中國樓市開盤紀錄被刷新 中海打響一線豪宅回溫信号槍

觀點網 許久未見的豪宅“搶房大戰”于上海新世界闆塊展開。

本次“搶購”的房源繫中海順昌玖里項目，當日項目實現準日光，錄得去化率98.5%，銷售額達196.5億元。

觀點新媒體了解到，196.5億元的銷售數字超越了2020年深圳華潤城潤玺一期196億元的單次開盤銷售額，也刷新了中國樓市開盤新紀錄。

順昌玖里項目開盤當天，小米的首台新能源汽車“SU7”上市 僅27分鐘，大定五萬台，按均價計算約達125億元銷售額，同樣刷新了新能源汽車半小時“下定”的紀錄。

由此看來，無論是小米SU7的上市大定數據，還是中海上海豪宅刷新歷史開盤紀錄，似乎都表明市場的購買力遠比想象之中的強。

倒挂本色

與同區域的新房和二手房相比，本次熱銷的順昌玖里項目存在着明顯的“價格倒挂”。

在“買到即賺到”的價格剪刀差誘惑之下，疊加地處上海新世界闆塊的絕佳位置，讓這個超高層新盤沒有重蹈遇冷覆轍，反而成為“香饽饽”産品。

中海順昌玖里位于老上海人眼中的“白月光”——新世界闆塊。本次推售2棟超高層和1棟高層，建面約151-325平米的高層住宅産品，合計房源512套，均價約為17.2萬元每平米。

對于本次項目日光，業内人士認為結果並不意外。

“在上海市總價約3000萬元以上的豪宅新盤中，該項目無論是從認購組數、認購金繳納、還是凍資規模上均名列前茅，意向購買力已經覆蓋了實際可售房源。”上述人士分析道。

觀點新媒體了解到，上海在認籌意向金費用管理中，一般要求不能超過房源套均總價的20%。而在此項目認籌金執行過程中，認籌金降至樓盤套均總價的10%。

在認籌階段時，上述項目累計錄得738組認籌，認籌率超140%，項目的認購金為389萬元，再根據738組認購進行計算，光是認購階段就已經攬金超28億元，凍資規模下限接近60億元，成為積分搖号制度下黃浦區豪宅認購數和認購金額最多的項目。

“兩項數據不僅超過了上海豪宅市場上的諸多在售新盤，更是那些以量取勝的剛需盤無法比拟的，可以說是提前'預約'了日光結局。”

上述人士也坦言，近期入市項目顯示，超高層産品並未能俘獲“高淨值”客戶芳心。項目開盤之前，市場利好消息頻出的同時，“看衰”的聲音也不少。尤其是在2023年，浦東前灘世紀天禦、天匯以及黃浦區的海玥黃浦源2個超高層項目，都已先後折戟上海市場。

2023年5月中旬，前灘世紀天禦入市，758組入圍購房者未能消化384套房源，開盤當天價格最低、最高的房源率先完成去化，但剩下2000萬價格段的産品去化最吃力。

該年度9月份，單價13.2萬元每平米的海玥黃浦源認籌遇冷，308套房源認籌不足50%。同年11月份，前灘世紀天匯項目的推出再次遇冷，且與周邊二手房倒挂差不大的情況下，被稱為“前灘收官之作”認購率甚至不到6成。

不難看出，高淨值人群對超高層産品的住宅品質有所顧慮，購買客群在不斷消耗，而新增客群卻相當有限。

據觀點新媒體觀察，順昌玖里項目同為超高層住宅産品，之所以收獲跑赢市場的去化表現，與其燙金地段和倒挂的價格脫不了關繫。

中海順昌玖里所在位置為老西門闆塊，現被擴大裝進新天地闆塊之中。後者既是上海豪宅的風向標，同時也是上海最頂尖的地段。對比周邊競品，不難發現項目的平均單價降低了進入新天地闆塊的門檻。

該項目北側毗鄰翠湖天地隽荟項目，當前二手房價格為27.9萬元每平米，近一次成交價為33.79萬元每平米；東側為中海繫的建國里，目前挂牌價為23.9萬元每平米，近一次成交價格則是19.4萬元每平米。

就算是“次新房”復興珑禦二期的挂牌價也超25萬元每平米。對比挂牌價和近一次成交價，順昌玖里項目17.2萬元每平米的單價，倒挂率至少有12.79%，至多能到96.45%。

數據來源：觀點指數整理

除此之外，極具性價比屬性的産品打造方式，也是項目熱銷的原因之一。項目雖然是超高層住宅，但采用了鋼結構打造方式，相較于傳統的超高層得房率更高，使得項目原本的價格優勢更具有性價比，為高淨值客群打造了燙金地段里性價比十足的産品。

在深圳中原地産研究中心看來，中海黃浦豪宅刷新的紀錄給豪宅市場帶來更多信心，讓豪宅産品市場認可度進一步提高，帶動豪宅産品去化。

“對于區域内二手豪宅也是利好，部分未買到的客戶會流向周邊二手市場。這份市場熱度短期也會進一步傳導到改善，甚至剛需市場，提振整體市場信心。”

豪宅回溫

近幾年房地産正處下行周期，市場分化嚴重，豪宅市場表現最好，其次為改善，剛需市場表現最差。從近年新房開盤表現也可以看出，豪宅産品去化遠遠好于其他産品。

從深圳的情況看，海德園三次開盤三次售罄，蛇口招商玺家園、深鐵前海時代等都開盤售罄。其他核心區産品如潤玺、深圳中心天元、頤城栖灣里、深業雲海灣等核心區域樓盤開盤都去化八成以上。

2024年1-2月，深圳雖無豪宅項目開盤，但在法拍房領域，豪宅熱度恢復的迹象已經開始顯現。

據悉，年前流拍的4套蛇口豪宅半島城邦，近日二拍全部溢價成交，價格全部高于一拍，最高一套高出一拍237萬元，平均成交溢價率達48.75%，較首拍平均溢價為18.95%。

深圳中原地産研究中心認為：“近期上海、深圳相繼取消7090政策，政府對于豪宅産品的管控也在逐步放松。政策利好之下，市場信心回升，往往先反饋到豪宅市場，然後再帶動其他産品回暖。”

數據來源：觀點指數整理、阿里法拍

3月30日，在中海黃浦豪宅熱銷之後，深圳同樣有兩個豪宅産品入市，從成交數據上看，豪宅的春風不僅吹在了上海，也拂動着深圳。

本次入市的産品分别為前海桂灣的時代三期尊府以及福田的中洲灣迎海二期，兩項目單價均超9萬元每平米，單日深圳豪宅項目累計攬金近60億元。

據悉，前者為去年的網紅盤，本次加推344套房源，累計吸引509批客認籌，開盤完成去化282套，收金約27.39億元，去化率82%；後者開盤當日同樣人潮洶涌，入市的560套房源完成去化近6成，收金同樣在27億元左右。

觀點新媒體了解到，深圳本次入市豪宅項目與中海黃浦順昌玖里同樣具有“價格倒挂”的屬性。

深圳中原數據顯示，随着近兩年市場調整，特别是二手市場價格在2022、2023連續兩年錄兩位數的下調後，多數新房項目價格相對于同區域二手價格沒有倒挂，甚至多數區域二手性價比高于新房，導致新房市場逐漸轉冷，二手成交反而逐步回升。

個别頂豪區域豪宅有倒挂，如香蜜湖海德園，蛇口招商玺家園等豪宅。此類豪宅價格堅挺，基本沒有折扣，相對來說，前海、寶中、華僑城等區域豪宅産品相對走弱，近一年多，前海新盤日光難度越來越大，折扣也逐步加大。

今年3月，深圳取消實行了18年的“7090政策”，該政策的初衷是為了遏制高房價，随着“房住不炒”與“市場+保障”住房供應體繫的不斷深入，“7090政策”的退出也是順應市場變化的結果。

由于7090政策疊加限價政策，深圳豪宅主要還是集中于二手市場，新房頂豪産品稀缺。

在深圳中原地産研究中心看來，該政策取消最直接的影響就是新房市場将會重新迎來真正的豪宅産品，特别是核心區域，大戶型改善産品會增加，核心區域豪宅市場有望迎來爆發。

“當然，政策的背後也預示着未來政府将逐步對豪宅産品開始放松管控，甚至最終會完全放開，讓豪宅交由市場自己運行，對豪宅市場來說将是大利好。”

觀點新媒體不完全統計，2024年，深圳超十萬元每平米的待入市豪宅項目累計有6個，集中在南山、福田區域，且均集中在下半年。

數據來源：觀點指數整理

深圳中原地産研究中心分析指：“以深圳灣即将入市的兩個項目為例，政策松綁下，一手豪宅産品的增多也為客戶提供更多樣的選擇，中信東角頭、深灣胤府核心地塊必然會回歸到頂豪定位，産品日光也是懸念不大。”

該機構也坦言，市場並不是一個樓盤熱銷能改變的，這兩年一線城市都不缺日光的豪宅盤，但並未明顯改變市場。關鍵除了領頭羊的帶動，還需要其他樓盤一起發力，持續熱銷，才能帶動整體市場的回暖。