320米地標 新鴻基旺角洗衣街投百億商廈

觀點網 新地繼ICC後九龍第二高商廈将誕生。

近期，新鴻基地産向城市規劃委員會提交申請，旺角洗衣街項目計劃以“Green Heart”概念建設一幢320米高的地標性商業大廈，将打破同區朗豪坊255米高的紀錄，成為旺角最高商廈。

商業客獲悉，該幅是位于九龍旺角洗衣街與亞皆老街交界九龍内地段第11273号用地，2023年3月47.29億港元被批予新鴻基地産旗下公司，每方呎樓面地價3103元，批租期為五十年。

當時，新鴻基地産憑借最高出價擊敗了獨資入標的長實集團以及夥拍的信和置業與鷹君集團。

新鴻基地産持有香港及内地一線和主要二線城市發展多個地標式綜合項目，這些大型發展項目為其中長期經常性收入帶來新動力。

最新業績公告顯示，截至2023年12月31日止6個月，新鴻基地産收入275.42億港元，同比微增0.42%；股東應占期内溢利91.45億港元，同比增長8.74%。物業銷售、物業租賃作為新鴻基地産的業績核心，兩項業務收入分别為占比18.9%和45.22%，溢利分别為占比14.22%和65%。

地標打造

根據規劃，項目将打造成旺角“Green Heart”，保育位于地皮内的3棵老樹，成為一個綠化及可持續發展的大型綜合新商業地標，預計于2030年落成。涉及投資總額逾100億港元，成本較早前預計成本增加約10%。

城規會文件顯示，地盤将興建3座大樓，分别主大樓、附屬大樓，以及承托行人天橋的構築物（含零售元素），另設6層地庫，用作提供跨境巴士上落客、上落客貨處及泊車位等設施。

項目商業元素方面，項目地盤面積約12.4萬平方呎，最新設有1幢樓高53層、另連6層地庫及3層平台的商廈，樓高320米，是該公司繼ICC後全九龍第二高商廈，将提供約120萬平方呎寫字樓樓面，以及20萬平方呎商場樓面。

項目另有1幢附屬大樓，位于平台之上4層，以提供小區設施，包括長者日間護理中心、長者鄰舍中心、精神健康綜合小區中心、小區會堂及綜合青少年服務中心，涉及約5萬平方呎；同時提供逾10萬平方呎的公衆休憩用地。

項目透過申請放寬建築物高度和建築物間距限制，以增加人流，同時亦讓小區設施的持份者更方便、容易使用。項目以TOD的模式發展，以打造九龍全新地標，屆時将設有巴士、小巴和過境巴士總站，駁通全港各區以至大灣區城市。

新鴻基地産執行董事陳康祺表示，集團對旺角區有一定感情，由于區内過去20年沒有新地標，是次希望打造新一代智慧綠色建築，把項目打造為旺角的“Green Heart”，成為一個綠化、可持續發展的大型綜合新商業地標，同時為小區提供更便利的設施。項目設有4大願景，包括“打造商業新地標、構建共融小區、廣泛綠化環境、優化連接和可達性”。

陳康祺強調，是次改劃並不單是滿足地契要求，而是改善區内環境，並提供超過3.2萬平方呎綠化空間，以及11萬平方呎公共空間等，以營造多層式“城市綠洲”，認為項目是以“人、環境、小區”融合發展。

他透露，項目改動設計，由于增加1層地庫，工程技術復雜及時間長，因而推高成本，初步項目建築成本估計增加超過10%。該項目預期于2030年後落成，屆時将會與毗鄰同繫的新世紀廣場，發揮協同效應。

另據賣地條款，項目須保育3棵榕樹，于是在設計上作出改動，建議避開榕樹底部不作挖掘，加深其他位置建地庫，故最新增加1層地庫至6層，以作為公共交通交匯處、跨境巴士設施，以及多層停車場，屆時将提供約1000個車位。

空置挑戰

港媒引述泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚表示，旺角洗衣街“巨無霸”商業地整個投資額涉及逾100億港元，如不計及47.29億港元的地皮“面粉價”，整個實在“太保守、太平（便宜）喇”，建築成本為每平方呎6000多港元，差不多等于起住宅地成本，但是商場的建築成本往往比住宅地要求更多，預計整個項目會“超Budget”。

加上新鴻基地産早年以逾422億元奪西九高鐵站上蓋商業地王，基本上“雄霸整個九龍西”。

中原測量師行執行董事張競達指，行人天橋由MOKO新世紀廣場接駁帝京酒店至TOP商場，新地一直都很想取得洗衣街地皮再接駁天橋，因為洗衣街的地皮位置比較隔涉，如果不接駁天橋的話，未必可帶動人流。

洗衣街的地盤位置並非旺角最旺的地區，傳統上彌敦道﹑朗豪坊﹑MOKO新世紀廣場比較旺。張競達認為，洗衣街的位置並非傳統商業中心區，但有條件做到大型商場。

他指，新鴻基地産持有MOKO新世紀廣場及帝京酒店，如果可以合並包裝，構思一個“Entertainment Hub”，有火車站直達，尤其是相同的發展商，更加有條件去構思，更可以産生協同效應，可塑性會更高。

但就目前而言，香港商廈普遍面臨寫字樓空置這一難題。

世邦魏理仕研究顯示，2023年底香港甲級寫字樓空置面積達1430萬平方呎，相當于7幢中環IFC 2期的樓面面積，整體空置率增至16.4%創下歷史新高，港島中環及東區尤為重災。租金全年下跌6%，港島東及大中環區域領跌，租金分别下跌7.7%及6.1%，其余區域租金跌幅介乎0.3%至3.9%不等。

現時商廈的市道比較靜，目前香港商廈空置率有約14％-15％，尤其是中環、金鐘。有分析指，以現時市況而言，如果該地皮的零售商鋪及商場占比多，商廈占比較少，比較有利發展，除了商鋪租金收益一般較商廈高外，資金回籠較快。

對空置問題，新鴻基地産執行董事陳康祺則回應，市場對市場對新式寫字樓需求大，舊寫字樓限制多，對項目很有信心，又指未來寫字樓用家種類将會多元化，不會再像傳統租戶。至于問及項目寫字樓及商場的租金水平，他稱現時讨論租金水平言之尚早。

仲量聯行分析指，自寫字樓租金由高位顯著回落後，整體寫字樓租賃市場主要由升級需求推動。随着愈來愈多新寫字樓陸續落成，吸引了更多租戶追求優質寫字樓及提升工作環境，令市場上擁有綠色認證的新寫字樓比同類物業更具競争力。該機構相信，今年升級需求将繼續主導寫字樓市場。

商業客獲悉，過去一年香港自由行普遍集中于旺角朗豪坊附近消費，東面洗衣街一帶客流仍相對平淡，雖已減少店鋪空置情況，但較高峰仍相差一段距離。

但新地標或帶動周邊店鋪租金，參考各區過往大型商場落成後均帶動周邊街鋪租金，有人預料旺角“Green Heart”将為旺角東帶來極大影響，租金将大幅提升80%-100%。

據悉，旺角上一個大型項目已是2004年落成的朗豪坊。有物業持有者舉例：“朗豪坊落成後，旁邊上海街、砵蘭街；時代廣場落成之後，旁邊波斯富街、羅素街租金都繫癫咗，當時未落成時代廣場之前都冇人識羅素街！而呢個大型項目落成後，一定會将整個人流由西洋菜南街一帶東移過來旺角東呢邊，大家入商場購物之余經過外面條街，小食店或零售店都必須要有，有部份店鋪入唔到商場，就會選擇街鋪經營，廣告效應都會較大，所以預計租值一定爆升上八成至一倍。”

張競達指，以前的洗衣街市以小店為主，自從有了MOKO新世紀廣場已帶動當地人流，再加上這一塊土地，及至2030年落成項目，到時候經濟好轉，消費市道轉好，會帶旺該區人流及發展。