楊建軍：車位是被嚴重低估的優質資産 | 觀點物業大會

本文為楊建軍先生在2024觀點物業大會發表的演講

楊建軍（深圳恒車通停車服務有限公司總經理）：很高興在這樣一個場合跟大家分享一下我這兩年正在做的一些事。我看到會場里面有很多老朋友，也有很多新朋友，希望今天借着我這個分享的機會跟大家做個交流。

我今天分享的主題是“車位是被嚴重低估的優質資産”。為什麼分享這個主題？最早我也是從事物業管理行業，從技術到運營，到最後來整合一些資源，我發現當我站在一個個很客觀的角度去評估物業管理這件事的時候，我們所有的同行在對我們所從事的物業管理行業的理解上，存在一點維度上的不足，包括觀點剛剛發布的這些指標，我們可以對標。

我們很多物業管理都喜歡說對標五大行，對標第一太平戴維斯、戴德梁行等等，但是我們忽略了一個主要因素就是，我們真正為甲方做了什麼事？我們的資産保值率是多少？資産的增值率是多少？我管理的資産規模到底是多少？中國的物業管理喜歡用面積、财務指標去衡量一個企業經營的好壞，但是我們不要忘記了，五大行除了關注财務指標，它還關注另外一項指標，就是資産增值率。

這就是為什麼所有城市的CBD區段内，五大行永遠在最核心的區段，因為它不僅幫甲方解決了簡單的物業服務的問題，它甚至幫甲方做到了資産的保值和增值，這也是我在脫離了物業，站在相對客觀的角度去思考的時候，我發現了這麼一個奇妙的現象，就是我們有點忘記了物業到底是做保值增值還是做其它的，當然不是說财務指標、面積規模不重要，那些都非常重要，但是我還是呼籲大家回歸我們真正關注的點，就是我們真正幫助甲方解決了什麼問題。

我抛出兩張圖作為引子，接下來做一些表述。

左邊這張圖是我們目前在管的停車場交付3到5年之後，基本上都是這個樣子，不管是萬科的雲中心，還是當年深圳的豪宅東海花園、香蜜湖的豪宅，咱們可以去他們的停車場看看，大部分是左邊這樣。右邊這個是我們都期望做到的，但是實際上這兩者中間的差距在于，它不僅僅是錢，不僅僅是來自于我們真的要把這個資産做保值增值的這顆心。我們都知道一個好的資産交在一個好的資産運營公司里面是可以得到增值的，就像好的甲方把項目給到五大行以後，五大行會幫你把這個資産租出去，如果不租出去，它也不要你的物業費，因為我的物業費來源于我找到的租客把甲方的資源承租，我能收到物業費，而不是我們一上去就跟人家提，我的空置費要多少錢，就這一個門檻，基本上就可以區分中國式物業管理和國外的五大行之間最本質的區别。

我今天試圖想喚醒大家對資産本身保值增值這方面的一些關注。

我今天為什麼講車位？因為車位是在所有的物業管理從業者都非常熟悉的，甚至所有上市物業公司的财報里面，車位銷售的占比都極高，它是一個利潤的來源，是一個增值服務業務體量規模的重要來源之一，甚至于我們可以看到，這個業務做得好，大家的财報都會非常漂亮。這個業務做不好，财報直接就會直線地、很劇烈地表現出波動。到底怎麼樣來評估我們的車位，到底應該怎麼來做，或者說我們到底怎麼樣把車位這件事做好？我們最近也思考了很多，我們認為首先還是對車位本身的定位問題，我們到底把它當成一個商品，一錘子的買賣，還是說把它當成一個可以持續跟業主保持聯繫的媒介，或者是一個工具、平台。

當我們當成一個商品的時候，它可能就是一錘子的買賣，開發商或者是物業、代理銷售一單5萬、10萬搞定，你也不要找我要售後，這是目前國内做車位的團隊或者企業絕大多數的做法，不希望有售後，因為我們的主觀意識里面都不希望你來找我，你來找我可能就是覺得價格貴了，找我退差價，再找我要點好處，其它的好像沒有了。

但是我們從一個客觀的維度去看，我們發現這個車位在當下這個時段是一個非常好的投資標的，因為它具備不動産的所有的先天優勢，然後它還具備幾個能夠把它做大做強的特定因素，比如說定價策略，其實車位的定價策略跟其他的普通商品完全不同，我們現在對車位的定價大部分采取的是商品定價或者成本定價的原則，參考一下原來賣多少、成本造價是多少，再定出一個售價。但是大家忽略了，其實人越多、車位越好的時候它就賣得越貴，這就叫需求定價原則。比如說這時候我們要去香蜜湖買一個車位，我們要去廣州的核心地段買一個車位，沒有100萬你談都不要談，當年是多少錢？可能也就是5萬、10萬。這中間産生了什麼？什麼都沒有變化，只是需求變化了，10年前沒有太多人買，現在買的人多了，所以車位本質是可以用需求定價的，這是它的特性之一。

第二個特性，它可以具備在一個範圍内獨立定價的優勢，就是隔壁小區賣多少錢和我這個小區賣多少錢，它其實不太相幹。就是你隔壁小區賣得再貴、賣得再便宜，跟我這個小區不太具備什麼參考價值，因為它更多是由買受人來決定的。隔壁賣得再便宜，你沒在那里買房，你可能都沒資格去買。隔壁賣得再貴，你也不能享受它為你帶來得更多的服務。總結起來就是它具備可以被壟斷市場的能力，大家可以想象一下，壟斷代表什麼？代表高利潤，獨立的定價體繫，不像一瓶礦泉水，全國統一定價，甚至于廠家都在這個瓶身上打出了“建議全國零售價多少錢”，車位沒有這樣的市場，它是獨立市場、自主定價，能夠取得壟斷優勢。這麼多優勢集中在一起，我們認為它是具備成為優質資産的核心要素的。

到底它跟其他的投資品類相比大概是什麼樣的水準，我們又做了一個簡單的對比，就是把它跟市面上所有資産化的投資，或者是财務類的投資相對比，我們發現高收益永遠跟高風險是對沖的，這兩個天平永遠是平衡的。

比如大家玩期貨，這個是一念天堂一念地獄，掙300萬和虧300萬可能就是在一兩天之間。包括靠譜一點的基金、銀行的理财，這些可能相對風險繫數沒那麼高，但是它的收益也顯而易見的逐漸在降低，特别是銀行理财。自疫情以來這幾年，利率一路降到3%以下，以前有個大額存單還能有勉強5%的收益率，現在3%以上的大額存單已經沒有了，最高也只有2.8%，這是銀行存款，當然這是比較穩健的。

如果跟其它的不動産做對標，比如說跟寫字樓、商鋪對標，寫字樓和住宅最大的問題是現在在國家這種房住不炒的形勢下，已經沒有太多的空間給到各位去利用。商鋪和寫字樓可能還會有一點空間，但是這兩樣投資標的，我估計原來投資過的人都受到“一鋪養三代”的影響，這個法則已經不适用于疫情後的時代了，因為疫情後我們發現大量的商鋪、寫字樓是空置的，甚至包括深圳在内的核心地段，大量的寫字樓、商鋪依然是空置的，包括華強北，大家可以去看一看，當年如火如荼的賽格電子市場，當年有多火，現在就有多蕭條。

所以這個東西的風險還是依然實實在在存在的。而車位是相對穩健的，它有一個優勢就是它有一個被動收益，我們持有一個車位之後，有人會來停我就有收益，我不用主動找租客，你買了一個房子，你還要找中介幫你去找租客，而車位是有被動收益，所以我們綜合評估下來，車位具備投資的要素，可以作為一個投資標品來做選擇。

剛剛我們講的都是理想情況，但是現實當中很少有朋友投資車位，除非是這一兩年受到我的影響，覺得這個東西真像我說的那麼好，跟着一起玩一玩。

到底這個問題在哪里？我相信這也是困擾着物業行業車位賣不好的原因。既然說得這麼好，投資也行，自用也可以，案例來說是兩相宜的東西，為什麼它還是比較冷門的？第一，本質上還是我前面講的定價策略的錯誤。第二，它現在的收益是偏低的。什麼叫收益偏低？它不像你買房子，你買了房子以後，如果你按租金算你的年回報，它一開始都有，哪怕收益很低，比如說你500萬買套房子，一年租金6萬塊錢，你可以算出投資年化回報。但是車位存在不确定性，有時候有人來停，但有時候這個租客走了，我還得重新找人停，所以它的波動性很大。我們在想如何解決這種波動性的問題，假設我們考慮一個車位投資10%、15%的回報，如果這個回報是長期穩健的，我相信大家都不會再考慮了，立馬就能上車。

思考這麼多之後，我們發現這個行業有機會，就是如何提升車位的收益，變成了我們現在這個企業正在經營的一件事。既然能找到這麼好的一個標的，能讓它的收益得到穩健提升，它應該會有一個比較大的市場，所以我們就沿着這個思路往下去做。

我們能不能專門做車位資産的經營管理，讓每個車位的收益都得到提升呢？我們就思考了一下，首先停車場應該是長這樣的，每一個車位都是被私有化的，所以每個車位應該都會有一把鎖。它也應該是漂漂亮亮的，它的導向指示的硬件指標應該像我開篇的PPT右邊那張圖一樣，相對來說有規範、有管理，這種基本的保值和品質是要保障的，然後我們再來談疊加其它的服務。

我們認為在一個停車場里面，就像一片森林，我們不會過分關注某一棵樹的價值，因為一片森林成千上萬棵樹，我們不可能關注到每棵樹。但是車位不一樣，在停車場里面，每個車位如何凸顯它的個性化的價值，好一點的車位為什麼貴一點，為什麼這個車位的翻牌率更高，大家願意停，而角落那個車位不願意停。這些因素本質就是每一個車位的個性化要素，這些個性化要素首先要通過一種數字化的手段，要把這些信息送到平台上來。也就是說讓每一個車位能夠通過平台被自助交易，就會變成解決這件事的根本矛盾的基本工作，否則我們並不清楚你的車位每天有沒有人停，他停了多長時間，應該收多少錢，怎麼樣單獨對每一個車位的停放做計費。停車場道閘是針對一個場來說的，但是停車場里面我們也並不知道每一個車位的效益是多少，每一個車位到底創造了多少效益我們並不清楚，所以我們做的第一件事就是把每個車位都數字化，通過獨立的數字化標識，能夠讓每一個車位都能被獨立的定價。獨立定價之後，意味着它能夠被獨立地交易，這個交易包括買賣、租賃、分時租賃、共享停車等等，這些對應的場景就衍生出來了。

但是沒有這樣一個工具，我們會發現，我們談所有的收益、談所有的買賣、租賃都是空談，所以這是我們的基本功。有了這個能夠被獨立交易之後，還應該幹什麼？這個我們就要回想房地産這10年發生了什麼，比如說梅林的房子，我印象非常深刻的是，在2006年左右旁邊的中康公司對面那個天虹的房子是4500塊錢一平米，相信現在它的房價不會低于8萬。4500到8萬，這中間經歷了什麼？沒有多一塊磚、沒有添一塊瓦，而且使用年限還打折了，原先有70年使用年限的，現在只剩60年了。我們仔細分析到底經歷了什麼，最後我們發現，其實就是幾個市場周期，本質是交易，就是我買下來4500，我要2萬塊錢賣給張三，張三要4萬塊錢賣給李四，李四說我得6萬塊錢賣給王五，三五手交易之後，這個價格就定在這里了。所以你看政府打破這個價格體繫也非常粗暴，我不管你們交易了幾手，我也不管你原先多少錢買的，現在我重新定價，這個項目就是6萬。所以它公布了一個政府指導價。這就是房地産近幾年實實在在發生的事情，這說明什麼？交易是能夠産生價值的。每次的交易本質上都是把自己的預期放進去了，然後下一個人也是看中未來的預期，他才會買入，所以這種交易是能創造價值的。也就是說我通過安裝車位鎖，讓這個車位流動起來，張三、李四、王五這樣每一手不斷地買和賣，這種自由的交易，是能夠讓這個資産獲得增值的，也就是說它的價格是可以上漲的。

我們到底怎麼做這個事？很簡單，我們推動三個機構，能夠形成一個業務的閉環。第一是誰有車位，開發商、物業公司，這些都是大宗車位的持有者，第二個，誰需要車位，肯定是住在這個小區的業主，他是最終真正需要這個車位的使用價值的人。第三，誰在使用價值沒有被發現之前，能夠看中中間的增值收益呢？也就是租金這一塊誰看中呢？開發商要的是錢，所以這個中間會産生一種專門用來做基金投資的機構，它可能並不在意這個車位到底最終會賣給誰，它只在意的是我1000萬買一堆車位，你向我貢獻年化多少的收益，至于說最後你賣給誰，我也不關心，我要的就是幾年退出，年化收益多少。所以我們能促成這種開發商資金需求，另外有資金方，需要獲得年化收益，經過幾個輪回，最終這個車位還是回到使用上去，形成這樣一個業務的閉環。我們現在也是像物業管理一樣，只不過我們服務的對象是持有車位的産權人或者是持有方，也就是我們本身做的也是服務，跟物業服務類似，只不過我們專門對車位提供極致的服務，以保值增值為核心，以交易流轉為邏輯，最後我們是希望讓這個車位變得更有價值。

我們的方法很簡單，就是每個車位都讓它在森林中被看見，然後能定價、被流轉。當然，這些海量的車位，我們也不可能單獨靠幾個人去管，所以我們不得不說，本質上我們還是一家互聯網公司，我們還是一個做工具的、做軟硬件的公司，我們通過平台化的手段去實現我們所說的這些玩法。

（見PPT）這是我們實際落地的項目，可以看到我們的小程序非常簡單，每個車位上有一個二維碼，掃這個碼之後，你可以通過這個二維碼看到整個小區車位交易的情況、成交的信息，可以單獨對某一個車位進行買賣，並且全線上電子化交易，簽電子合同，權屬也是在線上直接進行變更。當然，帶産權的車位除外，因為帶産權的車位又涉及到另外一個網簽合同，那是另外一套流程，那是必須在線下的。但是這些以使用權銷售為主的車位，全部可以在線上完成一整套的交易，包括租賃、買賣、分時租賃、共享、預約停車等等。我把這麼多車位組合起來以後，也能間接解決社會停車位不足的問題，因為很多車位都希望獲得收入，我在低峰時段把這個車位共享到社會上，讓有停車需求的人來停放，所以我們最後變成了一個平台。

總結一下我們提供的是車位資産的運營、車位買賣和投資綜合一體的車位資産運營平台，這是我們恒車通在堅守做的一件事。我今天的分享就到這里，謝謝大家。