胡懋：靈活辦公賦能園區共創産業未來 | 2025西部産業科技大會演講

本文為胡懋先生在2025西部産業科技大會發表的演講。

胡懋（IWG集團中國區總裁）：各位嘉賓、各位領導，大家好！今天我主要想從另外一個角度，從産業園辦公空間運營的方面給大家做一些交流和分享。我主要是講怎麼利用靈活辦公這樣一個運營方式能夠賦能産業園區。

首先我們看一下目前産業園區面臨的趨勢，最明顯的趨勢是東風西漸。很多産業園區漸漸從沿海、東部地區往西部轉移，尤其是西安、重慶、成都這些西部的大城市，承接了東部的産業園區的外溢。

轉移過來的産業也呈現了一些非常新的趨勢，主要是以硬科技、新能源、生物醫藥等現代比較先進的技術為主的行業入駐西部的産業園區。在這些産業園區入駐的企業當中，年輕的創業型企業也占了很大的比例，所以整個企業是呈現年輕化的狀态。

這些公司入駐産業園區，追求的是更靈活的辦公方式、更靈活的租賃方式，所以對于靈活空間的需求是有非常大的增長。

從這個趨勢來看，我們也面臨一些産業園區服務和招商的痛點。首先，對于産業園區來說，招商面臨着很多同質化的競争，大家主要是拼價格。

從服務方面來說，以原來的租賃為主的方式，漸漸的也有一些公司覺得弱服務式、純租賃的方式已經不适應這些公司對于辦公空間的需求。而且由于一些創新型公司、創業型公司入駐園區，對辦公環境的要求還是蠻高的，他不願意前期投入很大的成本進行裝修，所以如果沒有一個非常靈活、全裝修、全配置的辦公空間，對于很多初創型企業來說，它的入門的門檻又覺得太高，這些是産業園區方面我們看到的服務痛點和招商痛點。

其實不光是産業園區，在整個辦公樓宇的租賃行業，我們都面臨着一些非常大的挑戰，從全國來看，主要城市的辦公樓宇在CBD都面臨非常大的空置壓力。

大家可以看到研究機構發表的這些數據，在一線城市，它的空置率已經高到令人難以承受的程度。北京現在的空置率大概是百分之十幾，但是大家别忘了，北京前幾年的空置率不到10%，大概只有百分之七八的空置率。其他的一線大城市，諸如上海、廣州等等，它的空置率高達20%多，在另外一些城市高達百分之三四十。

在空置率非常高的情況下，必然帶來的最後結果就是它的租金不斷地下降。2024年整體的租金大概下降了23%，在2025年大家普遍的體感也並不樂觀，租金仍然處于一個下降的通道，面臨下降的壓力。所以不但是産業園區空置率的挑戰，而且是整個辦公寫字樓市場面臨的壓力。

以上是中國的情況，我們看看國外的情況是不是好一些呢？其實也不然。根據國外的統計數據來，2023年寫字樓空置率高達17%，這是發達國家的情況，尤其是北美，大家覺得美國的經濟還是不錯的，它的空置率甚至高達20%。

香港、舊金山、多倫多、東京、溫哥華等國際大都市，它的空置率比較高的情況下，租金也在不斷地下行，這是普遍的寫字樓市場面臨的現象。我們看到的這是在供給端面臨的巨大的挑戰和壓力，到底問題出在什麼地方？我們看到的是需求端發生了很多的變化。

對于企業租賃辦公室來說，已經從原來傳統型大面積的毛坯房的租賃，漸漸地發生了改變，從原來的集中式租用某一個物理空間，發展成為多點布局，這個情況其實在疫情之前就已經發生，只不過疫情加快了這個轉變的速度，所以企業的需求發生了變化，就意味着我們在供給端，在大樓的業主這方面，也必須發生改變。

這個轉變對于企業來說，原來這種傳統的、單一地點的租賃，漸漸已經不适應它的要求了，它現在喜歡一種中樞輻射狀的辦公布局，也就是說，它的總部可能還在城市的CBD，它更希望的是多點布局，在城市的不同的角落，不同的副CBD進行多點布局，呈網絡狀的布局，這樣有利于它的員工、不同的部門更接近于客戶、更接近于市場。這種趨勢近幾年來有加速發展的情況，有2/3的企業都會希望采取中樞輻射狀的辦公布局。現在在供給端出租率的下降，跟需求端的變化是密切相關的。

在空間布局方面，剛才講到企業希望多點布局，所以現在辦公的模式也從原來單一的朝九晚五到某一個辦公室進行辦公，漸漸轉化為靈活辦公或者是混合辦公的模式。混合辦公模式包括了多種辦公形式、多種辦公地點，簡單來說就是總部集中辦公，加上靈活分布辦公，加上居家或者是遠程的辦公。在這種混合的形态當中，靈活辦公就成為租賃市場一個新的增長點和新的需求。

從現在看到的研究機構的數據來看，全球靈活辦公市場的增長趨勢是非常迅猛的。據資料統計，到2030年，整個市場規模在全球會達到10萬億美金，這個增長空間是非常大的，每年的增長速度大概是18%左右。

中國企業是不是也能擁抱這樣一個趨勢呢？從我們的市場調查發現，中國企業接受這種混合辦公模式也越來越多，在這種情況下，企業接受靈活辦公、接受多點布局的趨勢，也是非常多的企業，希望把它的一些衛星辦公室落地在産業園區，不光是在城市的CBD，也希望能夠在産業園區布置它的衛星辦公室。

大家可以看到新聞上的一些報道，攜程、去哪兒這些中國企業，在過去的兩三年當中，它們也漸漸地開始混合式辦公策略的轉變，在國外可能這種趨勢早在更多年前就已經發生了，已經成為一個比較普遍的，大家認可的辦公方式。

正是靈活辦公成為新的市場增長點，在産業運營當中，大家也應該努力把握這個新的增長機會，把靈活辦公或者混合共享辦公的模式植入到每一個産業園區當中。

租賃市場下行的壓力和靈活辦公市場的增長點形成了一個反差，在這種情況下，很多業主也意識到，他必須要擁抱靈活辦公的模式，在過去幾年當中，有很多外部的資金涌入，包括業主也在努力自己打造全裝修、精裝修、共享辦公的模式，但是靈活辦公這個業務在開展的時候，往往一開始業主覺得比較簡單，我自己完全能夠運營，那麼大的園區、那麼大一棟樓，我自己都能建造，自己都能運營，不就是一層、兩層的辦公空間嗎，這不是很難的事情。

但是情況是怎麼樣呢？往往這些業主或者是外部進來的運營商，運營了2到3年之後，就紛紛萎縮，更多的是關閉。

因為雖然這是一個看似簡單的業務形式，它其實需要很多的關注度，需要很強的運營能力，需要很大的運營規模，才能把這個業務做好。所以現在看到的是業主從他自己經營，慢慢轉向了向第三方運營商合作的方式轉變，在這個轉變的過程當中，業務合作的模式也漸漸從最早幾年的純租賃模式，轉化為合作、收入分成的模式，到最近更多的是采用管理協議，全權委托管理，和大的運營商共同來經營靈活辦公的空間。

在尋找合作伙伴的時候，大家會想，我應該要尋找什麼樣的合作伙伴，才是能夠比較成功地運營靈活辦公業務呢？

在這個過程中，大家越來越認識到IWG在這個行業當中的重要性，對我們的認可越來越高，因為IWG是這個商業模式的鼻祖，IWG早在1989年的時候就開始在比利時布魯塞爾，由我們現在的CEO創立了第一家服務式辦公室的模式，2001年就在倫敦股票市場上市，發展了36年之後，我們今天是在這個行業當中規模最大的一家運營全球靈活辦公的運營商，我們在遍及120多個國家開有将近5000家中心，其中包括将近4000家正在運營的中心，過去兩年新簽約的數量也達到1000多家，所以整個規模是将近達到5000家，所以這個規模從行業的特殊賽道來講，我們一家的規模比後面十幾家加起來的規模還要大，這是非常龐大的全球網絡。

IWG旗下現在有多品牌運營在全球大概有20多個品牌，其中中國大家熟知的有4個品牌，雷格斯是大家比較熟悉的，這是我們最主力的品牌，還有SPACES、雷格斯惠選、雷格斯臻選，現在我們在中國有這樣4個品牌，有不同的品牌定位。

雷格斯臻選是IWG集團下面最高端的品牌，目前在全球只占1%的數量，在中國我們目前在全國運營140多家中心，雷格斯臻選只有1家，位于上海金茂大廈，大家見得比較多的是SPACES和雷格斯，主要是在城市的CBD的甲級寫字樓里面，雷格斯惠選是一個經濟便利型的品牌，在二三線城市或者城市的邊緣地區，我們會布局這樣一個品牌。

目前IWG在中國的布局網點已經遍布到超過45個城市，有140多個中心，這樣網狀的布局，對我們在全國的發展，或者說對于客戶在全國甚至全球要進行不同區域的業務開展來說，都是非常便利的辦公網絡。

這里給大家展示的是我們在全國各地的一些旗艦店，包括上海中心大廈的SPACES，深圳平安金融中心、北京嘉里中心、南京德基廣場、香港ICC和上海金茂大廈，這些地方有我們旗艦的中心，都是處在城市的地標性的建築立面。

IWG跟業主進行合作，能夠創造什麼樣的價值？首先IWG運營的辦公空間，它能夠提高辦公空間的租金收益，我們一般的租金價格，因為是精裝修、全服務式的，又包括很多商業服務的附加值在里面，所以我們的租金比市場租金一般高2到3倍。

在我們的靈活辦公中心里面，起到的是給整個大樓的服務配套作用，我們跟大樓的大業主進行配合，大業主進行大面積、毛坯房的租賃，我們是經營小面積、精裝修、全服務式的服務，客戶一開始如果說辦公空間需求不大，可以先入住靈活辦公空間，等到業務擴大、人員增長之後，他可以再拿更多大樓里面的面積，相當于我們的靈活辦公中心給大樓起到一個客戶孵化器的作用。

在綠色環保方面，這也是我們能夠減少反復裝修、搬遷帶來的浪費，因為我們跟業主合作往往是10年以上，在這個過程當中，你都不需要進行反復裝修，所以在這方面不但節省了成本，也能為環保起到很好的作用。

最後一點，也是我們最大的優勢，我們能夠幫助政府或者企業走向海外，開拓國際業務，為他們提供很多的便利。因為IWG在全球已經開有将近5000家中心，這些企業在開展海外業務的時候，都可以借助我們海外的網點進行迅速、便利的落腳、注冊，在當地迅速開展業務。一個是從外面引進外資企業，第二方面是為中資出海提供很多的便利，讓他迅速在海外開展他的主營業務。

IWG有兩個關鍵的核心競争力，一個是我們對于中心的管理、運營能力，第二是招商和客戶能力。在管理方面，主要是經過了30多年的發展，我們在底層運營當中，開發了非常強大、非常成熟和穩定的IT繫統，從客戶入住、服務到各方面的企業服務，以及賬單和定價繫統，都是非常成熟的繫統進行運營。在獲客能力方面，我們是全球運營，我們在不同社交平台的廣告投入，以及還有一部分的主力客戶，是通過全球簽約的大客戶，我們跟他們簽有全球性的協議，能夠直接引入到每一個中心里面，所以這個獲客能力也是我們最大的優勢。

經過不斷地循環，我們今天已經跟世界500強中大概85%以上的企業都簽有全球性的協議，大家可以看到這里列出的一些我們合作的公司，這里列的外資公司比較多，其實我們今天的客戶里面還有一大部分是中企，比如小米、華為、字節跳動，它在出海到其他國家的過程中，往往都是首先使用IWG旗下的靈活辦公中心落地、注冊，來開展它的業務，所以這是雙向的，國外引進來、國内走出去的一個雙向國際性平台。

IWG怎麼能夠賦能産業園區？簡單來說是三大核心，一個是引企入駐，吸引企業入駐園區。進來之後，我們做好服務、做好各方面的支持。第二是留企發展，第三是助企壯大，在這個靈活辦公空間，在你的樓里面，在整個園區里面不斷地擴張，來擴大他們在園區的業務。這三方面是我們總結下來能夠為園區做的貢獻。

成功簽約的案例有很多，在過去兩年當中，我們以管理合作合同形式新簽約的客戶有70多家，除了一些市中心的樓宇，其中有大概百分之五六十是産業園區，這里我給大家列了一些，有綿陽的制造中心、蘇州的工業園區、三亞的跨境電商園區，在各個不同的城市有很多的園區。這里我尤其想要提的是，我們跟曹總他們合作，今年1月份在西安高新區配套公司新開了雷格斯中心，也得到了曹總的大力支持。從今年1月份開張，到現在大概3個多月的時間，我們的入住率已經達到52%以上，增長還是非常快的，感謝曹總對我們的支持。

從IWG的角度來說，我們對于不同的對象，能夠産生的賦能作用是不一樣的。對園區來說，我們覺得是能夠把園區運營者從空間提供者升級為産業共鍊者，借助于IWG靈活辦公空間，能夠建立一個商業的社群，能夠把大家粘合在一起，使産業園區成為一個産業的共鍊者。

對于企業來說，我們能夠讓辦公空間助力成為成長的助長器，而不是成為企業的成本負擔。因為在我們的辦公空間里面，都是精裝修、拎包入住的，租期非常靈活，它可以是一個月，可以是一年，可以是10年，時間非常靈活，在空間上它可以是一人間，可以是10人間，可以是20幾人、30幾人，它的空間上也是非常靈活的，這方面大大降低企業的入駐門檻，不但是在它的投入成本上，也在它應對未來的不确定性的時候，有一個靈活應對的方式。

對于西部來講，IWG可以利用我們在全球的網絡，幫助西部地區來建立海外的招商平台、業務開展的落腳點，在這方面也是一個非常好的跳闆，可以說是中企向海外擴張的一個非常便利的平台，可以非常好地利用。

（見PPT）最後給大家看一些IWG在全球中心的實例。這都是我們在各個不同國家的中心，在瑞典、美國、泰國、意大利、香港、日本等等地方都有很多的中心。

我今天跟大家的分享就到這里，謝謝大家。

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