白芒村“統租”暫緩後轉換打法 萬科中標深圳百旺項目入局

觀點網 從“萬村計劃”到如今的“國企統租”，萬科在深圳城中村住房租賃扮演過不同的角色。

近日，據深圳交易集團有限公司采購平台顯示，深圳市萬科城市建設管理有限公司中標南山區百旺品質化提升項目代建，中標金額1531.58萬元。

另據公共資源交易顯示，南山區百旺品質化提升項目的設計和總承包将于4月9日至6月8日招標，萬科城市建設均有參與，招標估價分别為1306.87萬元和4.36億元。

百旺村的上一個名字是“白芒村”，在“統租”試點推進時一度甚嚣塵上。有說法稱，該村因諧音“白忙”而改名，寓意百業興旺。

去年5月，白芒村計劃推進由南山區國企深匯通統一改造、統一出租的綜合整治計劃，但由于租戶抵抗力度及輿論關注等因素，最終深匯通暫緩簽約工作。時隔一年，白芒村嘗試以另一種方式繼續推進改造工作，萬科也悄然入局。

百旺（白芒）品質提升項目位于南山區西麗湖國際科教城核心地段，目標建設為“百旺驿站”，打造非城市高密度建設區的精品化主題村落。

代建探索

定標報告顯示，萬科城建在第一大輪投票以7票全票通過，力壓深圳市華懋建設工程有限公司和深圳市廣發建築工程有限公司。

南山區百旺品質化提升項目總投資約5.13億元，現狀為城中村，預計改造總棟數約300棟、改造總建築面積約20萬平方米。主要建設内容包括清統租樓棟的建築結構加固、建築室内裝修、戶型改造，傳統民居的室内修繕，臨時建築的拆除，電梯連廊的加裝與更換等。

萬科城建業務起源于2010年深圳龍悅居三期工業化保障性住房項目，實體化于2020年，由深圳市萬科發展有限公司全資控股，隸屬于萬科南方區域，對外投資四家子公司分别位于深圳、東莞和汕尾。

據悉，萬科過去布局的代建業務通常都會從區域公司、城市公司中細分出來，目前代建規模最大的是南方區域。一位接近萬科南方區域的人士向觀點新媒體表示，“代建公司是我們萬科地産的一個闆塊，算是獨立狀态。”

官方公衆号“萬科南方區域城建”的介紹寫道，公司項目以政府代建為主，業務涵蓋住宅(保障房)、産業辦公、教育、文體、物流、醫療養老、市政園林、綜合整治、酒店等九大品類。

與金地管理、旭輝建管、綠城管理等不同，萬科代建業務尚未自成體繫、自立門戶，且主要發力政府公建領域，在業内頗為低調。

直到2023年7月，原深圳恒大超級總部項目被安居建業接手後迎來復工，萬科城建以1.338億元的報價成功獲取深圳超總B塔的代建服務，也讓萬科的代建業務廣受關注。

從恒大超總項目來看，萬科一方面作為接盤方安居建業的參股企業，另一方面也是恒大在深圳灣的鄰居，曾于2017年12月19日獲取深圳灣超級總部用地，並建設萬科SIC超級總部中心，具備對應的操盤經驗。

此次拿下的百旺品質化提升項目代建，萬科同樣輕車熟路。

百旺項目采購單位為深圳市西麗湖科教城投資運營有限公司，是深圳市深匯通投資控股有限公司全資子公司，後者是實控人為南山區國有資産監督管理局。深匯通與萬科已經有過多次代建合作。

深圳城市歷史的發祥地南頭古城，在2019年全面推進特色文化街區建設，便是由萬科城建作為代建單位進行規劃、設計、施工一體化建設管理。後續在政府的指導下,深圳萬科與深匯通、村股份有限公司合資成立運營公司。

據觀點新媒體走訪，作為一期改造成果，南頭古城十字形主街商業氣息濃厚，文娛消費令人眼花缭亂，但走入内街，頭頂淩亂的電線與滴水的衣物仍提醒着來者身處何方。

去年八月份，第九屆深港城市/建築雙年展南頭古城分展場開幕，彼時深圳萬科認為，如果接下來的改造延續主街的城市化改造方式，可能會進一步削弱南頭古城作為城中村的角色和“城市窪地”的獨特功能；因此，此次展覽注入了萬科對古城二期改造的期待，希望“糾偏”主街改造的精致化問題，探索空間和業态的新方向。

就在不久前的3月12日，南頭古城特色文化街區建設（二期）項目施工總承包開標——這次深圳萬科成了招標人，由深圳市西部城建工程有限公司以1.46億元中標。

南頭古城從一期推進到二期，在此期間萬科並未局限于代建業務。至于“百旺驿站”，接近萬科南方區域的人士表示，萬科目前還只是乙方角色，現在探讨後續業務挖掘可能為時尚早，“而且得看主管部門的需求和要求了”。

“萬村”復活

深匯通與萬科的另一次合作，是同樣位于南山西麗街道的平山村。

2023年3月，平山村開始統租改造，公開信息顯示清統租任務涉及約615戶，建築物522棟，總建築面積約31.2萬平方米，統租期為15年，計劃2025年建成平山人才小鎮項目，由深匯通主導，萬科負責代建管理。

據當地報道稱，改造完成後整個村的公寓都由萬科旗下的泊寓管理，将提供4類居住主題：學生公寓、青年公寓、家庭公寓、惠民公寓。

去年12月22日，平山綜合整治項目迎來首批租客入住，恰逢冬至，各政府單位與租戶代表在公區廚房還舉辦了餃子宴。

事實上，萬科在平山村，乃至整個深圳城中村早已展開過一次統租改造探索，也就是“萬村計劃”。

萬村計劃是萬科在2018年大力推進的一個項目，由于以高于市場價格收納城中村農民房，加上目標客群對租金漲幅的接受程度有限，最終不了了之。

在2019年末，就有租戶在大衆點評泊寓·平山村點留言“平山村一直在進行城中村改造，感覺泊寓租下了很多農民樓改造成公寓。改造之後的公寓肯定比之前的農民房要好很多，但是隔音和樓距還是沒能解決很多棟都沒有電梯，而且泊寓的廁所普遍偏小。但泊寓畢竟是萬科旗下，經常做一些優惠力度很大的活動，租房還是比較劃得來的。”

寥寥數語，道盡了“萬村計劃”當時的處境。

為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，深圳提高了“十四五”規劃任務目標，将建設籌集保障性住房原目標54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。

《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規劃 （2019-2025）》也提出，鼓勵綜合整治分區内的用地開展城中村綜合整治類更新。規範引導各區在綜合整治分區内有序推進城中村住房規模化統租改造，滿足條件的可納入政策性住房保障體繫。

在如今的“平山人才小鎮”和“百旺驿站”，萬科顯然看到了另外一種可能——以代建入局，為後續泊寓代運營留下合作空間，且規避了大規模統租、改造需要沉積的資金成本。