REITs觀察｜華泰寶灣物流REIT應對挑戰

觀點網 在充滿挑戰與機遇的2024年，華泰寶灣物流REITs交出了一份穩健的成績單。

此前，華泰寶灣物流REIT發布了2024年年度報告，披露了從2024年9月13日基金合同生效起，至2024年12月31日期間的業績表現。

根據報告，華泰寶灣物流REIT期内實現收入3151.45萬元，淨利潤349.34萬元，經營活動産生的現金流量淨額為2371.70萬元。該期現金流分派率為1.44%，年化現金流分派率為4.79%。

報告期内，華泰寶灣物流REIT全年完成可供分配金額1680 14.42萬元，單位可供分配金額為0.0561元。單位可供分配金額相較于招募說明書可供預測達成率為108%。對此，管理層表示，這主要是由于項目存在一定存量的期初現金余額，並且在本期有效地壓縮了資本性支出。

截至期末，該基金總資産和淨資産分别為12.44億元和12.22億元。

資産運行情況

據了解，華泰寶灣物流REIT持有的3個底層資産項目分别為天津寶灣物流園、南京寶灣物流園、嘉興寶灣物流園。

其中，天津寶灣物流園已運營年限15年；南京寶灣物流園已運營年限10年；嘉興寶灣物流園一期已運營年限7年，嘉興寶灣物流園二期已運營年限6年。

截至2024年12月31日，3個資産可租賃面積合計31.70萬平方米，實際出租面積合計30.89萬平方米，出租率97.45%，平均月末有效租金單價（含稅）為29.85元/平方米/月，報告期末有效租金單價（含稅）為29.98元/平方米/月。

數據來源：企業公告

産城園區評論了解到，報告期内，底層資産項目出租率和單位租金都維持較高水平，這主要是由于提升了園區内綜合樓和宿舍的出租率，以及加強了堆場使用效率。

租戶結構方面，華泰寶灣物流REIT底層資産項目租戶主要以第三方物流、生産制造、零售商貿、電子商務為主。

截至報告期末，3個園區租戶共計43個，租金收繳率達98.03%，加權平均剩余租期為517.04天，租期結構保持較高位。

其中，天津寶灣物流園加權平均剩余租期為361.70天，全年租金收繳率為96.08%；南京寶灣物流園加權平均剩余租期為781.75 天，全年租金收繳率為99.02%；嘉興寶灣物流園加權平均剩余租期為452.59 天，全年租金收繳率為99.73%。

營收方面，項目公司主要通過出租、運營基礎設施資産取得倉儲租金收入、倉儲物業管理費收入、綜合樓租金收入、停車場等服務收入及堆場收入等營業收入。

在報告期内，華泰寶灣物流REIT共實現營業收入3151.45萬元，其中租金收入占比基金總營收65.01%，物業管理費收入占比基金總營收26.73%。

關于未來提升收入的舉措，管理層表示，會依據市場的價格租賃去租賃項目上的辦公室和綜合區域，以此來增加收入來源。

同時，将積極引進合作方去推進屋頂光伏的建設，進一步豐富收入途徑，並積極落實合同履約，針對現有的核心客戶提供定制化的續約方案，采用短租期降價去化、長期的鎖定合約的方式進行，以對沖市場的下行風險。

機遇與挑戰

根據物聯雲倉統計數據，截至2024年12月31日，全國41個重點城市通用倉平均租金為23.78元/平方米/月，環比下降0.18%，同比下降2.01%；空置率為14.94%，環比下降1.06個百分點，同比下降0.26個百分點。客戶需求方面，小面積客戶需求增多，東部地區為需求主力區域。

整體來看，2024年國内倉儲物流市場需求總體穩定，2024年新增供給較2023年有所減少，雖整體租金水平有所下滑，但出租率逐漸上升。對此，寶灣物流管理層認為，“以價換量”策略會貫穿2025年。

展望2025年，華泰寶灣物流REIT表示， “穩中求進、以進促穩”的經濟總基調為倉儲物流行業創造了良好的發展環境，随着倉儲物流市場供給高峰的過去，市場整體出租率也有望進一步提高，但2025年仍将是機遇與挑戰並存的一年。

産城園區評論獲悉，天津寶灣物流園位于濱海新區的核心區域，所屬轄區内的天津港為華北地區最大港口。雖天津市物流倉儲市場整體存量較大，且租金及出租率處于相對低位，但存量項目及新增供給主要集中在天津市武清、北辰等區域，項目所在濱海新區塘沽片區近三年無新增土地供應，未來仍将以現有存量項目為主導。

另外，天津資産項目現有租戶以港口貿易類型為主，租戶涉及的行業也比較廣泛，貿易對手國比較分散。

管理層表示，單一的貿易對手國的市場波動對項目運營的整體的影響處于可控範圍，對于個别業務涉及對美出口的租戶的續約計劃，存在調整的可能性，也做好了前期客戶替代的準備。

南京寶灣物流園位于江甯區空港核心位置，擁有快速通往主城區的路運交通優勢及機場樞紐優勢，片區整體配套成熟，需求豐富。同時，江甯區倉儲用地整體供應緊張，新投運項目主要集中在2024年交付，且主要為産業客戶自用，未來三年新投運項目将大幅度減少，市場将逐漸趨于穩定。

嘉興寶灣物流園位于嘉興市秀洲區現代物流園闆塊，由于近期上海倉儲市場集中供應，原上海外溢客戶出現回流，同時疊加嘉興市場的供應，市場短期内面臨一定的挑戰，加之2025年到期租戶較多。管理層表示，出租率方面審慎考慮增加2年爬坡期，至2027年恢復至正常水平。

同時，将協同運營管理機構，加強對到期租戶的監控及續約溝通，同時結合嘉興市的産業騰挪及産業引導，挖掘新增客戶需求，依托嘉興項目低容積率單層倉的稀缺産品特點，細化倉儲服務，提升客戶粘性以及園區的租賃競争力。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。