國企過江龍滬上擂台 當北京城建翎翠濱江遇上中建壹品外灘源著

觀點網 3月第一個周六，上海新增過會9個商品住房項目，共計1120套房源，分布于浦東、虹口、楊浦等區域。

9宗項目多為加推項目，包括浦東區象嶼聯發金海汀雲台和森蘭航荟名庭，虹口區綠城沁香園，寶山區域上海長灘、招商中旅觀境、保利海上瑧悅等。

其中，位于楊浦區過會的兩個樓盤，包括均價達到11.6萬元/平方米的純新盤翎翠濱江，推出26套高層公寓房源；以及均價10.9萬元/平方米的外灘源著，後者為加推盤，本次将放出114套房源。

溯源兩個項目背後的開發商，均為駐紮上海樓市多年的“外來客”，前者由北京城建和越秀地産聯合操盤，後者開發商則為總部在武漢的央企中建壹品。

據觀點新媒體了解，這兩家企業落子楊浦錨點不一，北京城建偏好長白區域，而中建壹品落地定海區域，但從距離來看，翎翠濱江與外灘源著之間隔着平涼路與内江路，直線距離不過3公里。

那麼，在競争激烈的上海楊浦樓市中，外來房企的兩個項目能否突出重圍。

中建繫滬上城池

提起深耕上海的中建繫房企，首當其沖的要屬于中海，但因受到“圍標事件”影響，中海無奈丢失上海市場三年，與此同時，中建8大工程局旗下的地産平台中建壹品、中建智地等中建繫房企逐漸進入市場視野。

2021年，中建玖合以32.86億元的價格摘下浦東區臨港書院社區的兩宗涉宅地；2023年，中建一局總部大樓宣布落址七寶，標志着中建智地以建設總部大樓的方式成功進入上海；兩年後，中建壹品通過收購，獲得楊浦濱江定海街道154街坊的風貌舊改地塊，正式挺進上海，後期該地塊項目命名為浦江之星。

來到2024年，中建壹品再次落子楊浦。彼時，上海楊浦城市更新建設發展有限公司旗下子公司上海新珑坊企業發展有限公司先以37.58億元摘得楊浦區定海社區H4-10風貌舊改地塊，土地面積2.59萬平方米，容積率2.0，建築面積5.18萬平方米，樓面地價達到7.25萬元/平方米。

一個月後，上海聯合産權交易所上架了上海新珑坊企業發展有限公司100%股權，緊接着，中建壹品以37.5億元價格将該公司收入麾下，間接得到這宗舊改宅地，即外灘源著的前身地塊。

據觀點新媒體此前分析，按照同區域的項目進行比較，外灘源著相隔一條長陽路的龍光·天境項目于2022年今年1月開盤，當時入圍積分達到70.72分，一次性推出311套房源，清盤速度較快；同年同月，楊浦濱江壹号一次性推出297套房源，並于開盤當天完成去化；周邊項目還有保利珑譽，與楊浦濱江壹号不同，保利選擇分批次推盤，最終入圍分達到68.8，也實現了開盤當日售罄。

此次中建壹品以收購企業的方式獲取楊浦區中心定海區域地塊，一方面是其深耕上海的心思，另一方面在楊浦闆塊的規劃很明确。或許早已考慮到該闆塊内住房需求以及未來房價趨勢，從地理位置上來看，外灘源著距離新落地的B站總部、美團總部、字節跳動僅相隔一條街道。

此前于2024年12月底，外灘源著項目在上海五角場首次開盤，項目于12月19日結束認籌，首次放出1号樓的114套高層住宅項目，共計159組客戶完成搖号，銷售額約49億元。

如今1号樓已經售罄，即将迎來加推的是2号樓房源，同樣推出114套房源，據銷售人員向新媒體透露，開盤時間預計定在3月底，去化情況如何還有待揭曉。

北京城建上海賽跑

與中建壹品不同，另一家來自京城的來客北京城建2024年才踏入上海。

北京城建在上海發展的動作非常迅速。2024年5月起，北京城建領導層頻頻現身上海，先是總經理鄒哲帶隊赴上海開展交流調研。

随後，5月28日在上海第二批集中土拍中，北京城建報名參拍了3宗，是當時批次參拍最多的開發商，最終斬獲楊浦區長海337地塊，總價4.98億元、樓面價5.84萬元/平方米，溢價率約合3.11%，聯動價10.7萬元/平方米。

6月25日，鄒哲再次來到上海調研，這次将錨點選在楊浦長海項目，實地考察市場標杆項目和後續意向地塊。

不難發現，2024年北京城建在上海的考察動作愈來愈密集。自2024年5月底首入上海以來，北京城建布局滬上的“野心”已有所顯露。

時隔一個半月，同年7月9日，上海迎來取消限價後首次土拍，北京城建聯合越秀以22.3億元斬獲地塊，溢價率達到17.12%，樓面價7.03萬元/平方米。

後來，該項目定名翎翠濱江。

據最新消息，3月份純新盤翎翠濱江過會，均價達到11.6萬元/平方米。

上海樓市往往是兵家必争之地，尤其是高端住宅市場。據相關數據統計，2024年，上海新房共賣了57218套住宅，成交面積696.39萬方。新房均價再創新高，達到76135元/平方米，與上一年相比增長14.50%，創下了近六年來的新高。

無論是中建壹品還是北京城建，無疑是看重了上海的高端住宅市場，尤其是今非昔比的楊浦區。随着楊浦區新房的巨量供應，該區的新房房價預計将再上一個新台階。

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