石露露：中國房地産市場前景展望 | 2024觀點資本圓桌

本文為石露露女士在2024觀點資本圓桌發表的演講

石露露（惠譽評級亞太區企業評級團隊董事）：各位下午好，首先感謝觀點給我這個機會，代表惠譽評級來分享一下我們對于中國房地産市場的一個看法。

今天我的分享主要分為兩部分，首先是我們對于2024年房地産市場的一個展望，接下來我會再分享一下對于中長期房地産市場整體需求的一個研究和結論。

在分析當下房地産市場的一個形勢之前，我想先跟大家一起回顧一下，從1998年房改以來，市場經歷的幾輪調整周期。

從左邊這張圖可以看到，從2008年開始、從2014年開始以及這一輪2020下半年開始的三輪調整周期，2008年上半年還是延續2007年的牛市狀态，從整體的政策上來看，還是趨于緊縮的，可以看到當時的政策是以提高房貸利率，提高二手房的首付比例等等。

但是進入下半年以後，受到美國次貸危機的影響，整體市場有所下滑，可以看到從2008年的9月份開始，央行對整體的銀行準備金比例和基準利率，有五次的下調，對房地産的政策也有進一步的放松，比如說對利率的放松，對稅收的放松等等。

所以在救市的政策下，可以看到2009年的時候房地産市場有一個迅速的回升。

在2014年、2015這一輪周期來看，地産行業主要面臨的是高庫存、高杠杆的壓力，和這一輪周期也是一樣，看到了整體銷售量價下降，包括房地産市場的投資和土地市場的銷售，都看到了快速的下降。在這一輪周期，最後是以三四線城市的棚改貨币化、去庫存、漲價的背景下結束了。

我們看到2008年、2014年這兩輪周期，在政策調整之後都有了迅速的反彈，但這一輪周期，即便從2021年開始各式各樣的救市政策出台之後，也並沒有看到非常明顯的復蘇狀态。

我們認為這一輪周期其實和前兩輪有一個本質上的區别，首先從城鎮人均居住面積來看，已經從2008年的30平提升到2014年的35平，再到2022年的40平，再疊加現在年輕人整體的婚姻觀、育兒觀都發生了比較大的變化，我們認為中國的地産需求，尤其是剛需，相較于十年前已經發生了明顯的變化。

第二點我們看到居民的杠杆率，從2014年的35%左右提升到現在的超過60%，再疊加上大家對整體經濟的一個悲觀，包括對收入預期的悲觀，居民這個闆塊對于進一步提升杠杆率是比較抵觸的。

再看政策上，前兩輪政策是以救市為主的，但是這一輪我們看很明顯政策是以穩定市場為主，整體的基調和以前也是不一樣了。

總結來看，我們覺得地産行業不會再像前兩輪一樣，在周期尾部回升，會進入一個持續微幅下降的新常态。從右邊這張圖可以看到，整體的市場銷售，除了2022年底疫情限制放開以後，2023年初有一個反彈以外，其他的時候基本上都是比較大幅度的下降，就今年來看，也沒有看到銷售上面有任何的復蘇。

我們再來看一下銷售的價格，惠譽認為二手房的價格更有價值，因為相對于一手房的價格受限制，二手房的價格更能體現整個居民對于房地産購房的真實需求。

從左上圖可以看到，同比環比來看，二手房銷售價格都是下降的，這條紅線，我們看到2月份環比下降幅度有所收窄，但是這個趨勢並沒有在3月份持續，環比下降幅度又進一步加深了，所以在價格上並沒有看到任何起穩的現象。

左下角這張圖把二手房的價格按照城市的線級又進一步細分了，一線城市在2023年底之前一直是比較堅挺的價格，但到現在為止價格也抵不住市場整體下行的壓力，我們看到一線城市的挂牌量在近階段激增，一方面投資客盡快出清手上的住房，另一方面改善群體也需要把手上的自有住房先賣掉進行置換，在這樣的整體壓力下，我們覺得二手房的價格會持續的承壓。

我們再來看一下右邊這張圖，比較有趣，我們把銷售分為了國企、未違約的民企和已經違約的民企這三類，我們看到在2023年底，尤其是2023年中往前推，國企的銷售是比民營企業，不管是違約還是沒有違約，都好非常多。

從去年底開始，我們看到國企的銷售表現，和民營，基本上趨同了。所以在行業分化上也有一個觀點，就是說未來可能更多的競争是國企内部的競争，國企内部也會有一個銷售表現的分化。國企和頭部存活的民企，他們未來需要更加的卷産品、卷利潤，這個對于他們未來的利潤率和銷售，都是一個比較大的壓力。

接下來講一下對今年房地産市場的展望。目前我們是預期2024年銷售降幅，以統計局的標準是下降5到10個百分比，對應的是8.5到9億平方的銷售面積，就各城市的價格來說，就像我們剛剛分享的，我們預期價格會持續承壓，但由于結構性的原因，我們預期更多的銷售會從一二線而來，會整體拉高均價，從全國的房價表現來看還是趨于穩定的狀态。

行業分化這一塊，我們預期經濟實力比較強、人口持續淨流入的區域，會率先起穩，而低線城市會持續疲軟，繼續消化現有的庫存。房企未來的競争是國企和國企的競争，國企和頭部民營的競争，在融資方面我們進一步預期國企會優于一般的民營企業，從這段時間我們也可以看到，即使是産品力較好的頭部民企，他們在整體市場環境下行的時候，融資端也會出現一些比較緊的趨勢，相反一些自身經營比較弱的國企，沒有遇到這樣的情況，所以在融資端我們認為國企還是有天然的優勢。

政策端我們是預期政府會持續出台支持性的政策，並且政策力度會加大，2月份的時候把五年的LPR下調了25個基點，我們認為在LPR下調的這一點上還有進一步的空間，並且在限售限購的條款上面，可能還會有進一步的放松。

接下來給大家分享一下我們近期在做的一個報告，就是研究2024-2040年中長期的購房需求。我們是把整個中國的購房需求分為了三大類，分别是城鎮化進程激發的需求，還有城市更新帶來的需求，以及城市家庭改善和新增剛需的需求。以下為初步結論，仍有修改可能性。

城鎮化進程這一塊，我們是根據聯合國發布的對于2040年的一個城鎮化比例，是76%，相對于現有的63%，做了這樣一個測算，我們預測城鎮化進程激發的需求會下降30%左右。城市更新這一塊，是根據1949年以前和現在所有的住房，按照每年的完工情況，已經拆建比例，以及基于對未來拆建的百分比進行了測算，城鎮化更新帶來的需求相較于2021年、2022年下降約34%。

這三個需求里面看來最堅挺的是城市家庭改善和新增這一塊的需求，我們也是依據了聯合國發布的對中國2040年的人口預測，再加上和日本的人均住房，以及家庭平均的人口，做了這樣一個預測，我們預測這一塊的需求可能會下降4%左右。

整體來看，我們對2024年到2040年的一個年均需求，大概是在8億方左右。供應端來看，我們是覺得公共租賃住房貢獻會持續的增加，並且現有的一些空置投資性住房，它的抛售也會擠壓新房的供應。根據這兩點，我們推測新房在未來2024年到2040年區間，每年的供應量大概會在6億平方左右，

我的分享就先到這里，謝謝各位。