蔡雲：把握住房租賃的新時代機遇 | 2024觀點住房租賃大會

蔡雲（中國房地産業協會商業文化旅遊地産專業委員會秘書長、研究員）：尊敬的來賓、各位同行：大家上午好！很高興再一次因為觀點的聯姻，讓我們在一起探讨有關長租住房的問題。

經過前期的發展和積累，中國住房的租賃市場已經逐漸納入了正軌，政府供給加上市場運營的雙線發展，可以看到路徑已經形成了。所以說從租賃住房市場整體來看，市場化的長租住房與政府主導的保租房雙線發展。在以政府主導的保障性住房以外，可以看到，以市場主導的長租房同樣經歷了一個多年的發展，並逐漸走向正軌的過程。

今天探讨更多的是市場化的租賃住房，回想一下從2017年開始，當時分散式的長租公寓受到不可持續的高進低出商業模式的困擾，持續的暴雷，我們知道市場上出現了很多的事件和事故，一度發展陷入停滞狀态。

到了2018年9月起，多地出台了長租領域的規範性政策通知，在這個情況下，政府逐漸起到了引導和監督的作用。因此長租行業在風險中，這種出清加速，合並走向了規範化的過程，它的集中式長租公寓成為我們行業的主導，也就是今天行業上的發展狀況。

我想今天跟大家共同探讨有關于住房租賃的問題，想從三點開始。一個就是住房發展的市場基礎，我們知道住建部在“十四五”期間，全國一共40個重點城市的新增保租房650萬套，北上廣深分别是15到20萬間的發展規模。再從另外一個需求看，國家人口計生委在流動人口服務管理司發布的流動人口發展報告，約有2/3的流動人口會選擇租房，所以在住房消費這個領域，從原來的只是單一的購房到現在租售並舉的概念已經深入人心了，租房也成為了消費的一種。結合我們第七普的調查，26%的人口比例，流動人口占現在人口比例的26%，由此對于重點城市的租房預測，新增的保障性租賃住房占城市租賃住房的比重是19%、11%和4%，城市住房的需求和新增保租房之間的缺口，肯定由市場化的租賃住房去解決的，這是第二點。第三點城鎮化率持續增高，我們國家並沒有完成城鎮化率的發展，肯定是向前發展的，人口流動數量的龐大，我們對住房需求也是更大的，随着我們國家城市化進程的不斷推進，可以看到流動人口規模在不斷擴大，在這個期間我們知道住房和流動人口是3.7萬億，加上流動人口的住房消費，疊加之下核心城市的住房矛盾需求更加突出，這種情況下住房租賃的需求也更旺盛了。第四剛才看到了觀點把住房租賃的政策都展示出來了，一個是流動人口的持續擴大，以及“十四五”保租房籌集任務持續推進，超大城市、特大城市的城中村改造的落實，住房租賃的需求越來越旺盛，保租房是推進我們國家住房租賃的重要環節。

大力發展住房租賃是構建新型住房體繫的重要環節，我們國家是多渠道的供給和多渠道的保障來構建這個體繫，其中最重要的一個環節，2015年中央首次提出構建以租售並舉的住房制度為主要方向，此後持續推進。到2019年12月，全國住房和城鄉工作建設會議上，我們國家首次提出來租賃性住房的政策，2021年國務院又印發了關于加快保障性租賃住房的意見，標志着從國家的層面對整個租賃市場進行了頂層設計的确立。“十四五”提出以人口流入多的、房價高的為重點，進行保障性租賃住房的供給。二十大報告也說了，繼續強調堅持房住不炒，在這種情況下加快多渠道的主體供給、多渠道的保障，租售並舉的租賃住房制度，緩解整個住房困難的問題。這個體繫我們分析下來，在保障性體繫和租房房體繫中有幾點，公租房、保障性租賃住房、共有産權房等等，保障性租賃住房建築面積非常小，大幅度增加小戶型、低租金的房源，自國務院發布保障性租賃住房意見以後，各地方政府快速推進，因此政策頻繁出台，這是我們保障性租賃住房的政策保證。

第二點再看政策的優勢在什麼地方，優勢在國家層面上對租賃住房行業進行扶持，行業監管更加嚴格了，在大量資本逐漸涌入，大家知道REITs也發停了，所以我們知道租賃行業迎來了較快發展，越來越的從業者進入了我們這個行業。可以看到2021年為止，我們國家的住房租賃企業已經達到兩萬家左右了，到現在2024年我想數字只增不減，其中八成是近兩年剛剛成立的，也是因為市場好，市場新的業态出現了。從市場規模上看，2021年突破了兩萬億，未來的發展在國家政策的引導下，這個數字會逐年突破。

第二點就是市場化的長租公寓被認定是保租房，根據運營方式不同，将集中式産權的租賃住房劃分為市場及政府統一配給的不同類型，在市場化供給方面，我想市場化的長租房，也就是今天探讨的租賃住房，是有利補充，也是構建新型住房租賃體繫的重要環節。在市場化的供給當中，可以看做到品質化仍是現在租賃性住房最終追逐的趨勢。比如小戶型的精裝，比如TOD地鐵長租住房，得到這些中青年客戶的親睐。同時房屋租賃市場的比例也逐漸在提高，越來越多的專業化，像今天的魔方、樂乎這幾個都是專業化市場品牌。精細化市場提供了客戶的主體需求，這是将來市場的發展方向，無論将來租賃住房以什麼形式入市，最後都要接受市場的檢驗，因此肯定要在市場無形的手當中發揮我們的最大優勢。

從租賃住房的整體發展方向可以看，市場化的長租住房以政府主導保租房的雙線發展，在政府主導的保障性租賃住房以外，以市場為指導的租賃住房企業經過多年的發展走向了正軌，2018年在當地出台了長租領域的規範性政策以後，政府承擔起引導和監督作用，長租行業在整個發展中經歷了快速發展、出清等等，也進入了正軌，因此市場化的長租發展模式，其中長租公寓成為将來的重點，也就是我們現在所走的這條路肯定是将來的重點。

可以看到城市租房的總需求已經有了新增的保障性租賃住房缺口，由市場化去補充了，在積極看待行業中長期發展過程中，可以看到租賃住房這個市場确實面臨着短期的消費降級、基礎需求的布局，以及強化自身的基本盤、降低成本，還有增加風險的應對能力，重視對客戶的研究，打造差異化的競争優勢，這個是我們現在市場化的長租公寓企業更要提起最高的警醒，最大研究問題的關鍵。

第三點我們看到房地産企業在租賃住房發展中的機遇。房地産企業在整個新的發展模式當中，從單一的原來的産權銷售，向多元化經營發展，我們知道租賃住房将在持有型經營中唱主角的作用，因為開發企業在長期的快速發展當中，沉澱了注入商業地産、旅遊地産、長租公寓等等沉澱的經營型項目，在當今的情況下，經營型物業的盤活、存量的增量，是未來的發展方向，因此我們開發企業可以通過住房租賃拓展我們本身的業務，增加收入的來源，形成穩定的現金流，抵抗整個市場的風險，有助于我們企業向多元化的新發展模式平穩過渡。第二點房地産企業在轉換了賽道以後，可以發現在房地産開發當中，我們所積累的長期品牌效益，在新的賽道當中肯定會得到長足的發展，可以繼續維護我們的品牌效益和市場機會。通過我們提供更加有品質的後期延續的服務，在房地産企業熟悉的領域當中可以做到連鎖經營、品牌輸出等等，實現房地産企業的擴張和規模擴張，提升市場份額，保證房地産企業的可持續發展。

另外一個就是優質的住房項目，可以通過它的可持續經營，為企業融資帶來一個資本化的平台。另外在有效盤活存量當中，企業可以通過自辦的結構，降低财務風險，讓企業有更大的發展空間，可以實現自由的過程，這也是開發企業做存量資産的魅力所在，現在逐漸在高增長、高杠杆的過程當中，走向存量當中，經營型物業發揮了很大的作用，可以讓我們更成功的穿越周期。

未來我們國家的租賃市場發展肯定會走向更加成熟的地方，行業将出現保租房的市場和長租公寓齊頭並進的發展趨勢，保障性長租公寓作為基石，市場化長租領域作為有益補充，同時租賃雙方不斷地向買方市場轉變，随着我們國家保障性租賃住房體繫和我們現在大部分企業要做的集中式長租公寓的增加，租賃市場的供需矛盾會逐漸緩解，與此同時，租金水平也會平穩的發展，對于我們平抑房價、提高住房品質，對住房市場的健康發展起到我們應該的作用。

今天就這些跟大家做一個簡單的共享和讨論，謝謝大家。