福州六部門聯合發布商品房預售資金監管辦法（全文）

觀點網訊：4月17日，福州市城鄉建設局、中國人民銀行福建省分行辦公室、國家金融監督管理總局福建監管局辦公室、福州市住房保障和房産管理局、福州市地方金融監督管理局、福州市不動産登記和交易中心6部門聯合下發“關于印發《福州市商品房預售資金監管辦法》的通知”。

該辦法明确，商品房預售資金将全部進入監管賬戶，房地産開發企業需與監管銀行簽訂監管協議，並嚴格按照規定用途使用預售資金。監管賬戶内資金将根據項目工程建設進度逐步釋放，确保資金用于本項目工程建設。

此外，對存在違規行為的房地産開發企業、監管銀行及相關單位将依法依規進行處罰。

福州市商品房預售資金監管辦法全文如下：

第一章 總則

第一條 為加強新建商品房項目預售資金監管，防範房地産開發資金風險，維護購房人合法權益，根據《城市商品房預售管理辦法》《福建省商品房預售資金監管辦法》《最高人民法院 住房和城鄉建設部 中國人民銀行關于規範人民法院保全執行措施确保商品房預售資金用于項目建設的通知》以及相關文件，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱商品房預售資金，是指房地産開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包含預售定金、首付款、分期付款、一次性付款、商業銀行按揭貸款、住房公積金貸款、安置型商品房的政府回購款、全裝修款等。

本辦法所稱監管銀行，是指通過公開招標方式，並結合《福州市金融服務發展激勵評價辦法》确定能夠承接商品房預售資金監管業務的商業銀行。中標的商業銀行通過市城鄉建設局門戶網站予以公示。違反本辦法相關規定的商業銀行，不能繼續作為監管銀行。

第三條 市城鄉建設局負責牽頭中國人民銀行福建省分行、國家金融監督管理總局福建監管局、福州市住房保障和房産管理局、福州市地方金融監督管理局以及福州市不動産登記和交易中心，按照職能分工共同指導和監督商品房預售資金監管工作。

第二章 賬戶設立與繳存

第四條 房地産開發企業應選擇福州市行政區域内的監管銀行作為商品房預售資金監管銀行，設立商品房預售資金監管賬戶（簡稱“監管賬戶”），賬戶名中應體現“預售資金監管專戶”字樣；由市城鄉建設局、福州市住房保障和房産管理局、開發企業和監管銀行共同簽訂《商品房預售資金監管協議》；同一本預售許可證内的商品房只能設立一個監管賬戶；購房款繳款憑證（刷卡POS單）中應體現結算賬戶（即監管賬戶名和賬戶号）。

監管賬戶信息應當在《商品房預售許可證》上載明並依法公示；房地産開發企業應在商品房銷售現場顯著位置進行公示《商品房預售許可證》。

第五條 新建商品房項目預售資金應全部進入監管賬戶。房地産開發企業應當在《商品房買賣合同》明确監管賬戶信息，協助購房人直接将購房價款存入監管賬戶，購房人應依法依規購買已取得商品房預售許可證的商品房項目，並按照合同約定直接将購房價款存入監管賬戶。

房地産開發企業委托中介公司代理銷售商品房的，應當在簽訂的中介代理合同中明确收取的所有售房款應當直接存入監管賬戶。

房地産開發項目轉讓後，轉讓人和受讓人應當自變更登記手續辦理完畢後，30日内向市城鄉建設局報備。

第六條 房地産開發企業應根據監管協議約定每月定期、據實向市城鄉建設局、監管銀行提供監管賬戶對應房源銷售進度與銷售資金進入明細，監管銀行要嚴格按照預售資金四方監管協議做好監管賬戶監控，定期與市城鄉建設局進行對賬，若發現房地産開發企業存在收取的預售資金進入非監管賬戶問題的，應當停止撥付，並立即告知市城鄉建設局，市城鄉建設局要及時作出處理。

第三章 監管額度及資金使用

第七條 新建商品房項目的預售資金監管額度（以下簡稱“監管額度”）原則上不高于項目工程總造價的1.1倍，同時結合房地産開發企業的信用評價等級對預售資金監管額度實行差異化監管。監管額度内資金随着工程建設進度節點的完成及工程款的支付而遞減。市城鄉建設局根據工程造價定額標準以及設計圖紙，對項目工程總造價進行復核並根據核查結果确定監管額度。

商品房預售資金進入監管賬戶後，超過監管額度的資金，可由房地産開發企業提取使用，並登記記錄提取時間、金額、用途等信息。

第八條 監管額度内的資金必須用于本項目工程建設，包括本項目建設必須的建築材料、設備、施工進度款以及保證工程按時交付所必須的相關支出。工程款中的人工費（工資費）可依據《福建省工程建設領域農民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關規定，單獨撥付到農民工工資專用賬戶。

監管額度内的資金，在該商品房項目完成不動産産權首次登記前，監管銀行不得擅自扣劃；設立子公司的房地産開發企業，集團公司不得抽調。

第九條 房地産開發企業按以下程序申請使用監管額度内的資金。

（一）房地産開發企業負責編制監管額度内資金的使用計劃，按照與本工程有關的合同約定的進度節點向市城鄉建設局提出用款申請。房地産開發企業的用款申請中應明确資金用途，且經過房地産開發企業、施工單位、監理單位等有關參建單位簽字蓋章确認；同時應配合監管銀行提供提款必備的材料。

（二）監管銀行依據市城鄉建設局的核實批復意見三個工作日内撥付資金。

第十條 監管額度内的資金首次撥付節點不得早于地下結構完成，最後撥付節點為不動産産權首次登記，累計使用總額不得超過以下監管節點：

（一）主體結構封頂前，累計申請使用不超過監管額度的60％；

（二）項目規劃核驗前，累計申請使用不超過監管額度的85％；

（三）項目工程竣工驗收備案前，累計申請使用不超過監管額度的95%；

（四）竣工驗收備案後監管額度内資金余額不得低于監管資金總額的5%，待項目完成不動産産權首次登記後，經房地産開發企業申請，市城鄉建設局核實後函告監管銀行終止該項目的商品房預售資金監管。

監管銀行對工程建設進度節點有疑異的，要及時向市城鄉建設局核實。市城鄉建設局在日常監督檢查過程中，應加強對項目實際開發情況進行核實，确保工程建設進度節點的真實性。

第十一條 對于存在停工爛尾風險的項目，市城鄉建設局應對監管賬戶内的資金實施全額封閉管理，保障賬戶資金安全，優先用于本項目工程建設，監管銀行應當積極予以配合。

人民法院和稅務部門保全、執行商品房預售監管賬戶内資金的，監管銀行應自獲知之日起一個工作日内及時告知市城鄉建設局並履行書面報告手續。

第四章 監管措施

第十二條（房地産開發違規行為及處置） 房地産開發企業有下列情形之一的，由市城鄉建設局依法依規立案查處，責令其限期整改：

（一）逃避商品房預售資金監管的；

（二）使用非監管賬戶收取購房款的；

（三）未按規定使用商品房預售資金的；

（四）提供虛假資料或通過關聯企業套取監管賬戶資金的；

（五）其他違反本辦法或監管協議的行為。

市城鄉建設局可按照監管協議，暫停該項目監管賬戶中預售資金撥付，函告相關職能部門暫停商品房預售、銷售，並将其違法違規行為發布購房風險提示，予以房地産企業信用扣分降低企業信用等級。

第十三條（施工單位違規行為及處置） 施工、監理、勘察設計單位提供虛假證明等方式協助房地産開發企業違規套取使用監管額度内資金的，由市城鄉建設局依法依規立案查處，由行業主管部門将其不良行為記入信用檔案，按照相關規定予以信用扣分。

第十四條（房地産銷售違規行為及處置） 房地産開發企業及其委托的營銷代理中介機構有下列情形之一的，由福州市住房保障和房産管理局依法依規立案查處，由行業主管部門将其不良行為記入信用檔案，按照相關規定予以信用扣分。

（一）在監管賬戶外直接收取預售資金、未将預售資金全部存入監管賬戶；

（二）以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管，擅自挪用預售資金；

（三）營銷代理中介機構協助房地産開發企業實施逃避預售資金監管。

第十五條（監管銀行違規行為及處置） 監管銀行有下列情形之一的，由市城鄉建設局通報中國人民銀行福建省分行、國家金融監督管理總局福建監管局，並按各自職責分工進行處理：

（一）未經市城鄉建設局核實同意擅自撥付商品房預售資金的;

（二）未按規定的資金用途、撥付節點、規定期限撥付商品房預售資金的;

（三）擅自扣劃商品房預售資金的；

（四）拒不配合監管部門對預售資金賬戶監督檢查的；

（五）其他違反本辦法或者監管協議的行為；

市城鄉建設局可按照監管協議，視情節暫停或終止其預售資金監管資格；擅自撥付監管額度内資金的，按照監管協議，監管銀行應當負責追回資金，無法追回的依法承擔相應賠償責任。

第十六條（貸款銀行違規）辦理按揭貸款業務的商業銀行與購房人在簽訂借款合同中，應将預售許可證中指定的監管賬戶列為放款賬戶並将按揭貸款劃入其中。按揭貸款未轉入監管賬戶的由市城鄉建設局将其違規行為通報中國人民銀行福建省分行、國家金融監督管理總局福建監管局，並按各自職責分工進行處理。

辦理按揭貸款業務的商業銀行未在規定時限内整改到位的，将列入終止商品房預售資金監管資格名單。

第十七條 支持我市房地産開發企業依據《中國銀保監會辦公廳 住房和城鄉建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》(銀保監辦發〔2022〕104号)及《福建銀保監局辦公室 福建省住建廳辦公室 人民銀行福州中心支行辦公室轉發中國銀保監會辦公廳 住房和城鄉建設部辦公廳 中國人民銀行辦公廳關于商業銀行出具保函置換預售監管資金有關工作的通知》（閩銀保監辦發〔2022〕336号）文件精神合理使用保函。

第十八條 市城鄉建設局牽頭定期匯總全市（含縣、區）被終止商品房預售資金監管資格的商業銀行名單，並共享給中國人民銀行福建省分行、國家金融監督管理總局福建監管局。

各縣（市）建設行政主管部門應支持福州市行政區域内的各商業銀行自由從事商品房預售資金監管工作，但不得與未中標的商業銀行以及被終止商品房預售資金監管資格名單中的商業銀行簽訂監管協議。

第十九條 國家機關、監管銀行工作人員及房地産開發企業相關人員在商品房預售資金監管工作中玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，依法依規追究相關法律責任。

第五章 附則

第二十條 本辦法自頒布之日起在福州市行政區域内實施，有效期五年，實施之日起取得商品房預售許可證的項目，全部納入商品房預售資金監管範圍。原《福州市商品房預售資金監管辦法（試行）》（榕建房[2020]42号）同時作廢。

各縣（市）、馬尾區、長樂區的房地産開發項目商品房預售資金監管由項目所在地建設行政主管部門按照本辦法執行。存在逾期交付風險等情況的項目，根據市政府（或屬地政府）有關文件精神執行。