城投接盤之後 深圳坪山世茂廣場復工前情

觀點網 被地方城投盤活，是衆多爆雷項目期待的歸宿。

4月2日上午，深圳坪山世茂廣場二期項目復工儀式如期舉行。

據了解，坪山世茂廣場項目位于深圳市坪山區商務核心區，坪山大道與振荣路交匯處東北側，距地鐵14号線錦龍站500米内，總建面約18萬平方米，涵蓋300米地標寫字樓、高端天際公寓及4.3萬平方米商業。

此前，坪山世茂廣場項目由蘇州世茂投資與坪山城投共同開發。今年3月14日，據世茂集團公告，蘇州世茂拟将其持有的項目公司坪山區城投宏源投資有限公司60%股權轉讓給坪山城投，至此項目由坪山城投全資持有。

坪山城投公司總經理郭斌于開工儀式上表示，世茂廣場項目停滞後，城投公司采取一繫列措施全力協調推進項目復工盤活，經過艱苦的談判和不懈的努力，世茂廣場二期項目終于迎來復工。

該項目可追溯至2017年12月下旬，深圳市坪山中心區G11336-0068号商服用地挂牌出讓，占地面積3.07萬平米，起始價為18.73億元。按照競買人主體資格要求，宗地内須建設一棟不低于300米的超高層地標式建築。

最終，上述地塊由深圳市坪山區城投宏源投資有限公司于2018年1月中旬以底價競得。

據世茂2020年披露，坪山世茂廣場項目由一幢300米超高綜合體和一幢36層高的商業公寓環繞兩座商業裙樓組成。項目規劃總建築面積為29.45萬平方米，其中一期約4.87萬平方米，二期約24.58萬平方米；原預計建設周期為2018年至2024年，預計總投資約34.55億元（含土地成本）。項目按自持十年後可售預計全部銷售收入56.89億元，預計銷售淨利9.73億元。

項目一期包含四十年産權公寓720戶，已竣工並可供銷售，目前228個單位尚未售出，二期甲級寫字樓及商業綜合體已自2021年年底起暫停施工。

到了2022年4月，世茂宣布終止将2500萬元定增募資投入該項目。原因就在于一期銷售欠佳，去化水平未達到公司預期，導致後續推盤計劃延期。彼時，該公司預計項目銷售周期将進一步延長，且後續開發建設經營步驟也将相應放緩。

“坪山第一高樓”的構想，也就此放緩至今。

世茂此前的資産出售包含兩部分内容，除了将城投宏源60%股權以3000萬元轉讓給坪山城投外，全資子公司南昌悅盈企業管理亦将其持有的對城投宏源的5.86億元債權以對價2.16億元轉讓給坪山城投，合計2.46億元。

截至2023年9月30日，城投宏源總資産為27.49億元，淨資産為1.31億元。經評估，該公司股東權益評估值為-5.85億元；其60%股權評估值為-3.51億元。也就是說，此次交易為平衡股權及債權價值後，各方協商厘定。

世茂方面透露，城投宏源60%股權存在限制工商變更的情形，已被質押給北京銀行深圳分行。北京銀行深圳分行已同意解除質押，並将向深圳市市場監督管理局提出申請解除質押，但市場有人士認為，城投宏源存在多起訴訟和債權債務糾紛，無法排除後期其他債權風險。

在2021年3月24日，世茂股份曾公告稱，城投宏源拟向金融機構申請金額不超過10億元的借款，當時世茂按持股比例提供6億元借款擔保，其他股東按照持股比例提供相應的借款擔保。

企查查顯示，城投宏源投資為失信被執行人，涉案金額27萬元，另外有5次列為被執行人，被執行總金額288.63 萬元。

就此看來，坪山城投從合作方世茂手里接下的不僅是資産，還有未來需要厘清的復雜債權關繫。

事實上，就在4月2日下午--項目復工儀式當天，蘇州世茂還與坪山城投在廣東省高院對簿公堂，案号“（2023）粵民終4820号”，案由為“損害公司利益責任糾紛”，目前處于民事二審階段，蘇州世茂為上訴人，坪山城投為被上訴人。

據坪山城投2023年上半年報告顯示，該公司報告期内營收4.32億元，歸母淨虧損1.94億元，虧幅同比擴大約62%。

2023年上半年，坪山城投利息費用1.66億元，同比增加39.8%，期内有6支債券存續，分别為21坪山 城投 PPN001、21坪山 城投 PPN002、21坪投 01、22坪投 01、23坪投 Y1、23坪山 城投 MTN001，也就是所謂“城投債”，累計余額50億元。

截至2023年上半年末，坪山城投現金及現金等價物余額4.76億元，同比減少56.2%。

對此，有行業人士就認為，在房地産行業調整周期，城投公司接盤出險房企停工項目或将成為常态，但接盤方的資金未來健康狀況也需持續觀察。