主題讨論會：資産變現的選題與通道 | 2024觀點資本圓桌

主持嘉賓：

劉唯翔 大成律師事務所合夥人

讨論嘉賓：

方旭東 朗詩青杉資本常務副總經理

周雲鵬 吉寶城市發展中國業務發展負責人

趙永華 瑞威資管副總裁兼特殊資産事業部總經理

陳　零 安獅資産首席投資官

王海山 上海央地禾新董事總經理

王超逸 元聯基金副總經理

劉唯翔：謝謝主持人，我們來到今天的最後一個環節，還是挺高興的，因為在座的都是老朋友了，也感謝大家能堅持到最後下午，我們盡量帶來一些正面的積極的歡快的信息，因為我感覺今天整個環節，好像偏悲觀一點，這個數據、信心都不太足，當然我們這個話題也挺沉重的，第一就是講到資産變現的通道，我們理解講的是退出，這是一個有點痛的話題。

去年我跟各方聊的時候，經常還是說你們最近在看什麼，能投嗎？投什麼？買什麼？最近一段時間基本上碰到就是說賣掉了嗎？或者說大家都談的是怎麼賣，以後如果還有買的可能，前提是要賣掉。始終市場還是在活動，我們去年也是看到上還有不少成交的大宗交易，居然連寶格麗酒店這種都賣掉了，還是挺不錯的，所以還是有人在買，上海還是有機會的。那麼誰在買？退出的通道在哪里？

我相信今天在座的幾位大家都是一線操盤的負責人，應該也是也各自的經驗，我們要麼聊一聊通道，退出的通道有哪些？國内的險資、國企，公募REITs也是一個通道，外資還在不在？今天在座的六位組合都集齊了，我們從朗詩青杉的方總開始。

方旭東：謝謝觀點，謝謝主持人，我是朗詩青杉資本的方旭東，剛才提到資産退出的這個話題，其實也是我們最近兩三年工作的一個主軸，也就是說我們過往大概十年左右所投的項目，有的已經退掉了，有的可能是拿到了高點，退出也面臨一定的挑戰。

最近兩三年，我們陸陸續續也退了五六個項目，還有兩三個沒有退完。具體我們的經驗，或者說教訓，可以跟大家稍微分享一下。

比如說我們所投的一些商辦業态，這一類業态我們還是優先退給險資，特别有一些險資的合作夥伴，他們的出價能力未必是最強的，但是他們交易的确定性還是比較高的，很多基金的買家，或者是一些投資的買家，可能談的條件看上去還行，但是到落地的時候，到付款的時候，到貸款的時候，可能種種的問題就會暴露出來。所以我們曾經有兩三個項目是順利退給給險資了，這是一個渠道。

第二類是最近兩年有在上海抄底的一些外資基金，外資基金一直是相對活躍的一批市場玩家，他們有一個優勢，就是他們的資金也是現成的，或者說他們在投資的時候，就已經事先把他們的資金，用他們的投資策略把資金募集到了，然後再去尋找合适的項目，所以我們有一兩個項目退給這樣的外資基金了，是不是他們的投資就一定能成功，還要看未來的市場表現。

最後一類也是我們最近覺得在今年成功率相對高一點的，就是自用買家，有一些資産它滿足不了險資的要求，或者說外資基金也未必能夠看得上，種種的限制，自用買家這方面的條條框框會少很多，特别是一些民營老闆的自用買家，有時候根據企業的需要，或者老闆個人的投資風格，很快就拍闆了，所以最近有一兩個案子是這樣的買家。

我多說一句，如果有一些領導在場聽到的話，我們也想呼籲一下，現在大宗交易其實蠻困難的，碰到一些買家也是值得珍惜的，我們有一單是買賣雙方都已經談的蠻深入，要簽約了，卡在哪里呢？卡在園區，卡在一些招商的政策，我覺得如果因為這些原因造成交易沒有做成，其實對各方，包括對園區、對當地政府都是一個損失。希望政府能夠體諒，謝謝。

劉唯翔：方總倒點了一個我們之前是碰到的，但在今天準備的時候沒有想到當地政府的影響，這個倒的确是的，始終在我們國家政府是一個市場主要的參與方。

接下來讓瑞威的趙總聊一聊，您做的是不良資産，退出跟别人有什麼不一樣嗎？

趙永華：因為今天的話題是資産變現，從98到現在二十多年了，積累了很多的存量資産，據不完全數據統計，将近有四萬億平方米的存量資産，這麼多的存量資産，說實話有很大一部分的資産收益效率都比較低，實際上傳統資産變現的方式和邏輯，逐漸在發生改變，原來資産拿到以後，包裝一下趕緊脫手的方式已經沒有了，資産變現的核心和本質要回到為資産本身賦能，這個從我這幾年的經驗來看，你要給資産本身創造價值，這個資産的價值提升了，你才有可能變現更方便，這是第一塊。

第二個我認為未來整個資産證券化，将成為這些資産未來變現的主要通道，随着REITs的加速，為整個存量資産的金融化去化，提供了一個非常好的基礎，未來我認為資産證券化這條路，可能是大量的存量資産去化的一條好的路徑。所以說我覺得這條路未來是值得去深耕的。謝謝。

劉唯翔：我追問一下，是不是不良資産的變現，應該是更難一點？因為它前面不良了，變現的話是不是要把它良才能變現，按照您剛才說的提升價值。

趙永華：是的，我們原來做了很多不良資産的業務，包括單一資産，原來的不良資産從拿不良的債權進一步拿到物權，拿到這個資産，然後再進行交易，從而來變現，現在你拿到不良債權以後，再拿到物權以後就很難直接變現，必須給它賦能，必須給它運營改造，甚至在拿這個債權本身的時候，你是看重了這個底層資産，在拿的時候意向買家和你一起拿，把它改造成他想要的樣子再給他，所以現在的不良比原來越來越難做了。

劉唯翔：這個話題挺好，我們到第三個話題的時候再讨論，這個先點到一下。

接下來吉寶的周總，您是這里在場唯一的外資，然後是唯一的大公司，有錢人，您看現在這個退出，你們到底是退出還是買入？

周雲鵬：吉寶在整個市場里面，以前有吉寶置業，也有吉寶資本，在去年的時候，我們整個集團做了一個進一步的轉型升級，從多元化的産業集團轉型為一個具有運營能力的全球化資産管理公司和運營公司。

為什麼這麼說呢？我們現在已經把我們所有的，包括我們的募資、投資、運營都打通了。

回應你前面的問題，吉寶到底是進還是退，我覺得有進也要有退，因為在去年的時候，也是很不容易，吉寶能夠在這樣的市場環境里面，我們募到了一個專門針對于中國市場的，差不多兩點多億美元，相當于16億人民币左右的外币基金，只投中國市場，這個原因就是在于我們一些新的模式和方式，包括趙總前面說的，怎麼樣提升資産的内核。

我們現在在強力推的叫吉寶可持續城市更新的投資模式，在這個模式下，利用吉寶不只是在房地産的資源，包括在建築方面的，強調低碳節能等等的，尤其在現在這個市場，在資産本身運營很困難的情況下，租金爬升很難的情況下，怎麼樣提升資産價值是很重要的一點。除了要更高收益的同時，另外就是通過我們的改造降低整體的運營效率，而且符合現在國家所提倡的低碳環保可持續的發展目標。在這樣的情況下，我們能夠募得這樣的基金，在這個市場里面繼續尋找我們想要的一些資産。

同時因為所有投資的目的就是為了退出，只是不同方式的退出，從退出的角度來說，吉寶也的确是在不同的市場里面，我們之前所投的一些項目，這兩年也陸陸續續在退出，不管是進入還是退出，在這個市場都是一個良性發展的趨勢，對于吉寶來說，中國是一個很重要的市場，所以我們會繼續在這個市場里面，同時我們需要有一個良性的循環，謝謝。

劉唯翔：還是振奮的，有進有出，這才是一個正常的市場。

接下來請安獅的陳總談一談，你們應該是一家資産管理人，是一個GP，一方需要募資，然後投資，也要幫投資人退出，你們處在什麼樣的階段？是退出壓力比較大，還是要努力的投放？

陳零：我們已經做了一些投資，所以現在退出的确是很重要的一個環節，因為只有成功退出才能保證源源不斷新增的投資。

很感激前面幾個嘉賓講的，對我很有啟發，我們都是一線作戰的，對我來講C-REITs打開是一個好消息，但REITs實現我的退出有三點是障礙。第一點對資産的品類還沒有完全打開，有長租公寓、有新基建、有商業，沒有機構喜歡的投資品類就是商辦，還沒有打開，這是實際的障礙。

第二個障礙REITs要求20%的資金沉澱在里面，對于任何一個幹幹淨淨的投資機構，希望幹幹淨淨的投資，也希望幹幹淨淨的退出，20%是一個很大的障礙。最後一個對于剩余的80%，也需要擔保同一類資産的投資，但沒有想到可能每個項目的背後投資人是不一樣的，怎麼讓另外一個投資人為新的投資人做擔保呢。

這是我作為CRO直接面對的挑戰，這麼一個天大的好消息，還沒有辦法去做，這是非常可惜的，我相信以監管機構的智慧，有這麼多同行的一起努力，這個問題遲早會解決，到那一天市場會回來，大家就不用那麼悲觀了。

劉唯翔：陳總講的太有感觸了，一年以來我有一項的主要工作就是跟所有人解釋，你剛剛說的三個問題現實當中有沒有合規的解決方法，溝通下來發現，這些問題要解決，如果不解決，實際上不是一個很好的退出渠道，實際上更進一步的，我們是感受到我們的領導們，並沒有把C-REITs設計成一個給大家的退出渠道，我們理解這不是我們國家的特色吧，反正是一個現狀，領導沒有說是給你們做退出，是希望你們能有一個新的開始，是這個角度去看，我們這個市場能不能再發揮它調節的機制，彌合我們實際的需求，以及領導的期望。希望能夠涌現出一批挺身而出的，新的REITs實踐者，幫我們退出。

接下來把話筒交給央地禾新的王總。

王海山：謝謝觀點，謝謝主持人，關于退出的話，我就講一講幾個案例，房地産大家投的都是可以散收的，退出的話比較簡單，過去二十年房地産是上漲的市場，賣掉就可以退出，極端的情況下可以通過小産權做實物分配。

另外一塊就是剛剛大家也說了REITs這個市場，REITs對于私募基金這一塊還不是太友好，大家都知道一旦發了REITs以後，滿了一年之後有擴募的需求，我們可以從Pre-REITs這個環節開始做，可以幫發REITs的機構收購，或者運營改造一些資産，滿足他未來擴募的要求，這樣相對來說Pre-REITs退給REITs，通過擴募的通道來退的話，相對來說會比較容易一點，或者有擴募的需求，對這一塊優質的資産相對來說需求還會比較大，這樣的話會避免，私募基金直接發REITs還不成熟。

劉唯翔：您剛剛的問題也是我的思索，總體來說，這個倒不是中國的特色，我覺得好像全球REITs的流動性都不太強，好像REITs上市之後，再擴募動力始終是不足的，我們也是這樣的，也沒有什麼太多擴募的案例，怎麼弄呢？我跟進這樣一個問題，有什麼動力促使他們擴募？

王海山：一方面看一下國家的政策，另外一方面要看市場。

劉唯翔：這一輪最後一個問題給到元聯基金的王總，元聯基金願意躬身入局，打造一個新起點，自己來做REITs，可能會幫大家退出的這麼一個角色，我不知道理解的對不對。

王超逸：我們元聯基金成立于2017年，我們成立之初就是幫企業去發行資産證券化，當時做類REITs的時候，是這麼一個初衷。所以我們一直秉承着這個信念，截止到今天我們在蘇州市場的資産證券化産品市場占有率仍然是第一名。

至于您剛才說到的退出方式的問題，我們今天看主要的方式還是類REITs、公募REITs和大宗交易，這一點是沒有變化的，有變化的是它背後的内核。今天類REITs上來看，大家看主體只是一方面，投資人關注期間回報多于退出價值，公募REITs不得不階段性面臨比較高的派息。至于大宗交易，相比2022年，2023年數量上漲了25%左右，但價格是有所下降的，總的成交金額下降了20%，這個背後隐藏的含義就是交易單價下降了，我們今天在市場上看到一些交易更接近于明股實債。

我還想提一個退出通道，就是Pre-REITs基金，從去年開始到現在，我們公司接觸了很多Pre-REITs的項目，在資産還沒有完全成熟的時候，我們會組一只基金把這個資産裝進來，為企業實現表外培育，並且實現部分現金流的回流，在資産逐漸成熟以後，再由企業回表實現利潤之後發行REITs産品，在這個過程中資産存在運營上的倒逼機制，在自己的體繫内孵化就沒有市場倒逼，只有放在市場上才會根據市場化的要求去完成退出這個行為。

劉唯翔：王總你講的Pre-REITs，我倒是真心覺得Pre-REITs可能是剛剛陳總講的那幾個痛點的很好的解決方法，他一把進來收掉，也不要考慮再投資和擴募的儲備。但是有一個問題再追問王總，現在發行REITs在時間上和定價上是不确定的，發行的價錢是監管來定的，並不是市場來定的，這個Pre-REITs它怎麼樣去面對這個風險呢？

王超逸：其實我們面臨的客戶有很多，有這個訴求和願意發資産證券化的産品，一類是類REITs産品，一類是公募産品，公募産品需要滿足監管的要求，實際上類REITs産品也有一定的空間，一部分依賴于自己的期間回報，一部分依賴于母公司的主體的評級。

劉唯翔：Pre-REITs如果先買了，退的時候時間不确定、價格不确定，怎麼來實現它的一個投資回報或者預期呢？

王超逸：您這個問題問的特别好，就引入了今天的主題，就是資管，這個事就是資管和商管的配合，不可能在投資初期的時候做到完美的預測，從資管的角度上每一個資産都有自己的成熟周期，我們會依此做出判斷，在資管、運營策略和産權方的要求是一致的情況下，就可以明确退出路徑。

劉唯翔：資管要強，彌合各方之間的差距，然後等到能上市的那一天。

王超逸：等到做成的那一天。

劉唯翔：好的，話筒回來還是到方總，您剛剛講到最後的一點，政府的影響和幹涉，正好可以帶出第二個話題，就是資産管理中的安全閥，我認為這是一個合規的訴求，政府幹預不完全是合規問題，他有他的利益，是不是可以從合規的角度，嘗試去解決當地政府，或者是園區對于大宗交易的一個幹涉？如果是的話，一般你們是怎麼樣去安排，或者是推動的？

方旭東：這個小點我再稍微展開一點，它可以說是一個合規問題，但也可以把它理解成是一個招商政策的問題，政策其實是跟着時間空間的變化，也會産生變化，我的理解就是現在經濟環境，包括政府的财稅收入，都沒有以前那麼好了，所以在招商引資方面，口徑可能會相對從嚴，可能在幾年前就不是問題，現在就變成問題了，所以這個話題大概就是這樣。

具體到我們這個安全閥，我的理解就是整個投融管退中的一些比較不能承受的風險，怎麼管控，比如說它是一個市場風險、價格風險、産品定位的風險等等，可能都還稱不上是安全閥，如果說這個風險一旦沒有管控好，可能我這個投資就失敗了，這種東西的風險怎麼去管控，它是挺大的一個話題，不同的項目有不同的做法。我就從我們某一個項目上的一個經驗，跟大家稍微分享一下我們的體會，或者是教訓。我們有一個投資的策略，是整買散賣的策略，剛才是王總還是誰說，散賣相對容易一點，但是中間需要安全閥的環節還是不少的，比如說改造合規性的問題，比如說消防合規性的問題，比如說在銷售的時候，稅籌的合理和合規性的問題，等等這些安全閥在這類項目上我們體會比較深，大概有四五個，每一個節點都得闖得過去，一個節點卡住了這個項目就出問題了。

劉唯翔：這個對于前期項目獲取時候的要求會比較高，各方面的考量、經驗的積累、資源的調配，實際上是在買項目的時候都要把後面定好。

方旭東：是的，碰到問題的時候就來不及了。

劉唯翔：還要留住安全墊，要把一些價格的空間、時間的空間，都要留足，有些時候等一等可能半年就沒了，這個是挺挑戰的，這個東西聽上去感覺有點像趙總說的不良資産的處置，是不是這里面就碰到更大的安全閥挑戰？在不良資産當中。

趙永華：我認為整個資産管理當中的安全閥，整個資産管理當中會有幾個階段，募投管退，這個安全閥是貫穿在整個過程中，這個安全閥到底是什麼？是抽象的閥門，我認為在資産管理當中的安全閥是三個能力，第一個是投資能力，你去辨别跟預判這個項目的能力。第二個是去平衡收益跟風險的能力，第三個是内部管控的能力，我認為在資産管理當中這三個才是安全閥，如果一家企業做資産管理缺少任何一個，我認為閥門會漏水。

劉唯翔：謝謝趙總。接下來周總，你們算是新加坡的國企吧，你們有沒有跟别人不一樣的安全閥要求？

周雲鵬：我自己看，我覺得這個安全閥可以從幾個維度來說，首先一點我覺得合規這件事情，尤其在吉寶來說，我們看的特别重，在短期的時候，尤其是在市場特别好的時候，一旦合規意味着很多事情至少要等一等、停一停，甚至要退半步，當别人都往前走的時候，你反而沒有這樣的機會。

随着市場在下行的過程中，面對很多挑戰的時候，我們反而發現了我們之前投的很多項目，尤其在合規的情況下，凸顯出來的價值越來越大。我們在退出的時候，投資人會看到，比如說買家會看到過往項目的合規性怎麼樣，合規性在現在這個市場上退出的時候尤為重要。

在之前合規沒有那麼完整的情況下，輕的是對交易價格的影響，重的就是做不了，在我們目前運營的項目中，也會發現政府查的越來越嚴，當時如果合規上有一些問題，對整個項目的運營本身也會産生一些影響。其實我覺得是從合規的角度來說，整個價值一方面是安全閥，另外一方面安全閥從兩個方面，一個方面是從資産退出的角度，另外一方面還是從資産運營的角度。

另外一個現在還有一個安全閥很重要的，就是怎麼樣能夠賦予資産更多的價值，當我們能夠賦予更多價值的時候，這個安全閥可以越來越上面，在運營過程中怎麼平衡市場風險，其實是挺重要的一點。另外一方面，除了傳統我們所說的租金收入以外，能有新的價值，能有新的維度，能夠賦予到這個資産本身，這也是一個新的能夠提升的安全閥。

劉唯翔：市場下行的時候，安全閥或者說合規問題是最容易成為項目篩選的一個指標，所以大家要有所選擇，原來是價錢的問題，現在是做和不做的問題了。下面有請安獅的陳總。

陳零：平時白天都很忙，都是一些項目的細節問題，晚上也會反思我們行業碰到的特點和困難，我自己覺得最大的困難就是做房地産投資的，很難像股票投資一樣，去做空一個股票，在下行的股票是笑着也可以賺錢，但很難借一個資産做空它，再還給人家，這是不可能實現的。

不幸中的不幸這是一個下行市場，你問十個同行九個同行都認為中短期是比較悲觀的，怎麼在下行市場賺錢呢？投融管退這四個環節非常重要，最關鍵的是投和退，守門和進球決定一個比賽勝負的兩個關鍵。面對現在的困境需要考慮一個問題，核心的兩種投資人，一種是股權投資人，一種是銀行的過橋資金，以前銀行的技巧更多在資源整合方面，在信用理解方面，對動機和信用有深入的理解，對項目本身要理解，但容錯空間比較大。

但股權投資人更專注在項目本身是不是能賺錢，在目前的階段，雙方可能要換位思考。對銀行來說，要多理解投資的底層邏輯，多理解資管，多理解項目本身怎麼賺錢。股權投資人對資産的管理能力是起碼的，但已經遠遠不夠了，要戴上銀行的面具，要了解項目的前世今生，在買的時候要有一個清晰的畫像，将來要賣給誰，誰會作為接我的買家，我的訴求是什麼？他為什麼會高于價格從我手里買，如果這樣換位思考，在下行的市場也可以賺錢，謝謝。

劉唯翔：我聽懂了陳總的意思，買進的時候就要想好賣出，賣出的前提是要找到合适的賣出對象，然後我們買進的安全閥就是以賣出對象的合規要求來設定。

陳零：在一個下行市場通過時間的消逝一定會被吃掉，最後還是會虧錢，這個一個核心的本質問題，必須要解決。

劉唯翔：很精彩。央地的王總。

王海山：從投融管退來說，對投資和融資大家都比較重視，我們原來私募基金和地産合作，在管這一塊管理比較薄弱，基本上到期都是能夠安全退出的，正是因為長期若幹年後，将近十年都是安全退出，很多把我們的投後管理能力削弱了，正是因為這樣一個大環境，把我們投後管理能力削弱了之後，往往我們在投後管的時候，額外帶來了一些風險，一方面是對我們所有的資管提出了新的課題和要求，就是說不能僅僅重視前期的投和融，對投後管理一定要到整個項目的安全退出，全程都是高風險的，尤其是這幾年，以活生生的案例來給我們進行了一次培育。

劉唯翔：這個話題是挺痛心的，合同寫的再好不能最後把公章搶過來。

王海山：不過投後有這樣的風險，你們可以做的事情也更多，因為很多也是需要專業的法律人員幫着一起解決。

王超逸：我接着王總的話說，我覺得這是兩個問題，第一資管是什麼，我們今天自己看我們的資管團隊，我認為資管背後有3個問題，第一個你想要什麼，你對資産有什麼樣的規劃，想什麼時候退，想怎麼退，這是問業主的問題。第二個是問商管的今天能做到多少？這個就是資管需要給商管定指標，只有了解商管團隊才能制定可達成的指標，第三個問題是問自己的，我們今天還能做什麼，這是為資産運營實操團隊做賦能，做價值的提升。

至于安全閥，剛才談到了資管在投融管退中的重要作用，在今天這個市場環境下，我們希望資管團隊能夠再往下走一層，投融管退當然重要但還不是我們要面臨的直接問題，今天要面臨更直接的問題，我叫它規建管退，規劃設計環節尤為重要，剛鄭總說了資産軟性服務部分占了40%，我們希望在規劃設計階段，另外的60%的硬件條件資管也能參與進來，資管要知道未來要管的是什麼樣的産品。

建設的部分指的主要是開發建設或更新改造的成本，如果建設成本高了，就會推遲資産未來退出的時間點，只有控制好成本才能在最短的時間内實現資産的退出和變現。規、建是短期指標，管是中期指標，最後的退出是結果指標，如果做好了規、建、管，退出是水到渠成的事。

劉唯翔：安全閥和我的本職工作息息相關，我再多說兩句，安全閥或者合規這個事情，它的難點是在于這個標準是不斷在變的，政府明的法規或者暗的政策它是在變的，投資人或者是退出的需求，他看待合規的嚴謹程度也是在變的，所以造成了合規問題比較玄妙的原因。

如果這個講清楚，黑的和白的界限非常清楚，我也可以不要做這方面的工作了，事實上我們會看到為什麼這一家好像非常得靈活，最後的結果是成功，有時候教條于這些政策法規，反而結果還不好，我自己的解讀就是說我們還是要跳出所謂的法條和政策本身，要把具體問題剖析出來，法規政策是怎麼講的，它帶來的問題具體是什麼，再進一步地引申它可能造成對于未來的影響具體是什麼，然後有沒有解決的方法，然後我們碰到問題的主體能不能接得住，就像剛剛方總也講了，險資、老闆就是有不同的問題，你不能跟他用同一套話術去進，大家接受風險的程度就是不一樣的，我們不能教條于可以做或不可以做，而應該教條于有沒有問題、什麼問題、影響是什麼。

方旭東：我補充一句話，關于任何的政策法條，我們有三點應對，三句話，就是吃透法條、尊重法條、利用好法條。

劉唯翔：我多加一句話，如果大家有機會介紹，看到我的團隊PPT，我PPT的最後一頁不是謝謝你的時間，而是一個好的商業律師應該擁有超越法律的視野，就是回應方總鋼跟進的。

時間差不多了，最後一個話題我稍微改一改，因為這是一個老話題，我們就不講什麼新機會了，這是我個人的一個問題，在現在比較下行的階段，大家認為應該做不良資産還是應該做良的資産，做不良資産獲益更多，從而做的多，還是花更多的精力去做良的資産，大家應該有不同的看法，做一個選擇，講一講自己的觀點，這個可能會比較有意思。

方旭東：從我的角度，從我們公司的角度，還是優先做良的項目，也是跟我們的禀賦和能力相匹配的。說到機會的話，最近兩年或者三年，不一定是我們了，就是我的一個重要合作夥伴，目前還保持着半年收一個項目的頻率，過去的三年，而且基本都成功了，最近一個春節後收的項目也成功了，其實機會還是蠻多的。不良為什麼不一定适合我們呢，我們也看了很多不良的項目，它需要跨越幾個驚險的環節，包括債權到物權或者到股權的跨越，這個跨越跨不好可能就折進去了，就算你拿到了物權和股權，沒有辦法進場，甚至連保安都搞不定，你也沒有辦法實質性的去拿到這個項目，或者清租搞不定。當然里面還有好多大大小小的環節，每個跨越都是蠻驚險的，一定要藝高人膽大，都能跨得過去，就能掙到超額利潤，我們掙不到。

劉唯翔：說明你們能掙更容易的錢，就不幹這個苦活了。

趙永華：主持人剛才臨時稍微調整了一下第三個議題，實際上剛才他的一個議題對我而言，從瑞威資管的角度而言，良和不良都要做，良的我們稱之為收並購，不良是一個特殊的領域，我所負責的條線最主要是做不良，所以不良肯定做。從國家金融管理局公布的數據來看，到2023年年底的時候，整個銀行業的不良貸款余額有3.95萬億，比年初還多了1495億，全年處置3萬億，這是一個龐大的市場，這塊蛋糕夠大，但同時吃蛋糕的人也夠多，原來四大全國型的MC，現在變成五個，再加上59家地方，再加上銀行的MC，外資MC，以及非持牌的MC等等都在吃蛋糕，所以說我們也要吃，無非是怎麼吃這個蛋糕，原來蛋糕你切掉了，原來是用筷子、用手抓，或者是用叉子，現在可能這塊蛋糕對現在的整個行業格局而言要換種吃法，我拿了先不吃，再加點奶酪，等我餓的時候再吃，所以對于不良資産這個賽道的團隊而言，接下來要找一條專業而創新的路，瑞威一直在堅持着找這條路，可能也會有新的産品出來，謝謝大家。

劉唯翔：謝謝趙總，我感受到了趙總一直在講蛋糕、奶酪，都是一些好的東西，說明你真心要做不良資産。

周雲鵬：我自己覺得良的資産和不良的資産，很重要的兩個方面，一個方面是在不良資産里面有一些能力是否具備，因為從不良到良中間有很多不同的環節，在不同的階段有不同的機構，他們會做專業的事情。第二個比較重要的一點，就是對于不良資産本身來說怎麼做定價，這個很重要，大家怎麼去看待這個風險，怎麼對這個風險進行評估，比如說保安搞不定，這個保安值多少錢，是不是可以在最後的對價里面體現出來，這是挺不容易去定的價格。就像前面劉律師介紹的，現在很多良的資産，本身資産在下行，從我們來說，我們更多的是在一些本身是良性的資産里面去尋找一些機會，這些機會越來越多，它所面臨的風險，我們需要分析的風險會更集中一點，我們會對這些資産進行更好的匹配。

劉唯翔：謝謝周總，陳總。

陳零：我同意前面三位所有的觀點，我覺得不良還是良只是投資策略的不同，它的本質就是要便宜的買進一個物業、一個標的，可能在上行的市場以合理的價格買進物業標的是比較艱難，因為大家都在哄搶，不得已必須采用不良的策略。但在下行的市場，良和不良價格差不多，只要有選擇良肯定會好，不僅僅從債權變成業權冗長的過程，更重要的是能不能面對背後衍生的事情，為什麼很多不良資産管理公司他們請的專業人士，不是我們這樣的人，而是公檢法出來的人，就說明這個問題，這是大家要謹慎考量的。

劉唯翔：沒有不良的資産，只有沒有能力的團隊。王總。

王海山：不良資産的話，現在就像趙總說的，供給也很多，來投資的團隊也很多，這一塊确實真的需要專業的人做專業的事情，我們房地産私募和房地産基金，投資人還都是有一個偏債的思維，一旦不良拿到手上，處理周期稍微長一點，回報的絕對數還不錯，但是一算到年化往往就比較低了，如果再加上里面有很多一些債務，本身還要再付一些利息，這一塊沒有專業的能力，沒有快速處理的能力，拿來一個不良，可能最後還得以不良的形式再處置掉。

劉唯翔：您的結論是不是可以這樣歸納，實際上做不良資産比較适合老闆型的投資人，而不太适合機構型的投資人，激情一下就沖上去了，幹就是了，不要想太多，可能會有一個好結果，專業的能力當然要，決策上不能想太多，想太多了就上不去了。

最後王總您來結個尾。

王超逸：良與不良在我們看來是背後代表的風險的問題，我們要有一個對風險的把控，要具體問題具體分析，我們抛開這個市場周期不談，良與不良就是看背後的回報率，如果價格上有優勢的話，不良資産我們也有動力把它做好。

劉唯翔：感謝在場的嘉賓，讓我看到了，雖然時局很艱難，但大家還是努力向上，比較積極看待這個市場，也是我作為地産律師希望看到的局面，日子難過，但還是要過下去，房地産永遠是一個長期而辛苦的行業，都是賺辛苦錢的。謝謝六位嘉賓，也謝謝在座的堅持到最後。