王純傑：在北京非改保的項目是一個機會 | 2024觀點住房租賃大會

2024觀點住房租賃大會·現場快訊：4月24日上午，2024觀點住房租賃大會在上海維璟中心召開。高和資本公寓事業部總經理王純傑先生在租賃大未來的主題讨論會上，基于保租房業态，談及了未來的投資機會。

在重資産方面，他認為在北京可能會有些非居改保障性租賃住房重資産的投資並購機會。他舉例稱，截止到2023年5月份，北京已完成62個保租房項目的納保，只能供應十萬間保租房項目。其中，又有69%的項目都是所謂的集體土地改保障性租賃住房，首創和園、萬科泊寓、華潤有巢等都有這種集改保的項目，然而集體土地改保障性租賃住房項目想打通保租房公募REITs通道，目前來看沒有清晰的通路，所以對應産權清晰的非居改保障性租賃住房的項目，在北京會是非常好的投資機會。特别是纾困相關的非改保：與上海采用招拍挂形式出讓大量R4用地相比，由于土地稀缺，北京保租房推動只能從存量着手。存在如下幾個特點：首先，由于低價收購是最重要的痛點，因此與纾困相關的非改保是一片藍海。其次、由于存量供應較慢，因此北京保租房與上海相比更加處于供不應求的狀态。再者、北京推出的保租房中以集體租賃用地為主，無法進入REITs市場，合規的重資産項目尤為稀缺。

從輕資産方面，他認為服務國央企做資産出表及合作pre-REITs基金會是機會。他認為，一方面國央企基于優化财務報表，降低負債率等原因，會有資産出表的訴求；另一方面，針對有發行保租房公募REITs戰略的國央企，需要在reits ready狀态前，有專業機構與其共同搭建pre-REITs基金的訴求。

最後，他表示:保租房項目投資壁壘高，需要專業的基金管理人進行操盤：從整體資管視角來看，深度考察從投資（纾困+並購）、融資、管理到退出各個環節，保租房的管理和退出相對成型。然而，市場缺乏如下三要素：1.從纾困到並購的一體化投資能力；2. 一定體量的股本金；3.整體統籌的大資管能力。