香港傳真 | 長實虧本賣房 樓神趙國雄與413套大定的後市虛實

觀點網  4月6日清晨，香港紅磡站通往置富都會的天橋上人頭涌動，並非演唱會排隊入場，而是長實與港鐵合作開發的港島南岸“Blue Coast”項目首發。

當天約413個單位接近售罄，銷售套現近75億港元，創下香港《一手住宅物業銷售條例》2013年4月實施以來新盤單日銷售金額的最高紀錄。據悉，有大手客一次性購買8個單位，豪擲1.53億港元。

李嘉誠得力幹将、被譽為“樓神”的長實執行董事趙國雄表示，首批單位以低價推出，市場反響熱烈，甚至公司内部員工也參與搶購，他本人家族亦購入1個單位。目前尚余9個三房單位待售。

長實方面透露，将根據市場需求考慮短期内加推新單位，價格将有所上調，漲幅或介乎5%-10%，次輪銷售最快将在本周内啟動。

市場消息指出，該盤7天累收2.4萬票，超額認購55.9倍，凍結資金24億港元，穩坐2024年新盤票王，折實售價878萬至2649.4萬港元，折實呎價18998至27257港元，折實平均呎價22955港元。

此前長實提及的項目成本價為每平方呎2.8萬港元，調整後價格也僅僅“有望帶來微利”。

即便占據天時地利，長實定價依舊審慎——既不敢攫取“最後一塊銅闆”，亦不敢搶占“撤辣”後的“第一塊銅闆”。

“蝕少當賺”

項目可追溯至2018年8月，長實時隔近兩年首度拿地，擊敗另外4間本地财團投得黃竹坑站港島南岸第3期發展項目，補地價金額高達129.71億港元，以可建樓面約150.6萬平方呎計算，每平方呎樓面補地價約8614港元，成為歷來最高補地價金額的鐵路項目。

作為兩棟29-30層的物業，Blue Coast共提供642套2至4房大宅，配套會所設施。它也是港島南岸項目唯一坐擁商場的部分，第3A期即商場THE SOUTHSIDE，約50萬平方呎，建成後需要交還港鐵。3B及3C期為住宅，有專屬電梯直達THE SOUTHSIDE一樓港鐵站入口樓層，港鐵2站8分鐘即可直達金鐘，鍊接港島線、荃灣線、南港島線和東鐵線。

具體來看，該盤分層住宅單位涵蓋兩房至四房，主打三房間隔。當中，兩房涉及110夥，實用面積由452至538平方呎；三房占474夥，實用面積介乎728至1,006平方呎；四房涉58夥，實用面積介于1226至1267平方呎。

拿地之初，萊坊房地産香港董事紀言迅表示：該地塊非常值得，整個港島區未來五年市場上地塊供應驟減，只要拿到地就是賺到；更為重要的是，黃竹坑區域的住宅價格升幅也遠高于其他區域。

五年多過去了，用趙國雄的話來說，項目首批屬“撈底價”，今次開價“蝕少當賺”。

從市場行情來看，Blue Coast周邊新房呎價一般在3萬港元左右，以去年7月推出的港島南岸4A期海盈山（由嘉里、信置、太古地産及港鐵發展）首批為例，該批88個單位，實用面積403至914平方呎，扣除最高18%折扣後房價966.7萬至3013.59萬港元，折實呎價23988至35001港元。

相比之下，長實将Blue Coast上車最低呎價壓到18988港元，折實均價也有明顯優勢。

據介紹，若買家選用“置識買-百分百上蓋物業120天付款計劃”，總折扣優惠高達售價15%。此外，經絡按揭還為Blue Coast國外專才買家提供“外來專才置業按揭優惠”，按揭成數高達9成。

從“拿到地就是賺”，到“虧得少就是賺”，Blue Coast見證了香港樓市又一輪跌宕，而這種跌宕對于長實或趙國雄而言並不陌生。

2023年3月，屯門飛揚二期首推88套房，折實平均呎價12509港元，較2022年6月推出一期首批折實平均呎價下跌16.88%。當時，趙國雄就表示飛揚第2期首批單位開價屬“深水炸彈價”。

到了2023年8月，長實新盤親海駅II首批開售，折實平均呎價14997港元，總價低至290萬港元。趙國雄稱為“平（便宜）爆價”，除了比2022年同區新盤低近17%外，還是近7年市區最低價新盤。

事實上，自2020年來，長實在港新盤開價就趨于保守，将軍澳日出康城新盤SEA TO SKY、洪水橋新盤#LYOS等均低價入市，對盈利能力造成沖擊的同時，也讓長實迅速歸攏現金，截至去年底，公司銀行結余及定期存款超過400億元，負債淨額對總資本淨額低至3%。

“撤辣“呼聲四起的2022年，趙國雄曾公開表示，本港樓市問題並非來自辣招，而是供應不足，供應逐步增加，政府可慢慢放寬置業政策。

供求關繫，或許正是撤辣後長實調價與否的考慮之一。

價格走勢

就項目本身而言，長實亦未過度強調内地客分量。

據長實營業部首席經理郭子威透露，Blue Coast客源還是本地用家為主，内地客戶約占3成，此前已收到1000多宗查詢，而在華南城市路演中，收到來自深圳的查詢約300宗，廣州有150宗。

郭子威還認為，撤辣信号不僅是對市場的鼓勵，也是對資金的吸引，現階段不會立竿見影，而是吸引越來越多資金到港，這才會對香港往後經濟産生正面影響。

他留意到，最近買家以用家為主，相信短期内不會出現短線炒家，目前樓市走勢健康。

這是撤辣之後，香港樓市的另一把聲音。

4月2日，據美聯物業監測數據，受惠于港府全面撤辣，3月香港一手房成交按月升逾14倍至4200宗，創1998年後單月新高，十大二手屋苑交投按月升約2.6倍至359宗。

另據香港中原地産統計，在2月28日至3月26日期間，全港115個新盤錄得成交，合計約3799宗，總成交額381.38億港元，與撤辣前一個月（1月28日至2月27日）的229宗及39.2億港元比較，按月上升15.6倍及8.7倍。

中原監測到，撤辣後香港一手市場錄得超過150組大手客掃貨個案，涉及逾420個單位，占整體成交逾一成，樓價總值逾41億港元。

值得一提的是，這些大手客心水的單位近九成為樓價1000萬港元以下。例如撤辣後首個開售新盤，恒地長沙灣巴域街Belgravia Place累銷402夥，約78夥由26組大手客分食，其中位于29樓全層共24夥均由同一金主購入，涉逾1.66億港元，是逾6年來最大宗新盤掃貨。

也就是說，即便是投資性質較強的客戶，也偏好中小型單位，而中小型單位出貨面向的客群對價格也更為敏感。

成交量迅速回暖，一手成交價並未擡頭，有部分購房者表示“趁開發商還沒來得及漲價”，但市場或許還需要更長的窗口期。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，撤辣後，需求以用家及長線投資者為主，估計4月一手交投或回落，但相信第二季度交投介乎5500至6000宗，按季度最多升22%。

其認為，潛在買家未必會待美國啟動減息才入市，又預料發展商積極推售貨尾及新盤單位，售價或不會大幅上升。同時，第二季度二手房交投将按季升36%至13500宗水平。如果交投持續高企，預期樓價跌幅會減慢，並逐步企穩。

龐大的二手房存量會對新房價格造成一定制約，彭博一項香港購房調查顯示，400位香港受訪者中約42%的人表示傾向于購買新盤，開發商可以設定合理價格與二手房競争。

中原數據顯示，截至3月25日當周，衡量香港二手私人住宅價格的中原城市領先指數較此前一周上漲0.8%，仍保持在七年低點附近。

標普曾在3月份透露，由于香港目前樓市供應過剩的狀況預計将持續一到兩年，因此盡管撤辣政策可能刺激市場需求，但受到高利率和短期供應充足影響，預計今年香港樓價将繼續下跌，明年才會逐漸回穩。

標普還指出，受影響的地産商如缺乏足夠流動性，可能會選擇大幅降價來刺激銷售，将對現金流産生重大影響，並可能削弱其盈利能力和杠杆比率。

瑞銀看法大致接近，認為盡管政策發生變化，但香港房價仍将下降5%。