廣州發布“三舊”改造實施辦法配套文件 並公開征求意見

觀點網訊：3月22日，據廣州政府網發布，廣州市住房和城鄉建設局發布《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮改造實施辦法配套文件（征求意見稿）》（簡稱《意見稿》），公開征求意見。

《意見稿》強調了政府補位在舊村全面改造中的作用，市場主體主導的項目，在政府規定的期限内無法與所有原權利主體達成搬遷補償協議的，征得村集體和村民同意後，可申請将項目轉為由政府主導的方式推進。對于補償安置争議問題，《意見稿》探索行政處理+行政訴訟的路子進行解決。

對比2016年開始實施的《廣州市舊村莊更新實施辦法》（簡稱2016年《舊村辦法》），《意見稿》在全面改造、微改造兩大類的基礎上，增加了第三種類型——全面改造和微改造相結合的混合改造。《意見稿》還提到，舊村莊改造涉及歷史城區、歷史文化街區、歷史文化名鎮、歷史文化名村、歷史風貌區、工業遺産、傳統村落保護的，保護範圍内不适用全面改造，原則上以現狀保留及微改造為主。

《意見稿》提出，舊村莊改造類型、改造模式應當經農村集體經濟組織成員大會表決确定。對位于城市重點功能區、完善城市功能和提升産業結構有較大影響，通過微改造或混合改造難以改善居住環境的舊村莊，可以确定為全面改造；對具有歷史文化保護價值或基本符合國土空間規劃要求的舊村莊，可以确定為微改造。

在舊城改造領域，《意見稿》首次提出，可由所有權人直接出資，作為改造主體實施改造，也就是業主可以自掏腰包進行拆除重建，成為繼政府主導、引入開發商改造之後的第三種更新模式。在舊廠改造方面，國有土地上舊廠房改造為保障性租賃住房的，不用補繳土地價款。

對于搬遷補償安置方案表決，《意見稿》的要求和2016年《舊村辦法》基本一致：需經被搬遷安置的村（居）民和世居祖屋權屬人總人數的80％以上表決通過。在項目實施方案批復生效後3年内仍未達到80％以上簽約的，方案應重新報批。

《意見稿》還加入了政府補位的内容。對于市場主體主導的舊村莊全面改造項目，在政府規定的期限内無法與所有原權利主體達成搬遷補償協議的，市場主體征得農村集體經濟組織以及不少于三分之二的村民或戶代表同意的，可以申請将項目轉為由政府主導的方式推進。市、區人民政府可以在現有工作基礎上繼續推進土地、房産征收（收回）工作，並對市場主體前期投入費用進行核定後予以合理補償。

根據《意見稿》，原集體土地使用權人因無法與改造主體達成補償安置協議，在規定期限内拒不交回土地的，改造主體或原集體土地使用權人可向項目所在地的區人民政府申請行政處理。若行政處理的當事人對區人民政府作出的行政處理決定不服，可以依法申請行政復議或者向有管轄權的法院提起行政訴訟。否則，行政處理機構或當事人可以依法申請強制執行。

《意見稿》在2016年《舊村辦法》的基礎上，增加了批復延期的内容——因政策調整、規劃調整、重大公共事件等不可抗力原因，造成3年内都未達到80%以上簽約，改造主體可申請延期，一共可延期2次，每次延長不超過1年。

對于舊城鎮的改造，相比2016年實施的《廣州市舊城鎮更新實施辦法》（簡稱2016年《舊城辦法》），《意見稿》同樣在全面改造和微改造的基礎上，增加了二者相結合的“混合改造”。

在意願征詢方面，《意見稿》規定，涉及全面改造，應當分兩輪征求房屋所有權人的意見：第一輪，經改造範圍内建築面積占比90%以上（含90%）的房屋所有權人且人數占比90%以上（含90%）的房屋所有權人同意，方可啟動改造；第二輪，征詢對補償安置方案的意見，在規定時間内，簽訂附生效條件的房屋補償安置協議的建築面積占比和房屋所有權人人數占比均達到2/3以上（含2/3）的，方可實施房屋拆卸。

值得注意的是資金籌措方式的變化，《意見稿》提出，舊城鎮全面改造或混合改造項目，可由改造範圍内的房屋所有權人直接出資，作為改造主體實施改造。這意味着，舊城改造在政府主導改造、引入開發商改造這兩種模式以外，新增業主作為改造主體的第三種模式。