學徒行記 | 走進越秀地産 在廣州IFC探索發展新模式

觀點網 四月的廣州，溫度已慢慢升高，但還是體感舒适的溫度。

邁入2024年以來，中國經濟開啟了一場前所未有的“先立後破”深層次轉型。

在房地産領域，亦期待以房地産開發與城市建設為起點，融合資本與産業力量，無論是針對新的住宅項目開發，還是城市既有建築的更新改造、存量房租賃市場的發展，都希望能釋放出巨大的發展潛力和機遇。

在這之間，越秀地産是我們值得學習的對象。

4月2日，觀點企業課堂攜手來自全國的行業嘉賓，走進廣州IFC，探索越秀地産“開發+運營+金融”特色商業模式，共議新周期的經濟與行業發展新模式。

多維發展

早上10點左右，學徒一行先到了廣州IFC的58樓——越秀集團品牌館。

越秀集團是廣州市資産規模前列的國有企業，以金融、房地産、交通基建、食品為四大主業，構建了橫跨一二三産業的“4+X”現代産業體繫，旗下擁有越秀資本、越秀地産、越秀交通基建、越秀房托、越秀服務、華夏越秀高速REIT六家上市平台。

這幾個平台人們耳熟能詳，而越秀地産這幾年的發展速度更令人側目。

這是一家有着40多年歷史的綜合性房地産企業，多年來堅持“商住並舉”發展戰略，形成了布局粵港澳大灣區、華東、中西部、北方的全國化戰略布局。

截至目前，越秀地産已進駐30個核心城市，開發了300多個大型住宅和50多個大型商業項目。

國資背景下，越秀地産卻很市場化。2019年，引入廣州地鐵成為第二大股東，開拓“軌交+物業”TOD模式，目前已擁有11個TOD項目，資源貨值超千億元。

另外，開創了“開發+運營+金融”的特色商業模式，實施“地産+房托”雙平台互動的商業模式，提升資金使用效率和資産周轉速度。

以廣州國際金融中心（廣州IFC）為例，總建築面積45.7萬平方米，位于廣州市天河區珠江新城中央商務區的核心位置，是廣州市規劃的珠江邊地標性建築“雙塔”中的“西塔”，擁有58層甲級寫字樓，6層零售商場，以及五星級酒店和豪華服務式公寓。

該項目于2012年被越秀房托收購，這筆交易豐富了越秀REIT的物業組合和經營類别。

也是在完成這宗交易後，越秀房托在管物業規模和估值直接躍升至200億，市值從2011年末約37億港元擴大到2012年末約101億港元，增長173%。

價值釋放

見證過越秀集團企業成長脈絡後，嘉賓學員随即移步14樓會議廳，聆聽越秀領導林德良、越秀地産品牌管理中心總經理兼營銷中心副總經理楊熠、産品與客研中心副總經理蔡正強三位管理層的分享，了解越秀地産發展思路和心得。

林德良率先致辭，他對到場嘉賓表示熱烈歡迎，並介紹了越秀地産的商業模式，以及越秀房托為什麼能做？是怎麼做的？現在政策有了哪些變化？

他分享了越秀地産的一些戰略思考，這也是不少行業人士困惑的問題：在目前的環境下，商業模式如何價值最大化？

觀點新媒體獲悉，越秀地産于1992年于香港上市，擁有香港上市的房地産投資信托基金越秀房托，並控有上市物業公司越秀服務。

林德良透露，去年開始，越秀地産整合了一個新的賽道，将設計院、工程監理、裝修等放在一起做代建業務。

 “數據公司能不能上市？我認為這也是一個可能的新賽道。”

林德良以廣州IFC為例：“這棟樓我們用了12年積累了大量數據，建立了一個AI的數據模型，可以利用它進行很多管理。”在房地産賽道，釋放價值的方法有很多。房地産确實需要走出一些新的發展模式，在這當中仍有很多的機會。

四好企業

緊接着是楊熠帶來的分享，她的話題是“保持戰略定力，推動高質量發展”。

楊熠直言，越秀地産是一家市場化的國有背景公司。呈現在數據上，2023年，越秀地産實現合同銷售金額1420.3億元，同比上升13.6%；年度實現營業收入802.2億元，同比增長10.8%，錄得核心淨利潤34.9億元。

在近期舉行的2023全年業績發布會上，越秀地産透露2024年合同銷售目標為1470億元，相比2023年銷售額增加3.5%，可售貨值2700億元。

楊熠在交流會上介紹了越秀地産的布局以及土儲情況：“目前越秀地産對城市的選擇還是在一線和強二線城市，以北上廣深為主，以及杭州、成都、西安、合肥這些核心城市和區域。”

目前，越秀地産在一線和二線城市整體土儲高達95%左右。

她提及到，越秀地産國有企業的基因，決定了要實現有質量的增長，有國有資産保值增值的使命和要求，所以在規模化擴張上會采取比較謹慎樂觀的态勢。另一方面，也引入市場化的競争機制，保持企業活力。

廣州是越秀地産的大本營，營收規模占比達到50%左右。

在廣州IFC，可以俯瞰二沙島片區的景象。

這是廣州有名的連片開發區，借鑒國際社區模式引進體育館、博物館、音樂廳等高階配置，利用中央花園和低容積率等優勢，将二沙島打造成了國内知名的高端别墅區名片。

值得關注的是，此前世界大觀拍出的一二期地塊均被越秀地産收入囊中，将世界大觀約51萬平地塊連片開發，以再建一個“二沙島”為目標，也就是備受市場關注的“越秀觀樾”項目。

城市運營商，是以城市發展和片區打造為起始目標。

對越秀來說，不只是拿一塊土地，而要考慮的是能不能連片開發。比如世界大觀項目，力求把這個闆塊打造成為下一個廣州二沙島，“二沙島是島居生活，而大觀是湖居生活的概念”。

除此之外，關于越秀的TOD模式、全産業鍊配套等等，楊熠也一一做了分享。

經歷過去高速增長時期後，房地産行業進入“追求品質與服務” 的下半場。對此，越秀地産提出要做“四好企業”，即好産品、好服務、好品牌、好團隊。

産品模式

蔡正強則介紹了越秀的産品理念。

目前，越秀地産産品譜繫里，主要是樾繫、和樾繫、天繫、星匯繫等産品繫。

樾繫是針對城市塔尖人群打造的高端住宅，和樾繫和天繫針對城市改善類人群，星匯繫主要針對年輕客戶。

針對高階人群的生活需求與方式，越秀地産推出了高端人居繫列“樾”繫産品。在選址、産品設計、研發以及居住體驗等多個關鍵環節，推出了琶洲·樾、濱江·樾、香山樾和觀·樾等項目。

蔡正強分享了越秀地産對TOP繫列樾繫産品線的思考：這部分人群是誰？他們需要什麼？越秀地産是怎麼做的？如何把土地資源最大化？這些疑問被一一回答。

幹貨滿滿的分享環節過後，在座學員紛紛提問，與三位分享嘉賓展開了熱烈讨論。

比如對于地産+房托發展模式，林德良答疑了如何做到出表，又能夠持有控制權等等。

在下行市場，很多企業和個體缺乏信心，越秀地産似乎仍是抱有信心的。但林德良認為，同質化太嚴重，差異化是大家必須要去面對的事情。“

不管是怎樣的企業，都需要改變。”他坦言，房地産不能獨善其身，是否能和新質生産力結合並落地？

他提及到近年來火熱的“ABCD”，也就是人工智能、區塊鍊、雲計算、大數據，希望能夠看到房地産新的一些模式。

一個多小時的企業課堂很快就過去了，大家深入了解到越秀地産的發展和布局，也有了更多的領悟和思考。