增值服務扛大旗 建發物業營收同比增56%與物管增速放緩

觀點網 3月22日，建發物業交出了2023年全年業績報告。

2023年建發物業實現營業收入約35.69億元，同比增長56%，實現毛利潤約10.01億元，同比增長86%，實現歸母淨利潤約4.67億元，同比增長89%，毛利率約為28.1%。

其中基礎物管實現收入約14.18億元，同比增長37%，收入占比約40%，社區增值服務實現收入約13.75億元，同比增長189%，收入占比約39%，提升18個百分點。

截至2023年12月31日，物業管理服務的合約建築面積于約為1.02億平方米，較2022年約9060萬平方米增長約12.4%。其中在管建築面積達約6140萬平方米。

值得一提的是，在2023年報中，比較亮眼的是社區增值服務闆塊。數據顯示，社區增值及協同服務收入約13.75億元，較2022年度約4.76億元增長約189.0%。2023年度已交付三個項目，因此2023年的房屋硬裝業務産生收入約6.84億元，較上年度約2690萬元增長約24倍。

社區增值服務扛大旗

建發物業在社區增值及協同服務方面下了不少功夫，早在2021年布局的家居美化業務，在近兩年的收入方面嘗到了甜頭。

2023年建發物業社區增值及協同服務闆塊收入13.74億元，收入占比逐年提升達38.5%，和物管主業收入占比只差了1.2個百分點。

目前，建發物業社區增值及協同服務共包含六項服務：智能社區服務、家居生活服務、家居美好服務、房地産經紀及資産管理服務、公共區域增值服務和養老及健康增值服務。

其中，家居美好服務因包含房屋硬裝業務結轉收入，增速最快，同比增長984.0%至7.49億元。本年度房屋硬裝業務交付3項目，産生收入約6.84億元，較上一年的2690萬元增長24倍。

近兩年來，物企紛紛加碼家裝賽道。如2022年碧桂園服務推出自營家裝品牌鳳凰家裝，到了2023年萬物雲也聚焦“蝶城+家裝”推出研選家，朱保全認為，“家裝行業還沒有全國性大家認可的公司。”

然而，建發物業管理層也看到該闆塊取決于集團年度承接項目數量，市場需求，政策環境等因素，所以房屋因裝業務在未來發展具備不确定因素。

因此，建發物業也願意把雞蛋放到其他籃子，比如保障性住房運營。2023年建發物業承接了90萬方的廈門海滄保障房運營。

喬海俠表示，2024年硬裝業務會減少，争取保障性住房業務會對公司的利潤和營收有一定的貢獻--展望在剔除硬裝業務情況下，2024年公司能保持兩位數以上的營業增長。

從年報中了解，由于需要整合供應鍊的房屋硬裝業務，也是建發物業資金流出增加的重要原因。2023年建發物業經營活動現金淨額約1.85億元，較2022年的4.96億元減少約62%。

物管增速放緩

2023年，物業管理服務依然是建發物業最大收益來源，該部分收入達約14.18億元，占總收益約39.7%。

值得關注的是，物業管理面積增長速度有所放緩。截至2023年末，建發物業管理服務的合約建築面積約為1.02億平方米，較2022年增長約12.4%，而2022年和2021年的增幅分别為23%和36%。

結合近兩年來物業市場情況來看，目前增量住宅可拓空間減小，土拍市場國資活躍，且大多具有合作的物業平台。

在市場拓展方面，據參加建發物業投資者會議的人士對觀點新媒體表示，CEO喬海俠在業績會上亦表示深感壓力，但是建發物業具有國資背景，與母公司廈門建發有很強的合作關繫，在擴展項目方面還是具有一定的優勢。

另一方面，建發物業把目標轉移到存量物業。據喬海俠透露，建發物業2023年在福建省的4個城市有做存量住宅的深度專項調研，2024年在存量住宅拓展方向上，他們将從這4個城市入手，尋找和他們客戶群體相符合的項目。

未來建發物業将加強當地和屬地地方企業央國企的深度合作，通過合資公司的方式獲取優質的存量住宅項目。

此外，建發物業将服務延伸至日益多樣化的非住宅物業（包括商業及辦公大樓、産業園區、政府大樓及公共設施、醫院及學校等），使物業管理組合多樣化。

截至2023年12月31日，建發物業已簽訂的非住宅物業的合約建築面積約為780萬平方米，較截至2022年約550萬平方米增長約40.7%。

2023年建發物業新增外拓合同金額8.28億元，同比增長7.8%。其中，非住合同金額為4.1億元，占比49.6%接近一半，同比增長56.2%。

用管理層的話來說，建發物業“向大物業管理領域進軍”。除此之外，建發物業與廈門新垵村股份經濟合作社合資成立廈門建垵城市服務運營有限公司，計劃将新垵村打造成為“宜居宜業的現代化城中村。”

而商管拓展方面，建發服務2023年新增2個輕資産項目--漳州特房T·ONE以及福州匯成新時代，管理規模首破百萬方。商業物業運營管理服務始于2022年9月，目前為21個商業項目提供服務，貢獻了約2.0%的營業收入。

“住轉非”的策略也是建發物業接下來的發展計劃，在整體轉型方面，将會鎖定10個重點城市進行多維度調研分析，首選優質商販産業園政府大樓業态，聚焦核心城市去拓展。