主題讨論會二：創新與融合，産業新氣象 | 2024長三角産業論壇

主持嘉賓：

王　睿 第一太平戴維斯中國區投資及資本市場部高級助理董事

讨論嘉賓：

朱一兵 上海伊美投資管理公司董事，副總裁

張　超 元聯基金不動産金融部高級副總裁

郭曉天 燈塔瓴科副總裁

王睿：謝謝主持人，大家好，我是來自第一太平戴維斯的王睿，感謝主辦方的邀請，今天很高興可以和各位同輩，有這樣一個關于産業和地産的交流。

随着中國新興産業的高速發展，目前無論是産業的培育，包括標準化的快速發展，都離不開産業園區這樣一個載體。

首先想跟郭總一起探讨一下，您在産業園這個賽道已經深耕很久了，目前根據您的經驗，您可以先給大家分享一下産業園是怎麼助力于國家産業升級這個大戰略的推廣和落地。

郭曉天：感謝主持人，感謝活動主辦方，有機會參加我們的這個論壇，能坐在這兒，剛剛主持人的這個問題，是今天大家所關心的一個課題，就是産業園怎麼樣助力國家經濟、國家的發展，能體現更大的價值。

今天我們一繫列的話題，已經在圍繞着産業園怎麼經營、怎麼運營，乃至怎麼賺錢這些話題，最後的落腳點是怎麼樣去圍繞着産業園區運營，給國家做更大的價值。第一個方面，我們選擇了做産業園，去做工業園區，一定是為我們的一個制造業，也是為我們國家的一個經濟轉型做一個載體。

前面十多年是靠着房地産一波的發展紅利，帶動了整個經濟的發展，很明顯，疫情過後，尤其這兩年經濟的下行，各行各業的内卷，我們的經濟結構還是趨于不穩定。現在國家戰略上指出了，歸根結底到最後，我們國家的經濟還是要回歸到制造業，乃至一些高端的制造業，和一些工業，也就是說要圍繞着第二産業做足功課。

借着這個機會，既然大家都選擇了産業園，選擇了工業園區，就是要把這個載體做好，尤其今天各位嘉賓也在讨論，我們要怎麼樣去升級，不論是産品的升級，還是運營的升級，還是服務的升級，乃至整個産業鍊的升級，這都是關于産業園整體的升級，怎麼适應現在的經濟需求，怎麼樣滿足國家未來的經濟轉型和發展的需求，這是我想說的，就是回答主持人的第一個話題。

王睿：随着新産業的發展，會對老的産業也形成打擊，也可以看到像華東這邊，目前有一些比較老的産業園，或者工業廠房，随着企業逐步退出市場，也存在空置的情況，根據您的經驗，目前會對這些空置廠房有沒有比較好的，無論是招商，還是去化的建議？

郭曉天：感謝您的話題，不僅僅是老廠房和舊廠房的更替運營，在我看來是一個存量和一個增量的博弈，去化和招商的過程。

我所在的公司是燈塔瓴科，也是做全國招商的服務工作，有深入的産業經驗和研究，全國有超過一千人的專業團隊，我們在前年開發了自己的數字化招商繫統，有廣泛的客戶基礎，我們繫統上有超過37萬家全國中小企業的目錄，也就是我的客戶群，也有全國幾百家的産業園在上面，初步形成了數字化帶動的，從客戶的群體到資源的群體，這個資源里面就包括了存量和體量，像新老廠房這一塊，第一步還是要通過數字化的工具，通過海量的客戶，以及海量的産業園，進行一個有效的匹配，來達到這個工作。

第二個通過全國乃至同行業形成一個聯盟，全國的招商網絡遍布整個中小企業的服務圈，來做更精準的招商服務。第三個是我們也不斷地升級舊的存量，通過改造升級，乃至提供一些多元化的賦能，去促成它的一個招商和去化，最後達到整個行業産業的健康科學穩定的發展。

王睿：謝謝郭總。其實産業它是一個資本密集型的標的，對于産業園來說，也是一個資金密集型的傳統地産賽道。

目前整個金融和産業是聯動非常深的，元聯基金目前是國内非常領先的企業，從金融端還有産業端都做的非常好，也想聽您分享一下，在目前的情況下，金融和産業合作的主要模式，以及契合度。

另外從長期來看，未來有沒有比較好的切入點，可以幫助金融和産業更好的進行結合。

張超：謝謝主持人，也謝謝觀點機構今天提供這樣一個機會，跟産業園區的各位同行領導做這樣一個交流。

我先從三個方面來回答一下主持人的問題，第一個方面我會介紹一下元聯基金的情況，我們是一個什麼樣的機構，第二方面大概從元聯基金這些年的經歷或者業務，分析一下産業金融對産業發展的一些賦能或者貢獻。第三個方面總結一下元聯基金接下來的一些發展方向，或者我們想要做的一些事情。

第一個方面先介紹一下元聯基金，元聯基金是2017年成立，它的股東包括兩個大股東，其中之一就是蘇州工業園區最大的國資新建元，産城融合的領軍企業，另外一個股東是中聯基金，是在中國的不動産金融，在REITs領域的頭部專業機構。也就是說元聯基金從成立的時候起，就擔負了産業跟金融協同發展的使命，所以元聯基金總結一下我們的定位，叫盤活存量、發展增量、助力産業發展。

成立七年以來，元聯基金是參與了蘇州市幾乎全部的資産證券化項目，包括CMBS、類REITs，甚至首單公募REITs項目。我們做和産業相關的資産證券化産品，包括第一家納米産業園、生物科技産業園，盤活大量的存量資産，為企業發展提供增量資金。

另外一方面我們在2020年成立了藥物基礎設施産業基金，後續又成立了科技基礎設施産業基金，藥物基金總規模是100億，一期規模20億，後面科技産業基金規模10個億，這些基金是幫助園區的優質科技企業，為他們提供量身定制的産業載體，並提供一繫列的後續服務。通過這一切的參與，元聯基金到目前為止，在管的基金規模是15支，在管的資産規模超過三百億，元聯基金的發展和蘇州工業園區的産業發展需求是密切相關的。

第二個方面簡單分析一下産業金融對産業的賦能和作用，2021年6月份，第一批公募基礎設施上市，包括多個産業園項目，到目前為止，我們統計了一下，公募REITs一共發行了35單，其中産業園類的産品一共是9單，跟高速公路這個業态並列作為第三大類的産業類别，但在産權類的資産里面，産業園的數量是最多的，這也表明了市場或者說投資人對産業園資産是非常重視的。

産業的發展需要金融的支持，需要用好金融工具，我們總結了一下，金融對于産業發展的作用或者貢獻，第一方面就是盤活存量資産，發展增量資産，形成存量和增量的良性循環。第二方面就是金融工具比較靈活，可以根據産業的特征，或者不同的發展階段，來靈活選擇不同的金融工具。比如說成熟運營的産業園，可以選擇發債，或者可以做股權類的，做類REITs，甚至發公募REITs，對于一些培育期的項目，可以做Pre-REITs等等，可以靈活選擇。

第三方面就是說通過不同的市場利率水平，或者通過金融産品，可以促進包括綠色金融，包括碳中和這些政策的落地，也能促進産業園能源結構的轉型升級。還有一方面就是像CMBS、類REITs都是公開市場産品，有嚴格的信息披露和監管要求，這也會促進企業規範運營，也會提高企業經營的透明度。

最後一點我們總結就是說這種好的金融工具，或者公開的市場産品，它對運營團隊有一個更加市場化的考核激勵機制，它能最大程度的激發運營團隊的潛力或者積極性。這是我總結的第二方面。

第三方面我介紹一下元聯基金目前在做的一些事情，或者我們想推動的發展方向。主要包括三個内容，第一個内容是向上遊去發展，第二從成熟運營的資産拓展到培育期的資産，從科創企業發展前期就介入，根據企業的需求去匹配載體各種資源，並提供一繫列的後續服務。第二方面就是會做主動管理，這一點對于一個基金管理人或者資産管理人非常重要，從目前發行的證券化産品或者公募REITs，基金管理人是被動管理，這是監管要求基金經理有更長的從業經驗，是希望管理人可以做好主動管理，對底層資産有更清晰的把握，做好紐帶和銜接作用，對底層資産有一個更好的運營表現。針對這一點我們想推動一個綜合性的資産管理平台，就像之前提到的，我們會充分利用各種資源，包括政府的資源，包括各種政策資源，包括企業現有的大數據、各種平台，整合這些資源以後更好的服務企業，不光服務企業的業務發展，也服務企業的團隊、企業的人員包括家屬的一繫列要求。

最後一點現在元聯基金也在做一個走出去，還有引進來的平台，我們做企業出海的先鋒隊，基金相對比較靈活，針對園區目前企業的發展情況，我們在積極拓展海外市場，在一些發達地區建立辦事處，為園區企業的走出去全球化布局，去提供一些平台，同時借助産業交流，也為境外優秀企業的引入提供窗戶，並為這些企業後續的落地提供一繫列的服務。我就總結這些，謝謝主持人。

王睿：謝謝張總，您前面介紹的是重資産方向的金融和産業模式，我們現在也了解到很多地産資金除了重資産之外，為了提升整個園區的黏性，會考慮對一些企業進行股權方面的投資，不知道這個方面，元聯基金有沒有考量或者嘗試呢？

張超：前面也提到了，我們最早是從存量資産開始入手，去盤活存量資産作為抓手，目前是從存量到增量，更多的是參與到科技企業的前期，确實有一些非常優質的，不管是重資産還是輕資産的企業或者資源，我們會參與進去，以股權或者什麼形式，這就比較靈活了，我們會積極參與企業。

王睿：謝謝，其實産業和物流是打斷骨頭連着筋的，工業生産的東西需要物流去運輸，我們目前看到，短期内中國城市的物流倉儲存在一些供需不均的情況，有局部的城市短期租賃壓力比較大，這也直接或間接影響到了物流開發商和運營商投融管退各個方面的決策。朱總您也從事這個行業很多年了，結合新經濟的環境下，看看有沒有一些建議或者一些解決方案，可以給到目前比較艱難的物流開發商以及運營商。

朱一兵：謝謝主持人，也感謝觀點，很多年的合作，也邀請我參加這樣的聚會。我想今年這個聚會給我一個很深的印象，就是有一個證券化的機會REITs，我2014年從新加坡回來的時候就開始倡導REITs，當時REITs的想法是到新加坡去上市，一直談到了去年，才是真正說有商業地産REITs的機會，所以我覺得從證券化方面是一個好日子。

從倉儲物流的角度上來講，我有三點，一個就是目前倉儲物流，包括産業園的開發商是承壓的，舉一個例子，我最近在廣東跟很多企業、政府都在交流，曾經做了一個課題，如果有十個億，我們去投資做倉儲物流園區，或者産業園區會怎麼樣？算了一下，包括容積率和建設，最後得出如果能達到4.8的回報率就不錯了，大家知道證券化最起碼要達到4.2的回報率才能上市，就是兢兢業業做産業園，一年做下來啥事也沒發生，最後只能做到4.8，4.2只差0.6，所以目前的日子不太好過。無論是在拿地、建設、招商、運營和退步，都是不容易的。第一目前這個市場是承壓的。

第二我們講到現實和未來是什麼？我覺得有三點，第一就是純地産的模式已經不行了，靠地産出售這點已經不在了，所以盈利點将來是什麼？要想清楚。第二在中國的土地價值和價格也會往下走，無論是任何的人希望都不可逆轉這個邏輯。第三點就是自己企業對土地的開發、盈利，作為老闆的邏輯，将來的期望是什麼，可能也就是4%、5%的年化利潤，這三點是我們地産的未來。

有了這個未來如何破局？作為地産開發商應該做些什麼樣的事情？第一個是地産周期管理的科學化，在國外形成了不同的利益集團和投資集團，在地産整個産業鍊上面不同的人投資，這是第一個。我們作為開發商也是需要迎合這樣的發展，你打算做什麼？你在整個産業鍊里面打算做哪一段，整個利益和算法怎麼做，你自己要清楚。

第二個盈利的平衡化，這是中國特色，整個投資過程當中，哪一段我賺錢，哪一段我不賺錢，這一點上自己也要想清楚。第三點就是我們土地建設、營運里面産業服務的重要性，一個是産業鍊本身在這上面的價值有多少，第二服務鍊上我們能做什麼，地産商需要在這個過程當中，對産業鍊和服務鍊都要賦能，我們做地産商已經有1了，但還要做到1+1，另外一個1是什麼呢？就是産業，就是服務，我們作為地産商，我們的投資方向、建設方向，這個1要做到1+1。

然後我覺得我們的地産還是要回歸本質，地産的本質是什麼？就是在投資過程當中，是一個壓艙石，地産是穩定的，能提供現金流的，但也是逆周期的投資模式，所以要把地産這個邏輯想的比較清楚。

最後我覺得地産商應該有三個優先，第一在現在的環境下，雖然不好，但我們還是要注重一點，我們要做到信譽優先，注重我們的産品，做好我們的服務，都是要講信譽的，這也是在整個投資里面，對投資商最重要的一點。第二點還是要不斷地創造新的價值，整個産業、整個服務里面哪一些對于我們的投資人，或者對于整個招商品牌，他們需要什麼樣的價值，我們需要逐漸地去擴充發展。

最後要有服務心态，這點是很多開發商需要變化的，我們不再是一個坐在家里朝南坐的企業，需要做到服務商的企業，為各類元素進行服務，才能把真正的錢賺到手。

王睿：謝謝朱總，朱總提到開發商是從增量變成存量的運營轉變。

也感謝三位嘉賓對産業地産投融管退的建議。第一就是國家給了非常好的政策，第二同時國家把資産同資本市場進行了結合，允許越來越多的長線資金進入工業以及物流市場。整個大的基本面，無論是境内境外市場的雙循環，以及境内的整個市場體量非常大，基于這三點，我個人覺得未來中國的産業和物流地産還是比較可期的，畢竟可以提供非常好的現金流給到未來的投資者。

朱一兵：我想每個投資人對地産的盈利點回到4%到5%，我的期待是地的價格能夠在整個項目里面占到20%到25%，符合國際標準，我想我們地産是大有可為的。

王睿：好，我們這一場讨論就結束了。