趙錦權：全國大宗交易市場總結及展望 | 2024觀點資本圓桌

本文為戴德梁行大中華區首席執行官趙錦權先生在2024觀點資本圓桌發表的演講。

趙錦權（戴德梁行大中華區首席執行官）：各位尊敬的嘉賓、女士們、先生們，大家下午好！首先感謝觀點的邀請，讓我在這里跟大家分享一下中國内地房地産大宗交易市場的情況。

疫情之後的首個年度（2023年），整體的成交經過長期的壓抑之後有所反彈，全年錄得301宗交易，總金額達到2356億元，其中研發辦公成為主流，總成交達到1000億，占比大概43%。而商業、公寓，由于可以納入公募REITs底層的資産，成交相對比較活躍。

在2024年開年，原來大家也預計經濟會回暖，但是實際上沒有實現，反之國際地緣政治和高利息環境持續，出口貿易和外資直接投資也受壓，房企的資金面也非常緊張，影響了投資人的情緒，也影響他們的投資方向。因為投資者會比較中國和其它國家的投資回報，所以直接影響他們投資的方向。

在今年第一季度全國的房地産大宗交易只有38宗，總交易金額是355億元，是過去5年首個季度的最低量，成交的地點高度集中在四個一線城市，達到了35宗，交易金額有282億，占比接近80%。值得關注的是，在第一季度錄得3宗物流資産包的交易，我們預計這個熱度将會持續到下半年甚至于明年。

下面看一下北上廣深個别城市的情況。上海依然是活躍度比較高的城市，第一季度錄得16宗成交，總金額達到103億，可是由于辦公樓的大量供應，而且經濟還沒有預期的增長，部分企業縮減人手，也縮減了辦公面積，加上部分外資有遷移的計劃，使得吸納量低于預期，供過于求的情況持續，影響了市場的氣氛，寫字樓投資類型物業持續低靡，也是過去5年同期的新低。

賣家除了外資以外，也有不少的内資開發商，他們因為要出售資産，以緩解他們的資金壓力。至于買家方面，人們是由國企和内資機構主導整個市場，成交金額占比超過70%。外資投資雖然有所減少，但是我們看見對于上海核心稀缺的商辦和長租公寓，還是保持高度的關注。

北京第一季度只有5宗成交，總金額有94億，其中最大的三宗，每宗交易成交高達20億以上，主要成交的類别還是以辦公和研發辦公，以及商業項目為主，保險基金為主要的投資機構，成交金額占比達到52%。另外就是來自于内地機構購買房産作為企業總部的辦公樓。

至于廣州，有7宗大宗交易，總金額達到56億，雖然在第一季度總金額比2023年和2022年同比有所下降，但是和過去4年的平均成交金額比較，相差也不是很遠，和北京一樣，内資繼續主導市場的成交，在今年第一季度，國企投資者參與季度金額最高的兩筆交易，也因為這樣，才使得成交占比達到75.4%。從交易類别來看，寫字樓是本季度完成交易量最多的物業類型，核心區域的甲級寫字樓仍然是市場關注的熱點。

深圳方面，成交宗數同樣是7宗，但是成交金額只有29億，主要是來自于自用買家，還有一些低總價交易為主，還沒有延續2023年的熱度。整體市場維持審慎的風格，和其它市場一樣，國企内資還是第一季度的主要買家，占總成交的70%。其中我們看到有長三角區域政府于深圳收購辦公樓作為招商飛地，表明深圳作為一個一線城市，也是大灣區發展創科的重要城市，仍然具有堅實的吸引力。

過去兩年從大宗交易成交來看，倉儲物流這個賽道仍然是投資界的寵兒，2023年倉儲物流交易量創歷史新高，進入2024年第一季度熱度不減，保險機構仍然是物流市場最活躍的投資者。

從圖表上看，大家也可以看到，2023年倉儲物流的大宗交易創了5年歷史新高，我們研究團隊也發現，投資機構基本上以人民币基金為主，在2024年一季度，三個物流資産包總值達到60億，全是來自于内地的保險基金。

環顧所有的交易，内資買家以國企和保險公司最為活躍，成交地點還是以北京和上海為主，其中北京占了大概45%，上海占了剩下的55%。

2024年第一季度有代表性的項目，包括機會資本一個物流資産包以23億賣給平安海外控股、上海張江368區的項目以8.9億賣給天府國際、領展以26億向萬科回購七寶萬科余下的50%股權、人保菜鳥物流中心以30億出售給中國人保的物流基金。

順帶一提，我們也看到有一些内地的營運者，比如李甯，它也以22億購置了香港港匯東的整棟商廈。

下半年的展望仍然有很多不明朗的因素，其中美國利息和匯價的走向直接影響境外的投資者對投資回報的預期，我們估計買賣雙方在價格預期上還需要有一段博弈，市場成交量仍然是充滿挑戰。

實際上我們在投資市場的同事也看到有一批機會投資者，也準備等候機會，希望能夠找到最好低于市場的資産，能夠給他們收購。

此外，我們也看到另外一個因素影響投資者的信心，就是土地年期，很多投資者非常關注土地年期到期之後是否能夠續期，是否需要補繳地價，如果需要補繳地價的話，繳付方式是怎麼樣，是一次性付款還是每年支付，所有這些因素也是影響投資者的信心。

我們預計今年可能會出現更多的低價資産投資機會，買家估計還是内地保險基金，位置還是在一線城市比較核心的資産為主，尤其是在物流、冷庫的賽道，個别外資投資者對上海和北京稀缺的核心商辦、研發辦公以及長租公寓等等，也是投資者的投資方向。

另外，物流、生物醫藥産業園、長租公寓、商場，這些能夠滿足公募REITs退出的資産類别，我們相信也是持續受到投資人的青睐。我們也期待三中全會前後有更多的支持措施，為經濟和市場增添信心和動力。

我就分享到這里，如果大家有問題，我們可以會後再進行交流。