募提供保障。

其中，截至2024年9月30日，原始權益人1深圳豐泰持有完工運營50個倉儲物流園項目，合計規劃建築面積約526萬平方米；深圳豐泰是順豐控股體繫的重資産平台，持有倉儲物流園項目主要由深圳豐泰服務運營管理。

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