香港在左 深圳2480套人才房入市里的灣區樓市競合

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2024-03-14 00:54

  • 面對人才房和安居型商品房供應,此前深圳開發商們還可以選擇具備投資價值的高端市場,但就在不久之前,這一部分市場也受到外力牽引——香港終于“撤辣”。

    觀點網 盡管深圳已不再新增安居型商品房和人才住房土地供應,但要消化掉存量、在建項目,仍需一定時日。

    近日,經深圳市規劃和自然資源局寶安管理局核發,深鐵璟城二期《建設工程規劃許可證》及總平面圖在網上公布。

    該項目二期總建面約45.6萬平方米,計容建面約31.7萬平方米,住宅部分25萬平方米,将供應3109戶,其中人才住房2480套,商品房629套。

    深鐵璟城位于寶安區松崗片區地鐵11号線終點站碧頭站上蓋,東寶河南側,松福大道以北,用地面積達到了33.1萬平方米,由深圳地鐵集團于2021年9月集中土拍競得。

    項目分為南區和北區,可售人才房在南區,一共10棟,原規劃2376套,後改為2480套,具體包括744套約90平方米三房戶型,和1736套約70平方米兩房戶型,均價2.74萬/平方米。

    一期1243套商品房已于2022年開售,戶型包括建面約75-105平方米兩到四房小高層,和約145-151平方米四房洋房,單價區間約4.13-5.44萬/平方米,均價約4.83萬/平方米,總價區間約321-806萬/平方米,精裝交付。

    二手房方面,周邊的滿京華雲著一二期二手房指導價為4.58萬/平方米。

    作為地鐵上蓋項目,除了地鐵11号線,一站即可到達松崗站與地鐵6号、12号線(一期已開通,二期在建)接駁,但地理位置靠近東莞,離市區較遠,且周邊基礎設施相對薄弱,因此一期銷售去化不佳,搖号當天入圍235批客戶,到目前仍有約八百套在售。

    兩年過去,二期大量人才房即将入市,接近六折的價格優勢,讓項目部分短闆變得可以克服,也将對一期及周邊項目普通商品房造成沖擊。

    人才房引力

    深鐵璟城二期僅是深圳人才房天量供應的一部分,僅從寶安區來看,今年就有天健和郡府690套、棚改項目海岸悅府415套人才房入市。

    據不完全統計,今年深圳新增再加上去年“回鍋”的人才房,将供應超過1.5萬套。

    據深圳市規劃和自然資源局發布的《深圳市存量住宅用地信息》顯示,截至2023年12月31日,深圳存量住宅項目602個,存量用地總面積1176.85公頃,未動工土地面積314.57公頃,已動工土地面積862.28公頃(其中未銷售土地面積358.35公頃)。

    對于可售型人才住房,在清單中還有14個項目有未銷售的面積。

    就在不久前3月7日,經深圳市住房保障署批準,安居華越龍苑項目住房面向符合條件的人才配售,推出530套三房戶型;同日,星河開市客環球商業中心項目25套剩余房源開始認購。這兩個項目現在還處于申請認購階段,也都是此前推售過的房源。

    當人才房都需要“回鍋”再度配售,普通商品房的去化難度可見一斑。

    2023年,深圳共入市了178個新盤,新房住宅供應面積579.2萬平方米,同比上升27.6%,對應房源5.69萬套,同比上升21.9%。

    與此同時,深圳2023年入市20個人才房項目,貨量超1.65萬套,年内去化超1.3萬套,去化成績達到普通商品房成交總量的40%以上。

    樂有家研究中心數據顯示,截至2023年底,深圳新房住宅庫存為517.88萬平方米,共計51687套。另據深圳中原研究中心計算,深圳存量新房去化時間約為19.3個月,兩者均創10年新高。

    從全年來看,普通商品房新房去化率不到30%,人才房去化率則超過80%。

    深圳中原研究中心接受觀點新媒體采訪時表示:“人才房申購條件放開,限制條件已非常寬松,特别是3人家庭就可申購3房,而且人才房相對安居房來說位置還不錯,對于剛需群體吸引力十足,甚至出現萬人申購。從結果也可以看到,2023年人才房對新房市場造成很大的沖擊,特别是同區位商品房。”

    深港競與合

    保障性住房和商品房雙軌並行已成大勢。

    去年8月1日起,深圳不再安排建設安居型商品房和人才住房,将從原“安居型商品房、人才住房、公共租賃住房”轉變為“公共租賃住房、保障性租賃住房、共有産權住房”。

    一方面,安居房、人才房将因此退出歷史舞台;另一方面這也增加了存量未售安居房、人才房的稀缺屬性。

    值得注意的是,按照規定人才房的不動産權證書登記為安居型商品房,到手10年後才可選擇取得完整産權,也就是綠本轉紅本,同時還需補一定差價。但具體執行層面,此前文件尚未明确指引。

    直到3月13日,《深圳市安居型商品房産權管理有關事項處理辦法(征求意見稿)》暫行出台。

    按照深圳住建局這份新鮮出爐的征求意見稿,申請人簽訂買賣合同滿十年就可以取得完全産權或者上市交易,補繳價款具體為:補繳價款=(原市場價格-原購買價格)×50%-稅費。其中,原市場價格統一按照原購買價格除以70%計算。

    除了辦理程序、計算規則外,這份文件還明确了繼承的處理規則、婚姻狀況變化的處理規則以及産權限制期滿後相關處理規則,旨在規範安居型商品房産權管理活動,妥善解決安居型商品房産權歷史遺留問題。

    按照計算公式,即便補繳價款人才房仍較同時期同地段商品房有價格優勢,當市場流通問題逐一厘清後,可以預見今年人才房或将延續去年的積極态勢。

    面對人才房和安居型商品房供應,此前深圳開發商們還可以選擇具備投資價值的高端市場,但就在不久之前,這一部分市場也受到外力牽引——香港終于“撤辣”。

    來中原地産的數據顯示,從3月1日到6日全港共有952套住宅成交,而港府宣布全面撤銷辣稅前,整個2月的成交量僅約276套。

    其中,深圳客的成交貢獻不在少數。

    美聯物業研究中心表示,“撤辣”後,美聯深圳客戶對香港物業的咨詢量大幅上升50倍,帶看量也顯著上升超20倍。

    深圳中原研究中心向觀點新媒體表示,深港在加速融合,也在通過政策互相搶奪人才,競争格局存在並會持續較長一段時間。

    “當然,樓市不僅是競争,也會互相促進,香港樓市火熱也會帶動大灣區樓市發展。”

    内地客赴港掃貨,深圳也在吸引港人北上置業,譬如自去年8月1日起,根據規定港澳台居民作為共同申請人,不受戶籍限制,可申請認購深圳共有産權住房。

    “除了傳統的創業補貼,就業補助,未來社會保障、通關政策等将成為重點。”深圳中原研究中心補充道。

    撰文:馮嘉炜    

    審校:徐耀輝



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