致辭暨卓越指數·2024物業服務卓越表現報告發布

陳詩濤（觀點機構、博鰲房地産論壇創始人）：尊敬的各位來賓，從去年年中開始，房地産大行業的寒冷逐漸波及到了相當大的産業鍊，我們正在經歷一個經濟周期，這個周期我們國内絕大數人員都沒有經歷過，所以，陣痛巨大，如何生存如何發展作為巨大的問題直接擺在面前。

今天上午很多企業朋友走進了萬物雲，參觀並進行了互動分享，作為最具代表性的萬物雲，在社區服務，商辦服務、城市服務及科技探索各方面保持了領先，

包括我們這兩天連續在深圳舉辦的兩場論壇都沒有在酒店，而是在萬科南方産城的創智雲中心舉辦，我們也可以看到萬科的提前布局及各種應變。在這個經濟周期中，萬科各闆塊依然保持着開放與進取的心态，确實是值得我們學習及借鑒！

其實，觀點這幾年也一直在改變，大家看我們今年連續不斷的線下活動就知道覆蓋的領域：1月份的ESG圓桌，4月2日剛剛舉辦的觀點年度論壇，昨天的數字化論壇，今天的物業大會，4月23-25日上海觀點活動周，我們将在黑石上海的項目上連續三天覆蓋4個業态的論壇：養老、産業、租賃與資本金融，5月9日在香港舉辦資本圓桌，5月21日廣州零售購物中心大會，23日北京商辦暨資管大會，8月博鰲繫列論壇，9-12月陸續的商業大會、物流大會、大灣區産業論壇等。在次，我也真心邀請在場的各位及線上看直播的各位朋友，全年都與觀點攜手前行，用努力、用專業來度過這個經濟周期！

接下來我就用每年一度的卓越指數·2024物業服務卓越表現報告的發布來表達今天對在場所有來賓和在線上觀看直播的來賓朋友們真誠的敬意。

請看大屏幕，現在由我正式發布：《卓越指數·2024物業服務卓越表現報告》。

這個報告是觀點指數研究院出品。觀點有3個内容，一個是大家熟知的媒體，我們有網頁、微信和各種導讀等等的矩陣。第二個是觀點指數研究院，幾年前比較低調，現在我們各個業态在發布各種企業深度調研和行業報告。三是活動團隊，這是觀點的三個産品。

這個産品是觀點指數研究院出品，時間關繫，我這里摘一個簡單的PPT給大家做一個匯報，詳細的内容大家可以登錄觀點網和觀點指數的官微，我們會進行全文刊載。

報告分為兩部分，一個是報告部分，另外一個是卓越榜單。

整個行業在新舊模式的過渡階段，關聯的服務行業也在積極調整，找尋一些新的路徑。

這兩天我們也走了很多物企，我們認為現在的關鍵詞是“回歸品質、多元競賽”，雖然去年一年大經濟不好，但是物業行業還是在進行擴張的，品牌做了很多的調整。右邊我們列了接近20家企業的圖表，大部分物企的在管面積都是增長的，平均漲幅是15.3%。當然相比2022年同期接近30%的增速是下降的，但是還是有增長的。

去年一年，我們看到一些物企大佬進行了調整，人力的調整也跟企業的戰略、創新、管理等各方面是有關聯的。所以我們去年定位是可持續發展，進行重要戰略調整的一年，未來可能競争趨勢會激烈，市場集中度可能會持續提升，央國企及實力的頭部可能會占主導的 優勢。

去年整體的增值服務延續較低增速，右邊是增值服務毛利率和整體毛利率的對比。非業主增值服務滑坡比較明顯，我們認為會進一步分化，這里列舉了十幾家企業的情況，大家可以看一下這個柱狀圖。這部分我們覺得是受了關聯房企銷售額下降的影響，開發商前期交付、顧問服務等等方面都是下降的。接下來房企的風險不知道是不是會出清，央國企和民企的業務不知道是否會變好或者有分化。财務方面去年是增收不贈利的情況緩解，城市服務盈利中規中矩。我們列了接近20家物企，大家可以看一下他們的收入變化、在管面積的變化，包括我們看到樣本物企的平均收入增幅由2022年的21%下降至9%。整體來說還是央企比較好一些，華潤、中海、招商、保利物業的表現更好。

城市服務方面，去年我們也去了華潤做的成都大運會的場館，我們也看到他們的城市服務，這塊圖表上沒有列華潤，列了其它8家物企的收入。

平均的管理費用方面，我們認為優化空間有限，目前毛利率的均值是下降的。但是優化的空間有多大，我們認為是有限的。今天上午大家到萬物雲，萬物雲給自己定位的是科技服務公司，目的也是在大量解放生産力、降本增效。應收款和現金流方面，去年整個房企的現金流是極差的，有些沒上市的房企其實是靠物業和零售商業的現金流支撐着，所以物企的現金流、應收款的數據，我們列在這邊，大家也可以看一下。包括應收賬款周轉率，大家可以看這個柱狀圖。

並購交易，剛才我們在外面看到賀律師在外面進行了《大並購》這本書的簽名贈書活動，我們這里看到一些並購的情況，去年受到管理和管控的影響，央國企的重大並購是沒有的，我們這里列了十幾起大的並購事件，大家可以看一下，去年有些終止收購成為看點，包括新大正等等終止收購。

IPO方面，今天龍湖智創也有領導到現場，龍湖智創去年一直在做，大家認為是一個非常大的事件，但是認為沒有市場的估值不太好，所以他們暫緩上市。說不上是什麼負面，而是看市場值不值。珠海萬達商管上市的事情，對整個行業影響也很大。

二級市場方面，整體還是下行的，部分物企目前回購積極。物企市值的區間漲跌幅，大家可以看右邊這張圖，這里列得比較清楚，包括我們列了華潤萬象、萬物雲、碧桂園服務、中海物業等等。

政策方面，我們已經看到去年年底發布的政策，國家定位物業服務是屬于商務服務業，從這一點可以明确知道物業服務未來的賽道。包括今天我們大會的主題也是“多極賽道”。我們可以看到住宅、非住宅、商管，甚至公共場館、醫院、學校、酒店、産業園區，未來會越來越細分，這也是非常好的一個事情，我認為可能掙快錢的時代過去了，現在就是細分，掙踏踏實實的錢。

第二章節是年度物企表現榜單。

首先是甄選了50家最優秀的物企，後面還有7個榜單，一共有8個榜單。這個榜單是我們挑選行業的標杆企業，可能對行業發展有一些促進的作用。

這是卓越指數2024物業服務卓越表現，可以簡稱50強，我們的指標，運營+财務占了55分，這里面細分的指標比較多，大家拿到全文PDF版本的時候可以看得比較清楚。第二個指標是品牌管理和創新，這幾個指標大家可能以前覺得比較空，但是當經濟周期不好的時候，會非常明确感覺到這幾個指標非常重要。包括會不會改變、創新。我們看到萬科、碧桂園服務、招商、華潤、龍湖、中海、雅生活、融創、保利、金地，這些企業的數據有些是公開的，剩下的還有一些是跟第三方獲取，還有我們向企業要，包括我們也有樣本的監測，對萬物雲我們用的是披露經營的數據。

這一頁是第11名到第20名的物企，包括綠城、永升、世茂、新城、鴛鴦、金科、合景、彩生活、越秀、建發。

這一頁是第21名到30名的，從金貿到金融街。後面是第31名到40名的物企，最後是第41名到第50名的物企，我們總共甄選了50家非常優秀的物業服務企業，現在都還在努力地向前發展。

在前面的指標里面，我們甄選了一個細分的指標，包括運營、财務、管理、品牌等等，我們根據整體表現，品牌價值方面有20家比較優秀的，排在第一的是龍湖物業，之後是中海、融創、華潤、萬科等等。之後在管理方面，我們第一名還是給到碧桂園服務，去年他們和合富的整合我們了解的比較深，各方面還是比較值得參考。創新能力方面，排前三的是萬科、碧桂園服務、雅生活。大家非常關心服務力，服務力是物業的根本，這是排名前30的企業，包括萬科、龍湖、融創、雅生活、金地等等。

城市服務現在已經是物業服務非常看重的，我們甄選了10家，城市服務是物業服務企業正在拓展的部分，有些大央企或者國企是有先天優勢的，我們把第一名給到了華潤萬象。物業企業的數字化運用，各種投入産出和投資是不同的，所以我們沒有排名，是按照拼音排序的，一共選出了10家。

上市物企财務表現方面，這也是大家比較關注的，我們做了排名，根據公告和我們監測的數據，得出财務表現的排名，排名是：華潤、碧桂園服務、萬物雲、保利、雅生活、率綠城、中海、招商、新城悅、建發。

我們的榜單也許不夠完美，希望各位給我們指導，謝謝大家。