賀國良：物業場地多經變多金的法律保障 | 觀點物業大會

本文為賀國良先生在2024觀點物業大會發表的演講

賀國良（金誠同達律師事務所高級合夥人）：今天主要談論的是科技賦能物業公司、物業企業物業行業，但我要跟各位講一個很殘酷的事實，雖然你們的技術做得非常好，員工也提質增效了，但是有可能你們掙的錢最終沒有到公司的荷包，這是你們不願意看到的。所以我選一個很小的切入點，當然技術賦能毫無疑問是正确的，但是技術的背後所産生的效益一定要有法律支撐，因此我選一個很小的點，就是場地多經如何變成多金的法律保障。

首先做一個自我介紹，我是一名律師，比較熱衷于公益事業，我是上海市創業專家團的副理事長、澳門科技大學法學院校外導師、上海大學法學院的客座教授，如果大家對公益事業有興趣，我們也可以一起進行交流，我們行業也有很多榜單，我們在錢伯斯等等榜單上獲得了衆多獎項。

為什麼今天講場地多經的話題？其實還是說在物業公司多種經營中間，主要是兩種方式，第一種方式是以場地多經為主，第二種是以經營模式不同的多種經營。如果談到場地多種經營，它為什麼會出現從多經到被“奪金”的狀況呢？主要是三個方面，第一是我們要分析它的法律成因，為什麼會出現多經被奪金？第二，如果說它有風險，這些風險點在什麼地方？我們總結下來有6個風險點。第三，這6個風險點有沒有解決方案，我們的解決方案是什麼？我會提出兩個解決方案。

首先看一個大數據，在座各位都在說自己服務了多少項目，包括李川總說他們在發律師函方面都有技術支持。可以看一下近5年的大數據，全國物業服務企業的訴訟情況是将近300萬件，這是在法院限制立案的情況下，因為這些案件絕大多數是物業公司起訴業主要求支付物業費的案件，也就是說實際上有可能發生争議的數量是要乘10倍到20倍的。97%的案件都是在基層人民法院（區法院）解決的，也就是說絕大多數案件都是物業公司追讨物業費的糾紛。那是不是不重要呢？我們可以看一下標的額，差不多95%的案件是50萬以下的金額，也就是說物業公司所面臨的法律風險，絕大多數是屬于風險點多、風險值低的狀态。如果在50萬以上的案件，往往我們物業公司是被告，而不是原告。我們作為被告的案件中間，絕大多數是關于要求退回、返還或者賠償公區收益的相關案件。

這里介紹一個個案，這個案件標的額4000多萬，這家公司也采取了科技賦能，也有非常好的員工團隊，利用停車位、公共區域也掙了很多的營收，但是最終需要返還4000多萬。為什麼？因為物業公司為客戶、為業主提供服務的多經時間長，不受訴訟時效的限制，它可以追究你10年、15年的營收。如果說你每年是100萬的營收，可能15年就有1500萬了。通過這個大的數據和個案來看，我們要告訴重視物業公司在多經領域里的法律風險。

物業多經的形式，我做了一個分類，當然我不知道我的分類行業里面是不是認可。我認為在物業多經中間，以場地為核心的多經是重要組成部分，不以收租金、收使用費為目的的多經，本身還沒有構成物業公司主要的非營業外收入。所以我們認為它的經營模式方面，無論它是自主服務，提供二手房中介、為客戶進行裝修，還是提供養老服務等等，我們看過港股上市公司前40家的報表，這些其它方面的營收都沒有體現在報表中間，只有以場地租金為營收的才體現在它的報表中間。因此我們覺得無論從法律大數據還是公司經營的營收構成來看，有必要對多經收入法律風險向各位做一個匯報。

如果說我們要做好多經，做好了這個業務，最終我們要拿到我們該拿到的，而不是說我們做好了，創造出來的财富，最後因為法律的原因而失去，技術團隊可能會怪業務團隊，甚至怪法務團隊。

有5個因素要考慮：第一是場地的權屬問題，你要看清楚這個場地到底是開發商、投資商還是業主的，是全體業主還是個别業主的。第二，如果我要利用這個場地進行經營，業主方、權利人有沒有給我進行授權。第三，我的經營收入是什麼樣的。第四，經營成本。在過往的案件中間物業公司敗訴的最大原因是經營成本沒有得到體現，沒有就這個項目的經營成本體現出來。第五是相關稅費，如何比較合理地進行平攤和承擔。

在場地權屬方面，開發商會做所有權保留，例如這個房屋的屋頂、外牆屬于開發商，開發商在前期物業服務合同中間允許物業公司利用這部分面積去做廣告，允許這個收益來補貼物業收益。但是這種約定在法律上是無效的，也就是說如果物業公司寄希望于獲得這個項目，通過開發商承諾給我一部分面積去運營，通過運營産生的收益補充物業管理費，這方面有可能是無效的，導致物業公司這個收入最終要返還給全體業主。

在我們做的這麼多項目中間，架空層有時候作為物業公司的員工食堂，但是很多時候可能把架空層改造成辦公室出租給第三方，也有可能把地下車庫不停車的部分改為倉庫出租給第三方，也有可能是物業公司員工的食堂、活動場所。架空層是很大面積的，它在法律上是有一定争議的，如果說開發商說這個架空層歸你來管，将來租金也由你來享用的話，你一定要去看一下當時這個項目的規劃設置條件，架空層是不是屬于全體業主，還是開發商可以保留，並且可以進行封閉和使用的。如果說不能這樣做的話，架空層屬于全體業主，不屬于開發商，開發商的規定是沒有用的，業主可以要求物業公司返還架空層的收益，如果你的架空層租了十幾年出去，可能你這十幾年的收益都要返還給業主。對于一個項目來說，一年的收入可能都不夠賠。

再一個是經營授權，我們搞清楚主體之後就要做好經營授權，很多時候物業公司做多經，搞不清楚業主是誰也沒有關繫，但是只要我真正地提供了服務，還是有權去分享我的收益。在有些案件中間，物業公司的停車位收入在他的所有經營收入里面的占比是非常高的，這個停車位有幾種情況，有些是開發商保留車位，有些是散售給業主的，也有第三方投資方從開發商那里整體打包買過來的，也有可能是物業公司在路面非規劃車位新劃的不規範車位，這些車位的停車服務費，物業公司是有權進行收取的。

但是我們來看這個案例，如果說我們收取停車費，你到底分到手要分多少，你要獲得權利人的确認和授權。權利人跟你确認和授權的時候就會說清楚，我這個車位是屬于開發商的，我委托物業公司進行管理，我們兩個進行怎麼樣的分配。只要你服務了，你就有權進行分配，如果你沒有約定清楚，你分配多少呢？所以在最高法院這個案子，這也是一個公報案例，在我們行業中間還有一定的影響，就是物業公司為公區提供服務的時候，你是有權收取這個收入的。但是你應該收多少，這個沒有講，在這個案件中間，法院判定的是物業公司酌情收30%。有些地方性物業管理條例、物業管理辦法也采取一刀切的辦法，它說如果你們雙方沒有約定的情況下，物業公司可以收取30%，這是有依據的，當地法院也會參考這個依據作出判決，如果當地沒有這個依據，又沒有合同的情況下，物業公司分取得比例，我看到的案例，最低是只有10%。也有證明不了你服務的情況，可能分取比例更低。

為什麼很多案件中間物業公司覺得很虧，覺得劃不來？因為他們為這個場地多經所進行的服務的成本沒法做列支，你和業主大會去分配經營收入，還是與全體業主分配扣除成本以後的稅前收入，這是有巨大區别的。我們在項目層面，如果說成本列支做得不好，即便是你有分配比例，你有可能屬于稅前成本前的收入分成，對你來說可能是虧的。所以我跟一些頭部的物業公司交流，我說我們律師問你這個問題，你能不能拿出你的成本，你沒有成本的話，法官也沒法支持你。所以優秀的頭部的物業公司就會單獨就項目的成本進行列支，只要你有列支，法院都支持。實踐中那些退幾千萬、幾百萬的，就是列不出成本，無法提供審計，營收很清楚，成本不清楚，你說為這個項目派了10個人，法官不會判斷你是不是派了10個人，你說派1個人也可以，他不會關注你的成本列支的情況，但是有這個成本是比較重要的。

再一個是多經稅費的問題，多經分配是不是要扣除稅費，那就跟每個項目有關了。因為每個項目有可能都是分公司，稅務報表是合並申報的，你就這個項目本身所産生的多經收入，分配一部分錢（30%歸物業公司），成本也扣除了，稅費怎麼擔？有可能這個項目的稅費是比較高的，整體公司可能是掙錢的，所以在這種情況下，我倒是建議業務部門和财務部門做一個溝通，因為你們還是要做一個内部考核的，這個項目的多經收入、成本、稅費怎麼分攤，你不可能把你這個項目稅費成本的分攤放給其它項目，導致其它項目承擔你的成本。

以上是從5個方面講一下，你要了解清楚這個多經場地的權屬，獲得它的授權及分配比例，然後你要把你的經營收入，特别是經營成本要有證據、有數據，不管你是電子化還是書面的，這都沒有關繫的，但是你要拿出來，最後就是考慮稅費的問題，實踐中對單個項目的多經收入稅費不做單獨考量，所以是屬于稅前就分配掉了。

場地多經怎麼去控制法律風險，我們主要是考慮兩個問題，當然還有其他因素，但是我們主要考慮兩個因素：第一個因素是物業公司和建設單位或者是業主委員會簽訂的物業服務合同或者多經合同，第二個是物業公司跟第三方簽訂的以場地租金租賃為核心的合同。

在這里面我們可以看到這個住建部的示範文本，它講到了經營收入的分配約定。在過去很多年的項目中間，如果說母公司和物業公司之間是一個關聯關繫，它有可能寫成百分之百歸屬物業公司的情況是比較多的。但是有些新的項目，它寫的是30%，這種也比較多的。但是這里面就沒有講到經營收入、成本的問題。如果這是一個示範文本，後面還有一個補充條款，你們可以把成本列支寫進去。有什麼好處？如果你把成本做一個數據化的列示，你說我這個多經收入，我們不用核算你的成本品質，我們就計你的成本是10%，然後我們再進行分配，這樣可以大大減輕物業公司的舉證責任。如果你做得到，管理就是很規範，沒有關繫，沒有約定成本怎麼分攤，但是我可以拿得出材料。在實踐中我們可以看到這些案件，這都是終審案件，你說約定建設單位講多經收入全部歸物業公司，法院是不支持的。如果我們拿項目，你做測算的時候就要考慮到，你測算這個項目的多經收入有這麼多，全部歸我。結果法院不支持，要求70%必須歸業主，那就有可能你們派出的人員承接的項目是一個虧損項目，這是第一部分，多經合同，特别是物業管理合同，我們自己要研讀，雖然是格式文本，但是對于多經在公司如果構成一個重要的組成部分，我們不能按格式文本讨論，要放在具體的語境下進行讨論。

第二個是物業公司和承租方的合同。這個問題提示大家，大部分租賃合同是比較簡單的，物業公司租出去，場地交付以後就收取租金，作為出租人我履行義務了，收取租金是我的權利。但是實際中間物業公司收取租金的面積和物業管理面積可能不一致，你在里面有兩個身份，你首先是這個區域的物業管理公司，第二個身份，你是某個區域的出租方。你在這個區域，特别是有房子地方，怎麼收取物業管理費？實踐中間物業管理的收費面積通常會大于租賃面積，在實踐中我們看到一個項目的案子就是這樣的，在這個項目中間，租賃面積只算套内面積，沒有算分攤面積，它的租賃面積比管理面積少了幾千平方。在我們的物業公司簽定合同的時候，你說你這個只是租賃面積，而不是物業管理費的取費面積，合同必須寫清楚。如果不寫清楚，就意味着我們要重新進行舉證，對于你們的法務團隊、經營團隊、項目團隊又是一個比較困難的問題。

最後就是場地多經，這是物業公司面臨一個大問題，如何變成真正的“多金”而不被“奪金”，我認為技術賦能是比較重要的，法律底線也要保障，所以我們講了一個“多寶余”，多經有多金、法律有保障、收入有余量。