萬科千億斷舍離 那些年買的散裝商服地塊與産辦往事

觀點網 打開萬科集團官網首頁，在“多元業務”一項，依次可以看到房地産開發、物業服務、租賃住宅、海外、酒店度假、食品、物流倉儲、商業開發運營八大業務，其中唯二不能跳轉到專屬網頁的業務是海外和食品。

唯獨産業辦公業務並未被單獨收錄，因為萬科總部至今仍未設立相關BU。

5月8日，深圳交易集團發布轉讓公告，深圳灣超級總部基地一商業服務地塊T208-0053宗地使用權、地上建築物及附着物将以22.35億元的起始價公開挂牌轉讓，挂牌期自2024年5月18日至5月27日15時止。

該地塊面積為19227.53平方米，由萬科于2017年以底價31.37億元競得。根據公示信息，萬科這宗地塊現狀是停工。本次轉讓起始價為22.35億元，相當于拿地價格的七折。

深超總地塊挂牌，在展示萬科割肉決心之余，也提供了重新審視其産業辦公業務的切口。

貨架上的産辦

此次折價挂牌，首先令人聯想到4月30日郁亮在萬科股東大會上所說的瘦身戰略，“清理和轉讓非主業的财務投資。堅決大力度推進商辦等大宗資産交易，計劃每年完成200億元。”

七年以前，郁亮宣布萬科定位叠代，從“城市配套服務商”升級為“城鄉建設與生活服務商”，自此各項多元業務陸續進入快速發展階段，其中也包括了産業與辦公業務。随着時間推移，物業分拆上市、長租實現盈利、商業由印力統籌並率先發行消費REIT、萬緯冷鍊倉儲規模全國第一……

相對而言，起步並不算慢的産業辦公資産還未打造出統一平台，就被搬上貨架。

正如官網首頁上的無迹可尋，萬科财報也並未給出産業園和寫字樓确切規模，觀點新媒體去年初獲得一組官方數據顯示，當時萬科集團層面管理辦公資産共計142個，分布于25座城市，可租賃面積714萬平方米，總投資1234億元。

至于産業園區，則缺乏相關統計口徑。在2022年11月16日，萬科與6家深圳市屬國企簽訂協議時曾提到“産業園和辦公物業服務闆塊”這一概念，表示為總面積超400萬平米的先進制造業工業園區和企業提供高品質物業服務，包括推行“工業上樓”的高科工業園和長園工業園，但也並未提及重資産和輕資産的比例。

據悉，長期以來萬科的産城公司隸屬于每個區域BG，而區域内各城市公司也可以拿産業用地、商服用地，這導致内部常常存在項目獲取“打架”的情況，最終由高層決定地塊歸屬。

一位接近萬科某區域産城公司的人士也向觀點新媒體透露，以此次出讓的深超總地塊為例：“新地塊都是通過産品部門研策做出收益測算及強排商與辦比例後，才會定是否銷售以及是否委托産城經營管理，未進入這個階段前都是未知的。”

除了這宗已停工的地塊外，由深圳地鐵集團與萬科集團聯合打造的SIC超級總部中心也同樣位于深超總基地，這座集購物中心、辦公、商務公寓、酒店、文化設施于一體的巨無霸項目，也並未交由南方區域産城公司管理。

“這兩年深鐵與萬科成立合資經營管理公司，目前已逐步過渡由南方區域交接合資公司管理。”上述消息人士透露。

各自為戰

深超總地塊並非個例，從整體來看，萬科的産城業務都呈現出各自為戰的特點，例如南方區域成立了産城事業部，而北方區域則有産城産辦事業部，又稱“雙産事業部”，二者甚至連名稱都不一樣，此外，萬科上海區域、中西部等大區也都有相關事業部。

一方面，國内各區域的産業發展本身就存在不同方向，産城業務具有天然的屬地性質；另一方面，萬科並未從集團層面建立專門的BU，也給予各區域公司發揮余地。

譬如北方區域産城産辦事業部，相對而言有着更多重工業氣息，並強調對外合作。2020年7月，郁亮與沈陽市政府簽署560億元投資戰略合作協議，計劃在沈投資中日産業園、中德産業園等7個項目，涵蓋園區開發、産業辦公、城市舊改等多種業态。

萬科中日産業園是萬科集團首個中日産業園區，也是沈陽與日方合作的標志性産業園區，前期與東芝、三菱、松下、羅森等25家日本知名企業簽訂合作協議，其中，東芝集團将在沈陽新能源領域，如氫能源發電技術、車用钛酸锂電池以及先進醫療設備等領域擴展深化合作。

另外，2020年2月27日，由萬科投資200億元建設的中俄産業園正式落戶哈爾濱新區。截至次年8月，中俄産業園簽約企業14家，在途協議談判企業25家，預計當年可實現産值超5億元。

在2020年10月17日區域媒體交流會上，時任北方區域首席執行官劉肖透露，“萬科北方區域已經簽約數十個科創園。”

上海萬科産城更是早在2017年就運營13個産業地産項目，布局張江、徐匯、七寶、濱江、前灘、虹橋六大商務區，並推出星商匯和浪花2大服務品牌。截至目前，徐匯區漕河泾開發區鑫耀中城等項目也在深入推進。

在今年4月10日的2024觀點數字未來發展大會上，萬科南方區域事業集團産城事業部首席合夥人、總經理辜慶永透露，産城方面目前萬科南方區域在7個城市經營管理項目達51個，在管面積約為131萬㎡，入駐的企業超過3000家，服務産業人口大概有10萬人。

産城業務對于萬科而言，就像是各大區在其自留地開辟的試驗田，如今各自結出果實。

作為對比，萬科的商業地産闆塊也同樣呈現“散裝”局面，但2022年萬科就将49個商業項目交由印力管理，促進該闆塊融合，到今年1月14日更是成立商業事業部，将7大區域的商業業務和印力集團統一並入。

有業内人士分析，在萬科早年的理念中，産業地産是為了輔助 “城市配套服務商”這一戰略定位而适當介入，萬科不會單純去針對産業維度去考慮和操作一個産業地産園區，這一思維慣性也並未像其他業态那般實現轉變。